Решение Московского городского суда от 16 сентября 2020 г. по делу N 3а-3702/2020

16 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3702/2020 по административному исковому заявлению Компании Фомидиан Групп Лтд об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

Компании Фомидиан Групп Лтд обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 2 260, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001047:3493, расположенного по адресу: адрес, пер-к Филипповский, д. 8, стр. 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 01-14/12-20 от 27.02.2020 года, составленный оценщиком ИП Кузнецовым М.Ю.

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Держава" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 2 260, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001047:3493, расположенного по адресу: адрес, пер-к Филипповский, д. 8, стр. 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца - Захватов С.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес - Гурова Е.В, представляющая также интересы Правительства адрес, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке NN 0585/19, 0586/19, 0587/19 от 18.12.2019 года, составленных оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 25 марта 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 35/20 от 26 мая 2020 года, проведенной экспертом ООО "Экспертиза":

- отчет об оценке N 01-14/12-20 от 27.02.2020 года, составленный оценщиком ИП Кузнецовым М.Ю, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 2 260, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001047:3493, расположенного по адресу: адрес, пер-к Филипповский, д. 8, стр. 1, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 16 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 35/20 от 26 мая 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертиза, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г.

N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что полученная экспертом рыночная стоимость ЕОН существенно ниже средних рыночных данных по району, судом отклоняются.

Полученная итоговая стоимость единого объекта недвижимости находится в диапазоне рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости. Итоговая стоимость объекта исследования соответствует действительной картине рынка офисной недвижимости адрес. Диапазон цен выставленных на продажу ЕОН в разных районах адрес варьируется от сумма за кв.м. до сумма за кв.м, среднее значение составляет сумма/кв.м. без учета скидки на торг. Разница в стоимости объектов обусловлена рядом ценообразующих факторов таких как: состояние здания, состояние внутренней отделки, расположение относительно красной линии, удаленность от станции метро, этаж расположения, общая площадь.

На стр. 40 Заключения эксперт приводит допущение: "Необходимо отметить, что приведенные диапазоны стоимости и арендных ставок определены по предложениям о продаже/аренде аналогичных объектов. При этом на данном этапе не учитываются параметрические различия между оцениваемым объектом и подобранными объектами аналогами (местоположение, различие в общей площади, условие торга и т.п.). Конечная рыночная стоимость/арендная ставка оцениваемого объекта может не попасть в выделенный диапазон после введения корректировок на параметрическое различие между оцениваемым объектом и подобранными объектами-аналогами".

В рамках сравнительного подхода используемые цены предложений объектов-аналогов находятся в диапазоне 185 949 - сумма/кв.м, полученная итоговая стоимость единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода составляет сумма/кв.м. (стр. 56-57). Полученная итоговая стоимость единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода составляет сумма/кв.м. (стр. 83).

Таким образом, данные значения соответствуют рыночным ценам коммерческой недвижимости из анализа рынка, проведенным экспертом (стр. 35-37).

Представленные ответчиком к сравнению объекты в Таблице 1 не сопоставимы с объектом экспертизы, поэтому сравнивать их удельную цену предложения и цену предложения объекта исследования некорректно.

Предложения 1 и 2 - помещения, расположенные в Бизнес центре класса "А", тогда как объект исследования расположен в Бизнес центре класса "В". Предложение 4 - объектом является ОСЗ, а не встроенное помещение, также данный объект является объектом культурного наследия. Предложения 5, 6, 7, 8 - объектами являются ОСЗ, а не встроенные помещения.

При проведении исследовании эксперт отдавал приоритет положениям и требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, международным и федеральным стандартам оценки, стандартам оценки саморегулируемых организаций оценщиков, существующей методологии, на базе общепринятых научных и практических данных.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт не принимает корректировку на местоположение объектов-аналогов, что привело к занижению стоимости объекта исследования не менее, чем на 6%, судом также отклоняются.

Корректировка на местоположение объектов-аналогов не применялась, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены на территории адрес, в непосредственной близости от объекта оценки, обоснование приведено в Заключении.

Описание отсутствия корректировки на местоположение объектов-аналогов приведено: в рамках сравнительного подхода - обоснование порядка применения и расчета корректировки на местоположение приведено на стр. 59-60 Заключения - раздел "Местонахождение". Район расположения объекта оценки и объектов-аналогов, а также корректировка на местоположение определена на основании данных интернет-источника (компания Максилайн, https://maxyline.ru/analitika/obzor-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskvy-po-itogam-2017-goda.html) о ставках аренды и ценах предложения в районах. Так как объект оценки и объекты-аналоги расположены на территории адрес, в непосредственной близости от объекта оценки корректировка не принимается.

В рамках доходного подхода - обоснование порядка применения и расчета корректировки на местоположение приведено на стр. 75-76 Заключения - раздел "Местонахождение". Район расположения объекта оценки и объектов-аналогов, а также корректировка на местоположение определена на основании данных интернет-источника (компания Максилайн, https://maxyline.ru/analitika/obzor-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskvy-po-itogam-2017-goda.html) о ставках аренды и ценах предложения в районах. Так как объект оценки и объекты-аналоги расположены на территории адрес, в непосредственной близости от объекта оценки корректировка не принимается.

"Анализ рынка нежилых зданий (преимущественно административно-офисной направленности) адрес по состоянию на декабрь 2017 года" под редакцией Ю.В. Сафонова, Е.Д. Гостевой, на который ссылается ответчик, является одним из множественных исследований оценщиков носящий информационный, то есть рекомендательный характер, обязательный характер применения не имеет.

Ссылка ответчика на то, что эксперт не корректно применяет корректировку на состав арендной ставки, что привело к двойному очищению дохода от коммунальных платежей, не обоснована.

Эксперт корректно применяет корректировку на состав арендной ставки, так как рыночная стоимость права пользования на условиях аренды (стр. 73 Заключения) не включает в себя коммунальные платежи на нежилое помещение (объект исследования), но включает в себя коммунальные платежи за места общего пользования здания, которые не входят в состав объекта исследования (обслуживание подземной парковки, коридоры, запасные выходы, лифты, лестницы, технические помещения и пр.). Данные расходы учтены в значение корректировки на размер операционных расходов, принятой на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода" под ред. Л. А. Лейфера, стр. 62 (стр. 81-82 Заключения).

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в ФГБОУВО "Вятский государственный университет", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности

N 009219-1 от 04 апреля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчеты об оценке N 01-14/12-20 от 27.02.2020 года, составленный оценщиком ИП Кузнецовым М.Ю.", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

06 марта 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 260, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001047:3493, расположенного по адресу: адрес, пер-к Филипповский, д. 8, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения Компании Фомидиан Групп Лтд в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 06 марта 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов