Решение Московского городского суда от 21 сентября 2020 г. по делу N 3а-3691/2020

21 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3691/2020 по административному исковому заявлению ООО "Форсети" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Форсети" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 512 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1947, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 1 129, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1032, расположенного по адресу: адрес, Серебрянический д. 2, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N ОО2019А-196 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оптимал Групп".

В ходе рассмотрения дела административный истец дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.

В судебном заседании представитель административного истца - Абрамов С.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Департамента городского имущества адрес - Смолина Л.О, представляющая также интересы Правительства адрес, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N ОО2019А-196 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оптимал Групп".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 25 марта 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 38/20 от 10 июня 2020 года, проведенной экспертом ООО "Экспертиза":

- отчет об оценке N ОО2019А-196 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оптимал Групп", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 512 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1947, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 129, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1032, расположенного по адресу: адрес, Серебрянический д. 2, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не объективными, представил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 21 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 38/20 от 10 июня 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертиза", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г.

N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, ответчика, письменные ответы эксперта, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны истца об отсутствии у объекта оценки коммуникаций, судом отклоняются.

Эксперту были предоставлены материалы дела, включающие отчет об оценке N ОО2019А-196 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оптимал Групп" (выполненный по заказу истца), документы Росреестра и т.д. Анализ полученных документов показал, что в отчет об оценке N ОО2019А-196 ООО "Оптимал Групп" в описании объекта оценки не указано, что инженерные сети на участке и в здании отсутствуют. Данный факт оценщиками также не был учтен ни в расчетах стоимости земельного участка, ни в расчетах стоимости здания. Материалы дела, проведенный осмотр так же не установили факт частичного подключения к коммуникациям.

Год постройки здания, расположенного на участке, - 1880, здание ранее эксплуатировалось, находится на территории адрес. Исходя из данных фактов экспертом был сделан верный вывод, что земельному участку доступны инженерные коммуникации (сети электроснабжения, сети водоснабжения, отопления и канализации). Данный факт фактически подтверждает сам истец, указывая, что сети электроснабжения имеются, технологические условия водоснабжения имеются.

Ссылка истца на наличие на стр. 71 экспертного заключения ошибки, необоснованна.

На стр. 71 Заключения ошибка отсутствует. При расчете рыночной стоимости объекта для целей оспаривания кадастровой стоимости всегда рассчитывается стоимость права собственности для обеспечения сопоставимости результатов, поскольку при оценке кадастровой стоимости, в соответствии с п. 10 ФСО N 4, при применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Доводы истца о том, что экспертом не учтен подвал здания на стр. 89 экспертного заключения, также несостоятельны.

На стр. 89 экспертного заключения приведена таблица "Расчеты затрат на замещение улучшений на земельном участке". В сборнике Ко-Инвест "Общественные здания" выбран наиболее близкий по основным характеристикам к зданию объект-аналог (код аналога в справочнике ruО3.03.000.0062). При этом учитывалось, что аналогичные общественные здания всегда оснащены подвалом, соответственно корректировка не применяется.

При проведении исследования, анализе характеристик оцениваемого объекта эксперт не обнаружил признаков существенного функционального устаревания. В адрес

адрес функционирует большое количество исторических зданий и все они не имеют признаков функционального устаревания. Рассматриваемый объект также может функционировать по прямому назначению без потери качества.

Указание истца на уменьшение арендопригодной площади здания, также необоснованно

.

Как уже было указано, в качестве основы расчета в рамках доходного подхода для расчета арендной ставки эксперт использовал общую площадь здания, поскольку такие особняки часто сдаются в аренду целиком (включая подвальные помещения). Подвал может быть сдан в аренду под офис, что доказывает анализ рынка, на котором присутствует большое количество офисных помещений, сдаваемых в аренду, и расположенных в подвале.

Доводы ответчика о том, что в рамках подходов отсутствует учет фактора местоположения, судом отклоняются.

Учет фактора местоположения в рамках подходов присутствует. Эксперт применял корректировку на местоположение объектов-аналогов при проведении исследования в заключении по делу.

В рамках сравнительного подхода (стр. 95-110 Заключения) проводилась корректировка по существенным факторам - корректировка цен по последовательным элементам сравнения (передаваемые права, условия финансирования, условия сделки купли-продажи, время совершения сделки купли-продажи), корректировка цен по независимым элементам сравнения (общая площадь, коэффициент застроенности, состояние объекта; расстояние до метро (как существенный элемент местоположения объектов в адрес). Местоположения у всех объектов сопоставимо - за переделами адрес, вблизи адрес, существенный элемент местоположения объектов удаленность от метро был учтён. По всем остальным ценообразующим факторам, выделенным в анализе рынка Объекта исследования (приведено на стр. 48-66 Заключения), объект исследования и объекты-аналоги были сопоставимы и имеют одинаковые характеристики, сравнении по которым не влияет на определение итоговой рыночной стоимости при проведении экспертизы.

Доводы ответчика о том, что эксперт не проанализировал сведения о залоге, также отклоняются.

Сведения о залоге было проанализировано, но не учитывалось, так как он не влияет на определение рыночной стоимости объекта исследования на дату оценки. Согласно данным Росреестра записи датированы 24.01.2017 года с отметкой "Ипотека". Дата определение рыночной стоимости объекта оценки - 01.01.2018 года. Соответственно информация о стоимости объекта исследования на январь 2017 года не актуальна в рамках проведенного исследования на 01.01.2018 года. Учитывался тот факт, что обременения и ограничения, накладываемые на объект недвижимости, не всегда учитывают рыночные отношения, а основаны на иных договоренностях, сложившихся особенностей взаимодействия кредитора и заемщика. Эксперт использовал все имеющиеся в его распоряжении материалы, позволяющие провести всестороннее и объективное исследование без учета договора залога.

Ссылка ответчика на то

в рамках сравнительного подхода не учтен фактор наличия ГПЗУ на земельном участке, судом признается несостоятельной.

Приведенные страницы 76, 80 заключения эксперта, на основании которых ответчик подал замечания на заключение в данной части, не относятся к сравнительному подходу, а относятся к элементам сравнения в затратном подходе. На стр. 76 заключения наличие исходно-разрешительной документации (ИРД) подразумевает наличие Разрешения на строительство

(Уведомления о начале строительства для жилых домов). Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - документ, в котором содержатся сведения, необходимые для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. ГПЗУ имеет информационный характер, срок выдачи которого составляет до 14 дней, стоимость получения - бесплатно (источник информации - официальный сайт Мэра Москвы).

Соответственно получение ГПЗУ не относится к дорогостоящей и длительной процедуре, наличие (отсутствие) ГПЗУ не является существенным фактором при определении рыночной стоимости. Фактор наличия ГПЗУ на земельном участке несущественен при определении рыночной стоимости при использовании затратного подхода. При проведении исследовании эксперт отдавал приоритет положениям и требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, международным и федеральным стандартам оценки, стандартам оценки саморегулируемых организаций оценщиков, существующей методологии, на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании в ФГБОУВО "Государственный университет управления" по направлению подготовки "Экономика", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 007608-1 от 29 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Деловой союз оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N ОО2019А-196 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оптимал Групп", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

26 февраля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 512 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1947, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 129, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001020:1032, расположенного по адресу: адрес, Серебрянический д. 2, в размере его рыночной стоимости, равной

сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Форсети" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 февраля 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов