Решение Московского городского суда от 16 сентября 2020 г. по делу N 3а-3127/2020

16 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3127/2020 по административному исковому заявлению ООО "Держава" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Держава" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 27 607 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16553, расположенного по адресу: адрес, з/у 108В, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 44 215 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16554, расположенного по адресу: адрес, з/у 108Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 12 750 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:5130, расположенного по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке NN 0585/19, 0586/19, 0587/19 от 18.12.2019 года, составленных оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Держава" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 27 607 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16553, расположенного по адресу: адрес, з/у 108В, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

- объекта недвижимости общей площадью 44 215 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16554, расположенного по адресу: адрес, з/у 108Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

- объекта недвижимости общей площадью 12 750 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:5130, расположенного по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца - Кузнецов Д.С. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес - Гурова Е.В, представляющая также интересы Правительства адрес, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке NN 0585/19, 0586/19, 0587/19 от 18.12.2019 года, составленных оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 20/20 от 26 апреля 2020 года, проведенной экспертом ООО "Экспертиза":

- отчеты об оценке NN 0585/19, 0586/19, 0587/19 от 18.12.2019 года, составленные оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 27 607 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16553, расположенного по адресу: адрес, з/у 108В, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 44 215 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16554, расположенного по адресу: адрес, з/у 108Б, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 12 750 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:5130, расположенного по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 16 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 20/20 от 26 апреля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертиза", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт не произвел качественный анализ объектов-аналогов по главным ценообразующим факторам, несостоятельны.

На стр. 56-60 Заключения эксперта произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, в частности на стр. 59-60 представлена информация за адрес 2017 г, с описанием по каждому объекту.

На стр. 75-77, 114-124 Заключения эксперта приведена информация о существенных характеристиках выбранных объектов-аналогов (местоположение, площадь, транспортная доступность, назначение, состояние, вид права) с указанием даты размещения объявления и источника информации позволяющая произвести их идентификацию. В последующем по указанным контактам в объявлениях уточнялась информация о соответствии описания размещенного объекта с фактическими данными. В приложении к заключению информация об объектах-аналогах приведена в полном, а не сокращенном виде.

Учитывая дату оценки - 01.01.2018 года, эксперт использовал информацию об объектах-аналогах отвечающую принципам достаточности и достоверности позволяющую провести исследования по поставленным вопросам.

Доводы ответчика о нарушении экспертом требований стандартов оценки, также несостоятельны.

Требования п. 5 ФСО N 3 и п. 22"б" ФСО N 7 при подготовке заключения по делу экспертом не нарушены.

В п. 22 б) ФСО N 7 указывается, что "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным". То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам, в частности, имеют единый состав ценообразующих факторов.

Объект N 7 на стр. 59 Заключения не был использован в рамках проведенного исследования, поскольку эксперту не удалось получить точную и достоверную информацию о данном аналоге, согласно требований стандартов оценки, учитывая положения п. 22 б) ФСО N 7; согласно проведенного анализа (стр. 59-60 Заключения эксперта) данный аналог имел наиболее высокую стоимость, в два раза превышающую ближайший аналог по стоимости (объект-аналог N 14 в таблице).

Так же из расчетов был исключен аналог N 5 как имеющий наименее низкую стоимость, в два раза ниже ближайшего аналога по стоимости (объект-аналог N 16 в таблице).

Ссылка ответчика на то, что эксперт не исследовал земельные участки объектов-аналогов на наличие ИРД, судом отклоняется.

Эксперт исследовал земельные участки объектов-аналогов на наличие ИРД, объекты исследования и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю.

Наличие исходно-разрешительной документации (ИРД) подразумевает наличие Разрешения на строительство (Уведомления о начале строительства для жилых домов). У объектов исследования в наличии не ИРД, а ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - документ, в котором содержатся сведения, необходимые для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство.

ГПЗУ имеет информационный характер, срок выдачи которого составляет до 14 дней, стоимость получения - бесплатно (источник информации - официальный сайт Мэра Москвы). Соответственно, получение ГПЗУ не относится к дорогостоящей и длительной процедуре, наличие (отсутствие) ГПЗУ не является существенным фактором при определении рыночной стоимости. Фактор наличия (отсутствие) ГПЗУ на земельном участке несущественен при определении рыночной стоимости на дату оценки.

Указание ответчика на то, что в рамках сравнительного подхода эксперт не применяет соответствующую корректировку, учитывающую отличие от объекта исследования назначение земельного участка к ценам предложений объектов-аналогов NN 1-4, также несостоятельно.

Эксперт при расчете методом капитализации земельной ренты учитывал наиболее экономически эффективный вариант использования объекта исследования (стр. 87-94 Заключения) с учетом наличия достоверной информации. Требование п. 5 ФСО N 3 при подготовке заключения по делу не нарушено.

Исследуемые земельные участки предназначены не только для многоэтажной жилой застройки, но и для объектов инженерной инфраструктуры, необходимой для функционирования зоны; объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны; парковки; многоэтажных наземных и подземные гаражей (данные Росреестра, стр. 38-40 Заключения). Соответственно объекты исследования относится к землям под общественно-деловую застройку.

При расчете методом капитализации земельной ренты эксперт учитывал наиболее экономически эффективный вариант использования объекта исследования - земли под общественно-деловую застройку, в соответствии с чем и были подобраны объекты-аналоги.

Предложенный ответчиком метод предполагаемого использования при проведении исследования не использовался по причине того, что эксперту не представляется возможным определить сумму и структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, определить величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, определить величину и структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, учитывая специфику оцениваемого земельного участка. (обоснование отказа приведено на стр. 91-92 Заключения).

Применение метода предполагаемого использования в доходном подходе при отсутствии достоверной и достаточной информации для организации многоэтажного строительства на 01.01.2018 года на земельном участке привело бы к существенным погрешностям и ошибкам при расчете, что недопустимо в рамках проведения экспертизы.

В доходном подходе эксперт использовал метод капитализации земельной ренты (стр. 93-100 Заключения). Так как участки можно отнести к "условно свободным", оценка производилась на ретроспективную дату, рынок права аренды на 01.01.2018 г. в Новой Москве был достаточно развит.

При проведении исследования эксперт учитывал положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, международных и федеральных стандартов оценки, сложившейся оценочной практике, основанной на научной базе.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании ФГБОУВО "Государственный университет управления адрес" по направлению подготовки "Экономика", дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии оценки и консалтинга, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 007608-1 от 29 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Деловой союз оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке NN 0585/19, 0586/19, 0587/19 от 18.12.2019 года, составленных оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

25 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 27 607 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16553, расположенного по адресу: адрес, з/у 108В, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 44 215 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:16554, расположенного по адресу: адрес, з/у 108Б, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 12 750 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120316:5130, расположенного по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Держава" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов