Решение Московского городского суда от 22 сентября 2020 г. по делу N 3а-2066/2020

22 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2066/2020 по административному исковому заявлению АО "МПС-СТАР" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

АО "МПС-СТАР" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 25 703, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001042:2149, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 0910/0123-КС от 15.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "КС-Аналитик".

В ходе рассмотрения дела административный истец АО "МПС-СТАР" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 25 703, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001042:2149, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца АО "МПС-СТАР" - Александров П.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес - Родин В.С, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 0910/0123-КС от 15.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "КС-Аналитик".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 26 декабря 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N Э262/20 от 06 мая 2020 года, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха":

- отчет об оценке N 0910/0123-КС от 15.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "КС-Аналитик", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 25 703, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001042:2149, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 22 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N Э262/20 от 06 мая 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт отказался от использования сравнительного подхода в расчетах, тогда как состав рыночной информации позволяет определить стоимость объекта сравнительным подходом, судом отклоняются.

Согласно Федеральным Стандартам оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития РФ NN 297, 298 и 299 от 20.05.2015 года, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

На стр. 57 Заключения эксперта приведено обоснование применения доходного подхода.

Экспертом было выявлено, что стоимость объектов недвижимости под гостиницы зависит от звездности отеля/гостиницы, количества номеров и прочих факторов, так как гостиницы относятся к такой недвижимости, которая предназначена для ведения определенного вида бизнеса и в ее стоимости при применении какого-либо из подходов будет отражаться стоимость составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости (мебель, нематериальные активы и прочее).

Согласно п. 23 з ФСО N 7 оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости".

Соответственно применение сравнительного подхода требует большей информации об объекте недвижимости и составляющих частях гостиничного бизнеса, а также структуре помещений (номерной фонд, коммерческие помещения и т.д.). Доходный подход наиболее полно отражает стоимость объекта исследования, так как потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.

Стоит отметить, что приведенные предложения по продаже гостиниц представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес не сопоставимы с объектом исследования и не могут быть использованы для расчета стоимости объекта исследования, поскольку, исходя из текста объявлений, цены объектов не учитывают скидку на торг, расположение помещений на этажах зданий, количество звезд гостиницы, количество номеров, площадей коммерческого назначения (торговых, офисных помещений), площадей вспомогательного назначения, тип объекта.

Доводы стороны ответчика о том, что, используя метод Рашмора, эксперт не учел требования ФСО N 8 (не проанализировал показатели финансового состояния и финансово-экономической деятельности), а также то, что в расчетах отсутствуют сведения об учете выручки от бизнес-центра, фитнес-центра, организации конференций и банкетов, судом также отклоняются.

Объектом исследования является объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0001042:2149, расположенный по адресу: адрес.

Согласно п. 4 ФСО N 8 для его применения объектом исследования или объектом оценки могут выступать акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале, имущественный комплекс организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса может являться объектом оценки в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта.

Основываясь на том, что согласно п. 4 ФСО N 7 объектом исследования или объектом оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству, эксперт, в виду определения рыночной стоимости объекта исследования, правильно руководствовался требованиями "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", а не "Оценка бизнеса (ФСО N 8)".

Также экспертом было подано ходатайство о запросе дополнительных материалов, в ответ на которое были предоставлены сведения о структуре выручки по объекту недвижимости за 2017 г, номерном фонде и составе нежилых помещений входящих в состав объекта исследования.

Анализ на соответствие представленной выручки по номерному фонду рыночным данным представлен на страницах 63-64 Заключения, в ходе анализа было установлено, что выручка соответствует рыночным данным. На странице 65 Заключения был проведен расчет чистого операционного дохода на основании состава выручки за весь оцениваемый объект.

Таким образом, эксперт верно не учитывает требования "Оценка бизнеса (ФСО N 8)", так как объектом исследования является нежилое помещение.

Ссылка ответчика на то, что эксперт указал в заключении противоречивые сведения, несостоятельна.

Экспертом в рамках заключения была допущена описка на страницах 2 и 4, в дате начала проведения судебной экспертизы указан неверный год - 2020 год, вместо верного 2019. Данная описка не влияет на рыночную стоимость объекта исследования и не нарушает пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 мая 2015 года N 299.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 003845-1 от 16 февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 0910/0123-КС от 15.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "КС-Аналитик", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

18 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 25 703, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001042:2149, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения АО "МПС-СТАР" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 18 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов