Решение Московского городского суда от 10 сентября 2020 г. по делу N 3а-2146/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2146/2020 по административному исковому заявлению ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и здания, равной рыночной стоимости соответственно по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором с учетом дополнительного (уточненного) административного искового заявления просит об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 78134000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 40067000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 28284000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 58131000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 98212000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 34188000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является владельцем объектов недвижимости, не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 21 ноября 2019 года N5724, от 18 ноября 2019 года N5725, от 18 ноября 2019 года N5726, от 21 ноября 2019 года N5727, от 22 ноября 2019 года N5728, подготовленные оценщиком ООО "Агентство "Русспромоценка" (л.д.148-152 том 4).

Определением суда от 10 сентября 2020 года прекращено производство по административному делу в части административного искового заявления ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 34188000 руб, в связи с отказом от указанных требований.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" - Волков Г.М. поддержал в остальной части заявленные административные требования по основаниям, приведенным в административном исковом заявлении, с учетом дополнения.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Ковалев П.С. возражал п ротив удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных нежилых здания и помещений, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых здания и помещений определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых зданий и помещения определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 21 ноября 2019 года N5724, от 18 ноября 2019 года N5725, от 18 ноября 2019 года N5726, от 21 ноября 2019 года N5727, от 22 ноября 2019 года N5728, подготовленные оценщиком ООО "Агентство "Русспромоценка". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 27 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 28 февраля 2020 года N2020-01/062, проведенной экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В.:

1). Отчеты об оценке от 21 ноября 2019 года N5724, от 18 ноября 2019 года N5725, от 18 ноября 2019 года N5726, от 21 ноября 2019 года N5727, от 22 ноября 2019 года N5728, подготовленные оценщиком ООО "Агентство "Русспромоценка", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 91070000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере 45531000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 45901000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 80349000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 134360000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 10 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 28 февраля 2020 года N2020-01/062, подготовленное экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В, с оответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых здания и помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованного лица, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки, в том числе на местоположение. В рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации регистрационный номер *** ; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от *** г. N*** ; является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и включен в реестр оценщиков *** г. за регистрационным номером ***, что подтверждается свидетельством от *** г. N*** ; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса", стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке от 21 ноября 2019 года N5724, от 18 ноября 2019 года N5725, от 18 ноября 2019 года N5726, от 21 ноября 2019 года N5727, от 22 ноября 2019 года N5728, подготовленных оценщиком ООО "Агентство "Русспромоценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости, определенном в оценочной судебной экспертизе.

При этом не подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и здания, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определенном в отчетах об оценке, поскольку данные отчеты об оценке являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ввиду не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых здания и помещений является 3 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых здания и помещений д ля целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежит применению с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 91070000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 45531000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 45901000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 80349000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 134360000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения ООО "УК "ЭДЕЛЬВЕЙС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стрит Ритейл" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 3 декабря 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений и здания д ля целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений и здания в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова