Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 августа 2020 г. по делу N 66а-951/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Жудова Н.В, Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-254/2019 по административному исковому заявлению Шелихова Александра Михайловича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 22 ноября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции ФИО9, объяснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Климова Д.А, поддержавшего жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 (далее также административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 3 173 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"), равной его рыночной стоимости, в размере 2 353 010 руб, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал на то, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 10 463 189, 61 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 2 353010 руб, определенную на основании отчета об оценке N, подготовленного оценщиком ООО " "данные изъяты"", чем нарушаются права и обязанности административного истца, намеревающегося выкупить земельный участок за цену, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования иска и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Решением Рязанского областного суда от 22 ноября 2019 года заявленные требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, в размере 2 998 485 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области подало апелляционную жалобу, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец ФИО1, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области и администрация города Рязани представителей не направили, о дате и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом.

Согласно статьям 150 (часть 2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив письменные материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 463 189, 61 руб, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей, 39.6, 39.20, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), решением Рязанской городской Думы N307-1 от 21 августа 2013 года "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой, по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 3 173 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для обслуживания административно-производственных зданий.

На данном земельном участке расположены принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, N, N, N.

Указанный земельный участок расположен в Железнодорожном районе города Рязани, имеет удобный транспортный подъезд, в ближайшем окружении находятся жилые многоквартирные дома малоэтажной застройки и производственно-складские здания. Участок застроен и используется для эксплуатации зданий административно-производственного назначения.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 463 189, 61 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 13 марта 2019 года N7601, подготовленный оценщиком ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 353 010 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом представленных стороной административного ответчика возражений относительно определенной данным отчетом величины рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству административного истца правильно была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта от 8 мая 2019 года, подготовленному экспертом ФИО6, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 5 706 436 руб.

Определением суда от 18 июля 2019 года по делу была назначена дополнительная экспертиза в связи с выявленной неполнотой экспертного исследования с учетом рецензии на заключение первичной судебной оценочной экспертизы, подготовленной стороной административного ответчика.

Согласно заключению эксперта от 31 октября 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 773 202 руб.

С учетом письменных возражений представителя административного ответчика и рецензии на дополнительное экспертное исследование, а также показаний эксперта в судебном заседании, судом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка была установлена на основании показаний эксперта и подписанного им 22 ноября 2019 года заключения о величине рыночной стоимости, основанной на расчетах по двум объектам -аналогам в размере 2 998 485 руб.

В указанном расчете, с учетом дополнительного судебного экспертного исследования, эксперт изменив количество объектов-аналогов, используемых ею при составлении первичного заключения, фактически провела повторное исследование по заданному ей вопросу.

Соглашаясь с выводами эксперта, суд первой инстанции не учел, что дополнительное экспертное исследование не отвечает требованиям допустимости, выполнено с нарушением положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могло быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из следующего.

Судебная экспертиза, как доказательство в административном судопроизводстве предусмотрена статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт первый которой предусматривает, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу требований пункта 1 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Возможность проведения дополнительного экспертного исследования закон (пункт 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) связывает с неполнотой либо неясностью первичного исследования.

Аналогичные правовые установления предусмотрены частью 1 статьи 20 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", (далее-закон N73-ФЗ) которой предусмотрено, что производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, поручается тому же или другому эксперту.

При этом неясным следует считать заключение, в котором невозможно уяснить смысл и значение терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысл и значение признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков, которые невозможно устранить путем допроса в судебном заседании эксперта, производившего экспертизу.

В свою очередь, неполным является такое заключение, в котором отсутствуют ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, не учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Следовательно, исключение подобранных ранее экспертом и являвшихся исходя из содержания первичного заключения максимально сопоставимых с объектом исследования объектов-аналогов при производстве дополнительного исследования невозможна, поскольку дополнительная экспертиза не может заменять собой повторное исследование, с ее помощью можно лишь дополнить выводы первоначальной экспертизы, но не отменить их.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд не имел оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством, устанавливающим размер рыночной стоимости земельного участка и при наличии допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства административного ответчика о проведении повторной экспертизы.

В связи с изложенным, судебной коллегией по делу была назначена и экспертом ФИО7 проведена повторная судебная оценочная экспертиза в целях определения соответствия отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении с административным иском в суд требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключения эксперта N068э-2020 от 2 июня 2020 года, отчет об оценке N 7601, подготовленный ООО " "данные изъяты"" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, т.к. экспертом выявлены нарушения как формального характера, так и влияющие на стоимость объекта оценки:

а) не влияющие на стоимость:

- в пункте "определение сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект" присутствует техническая опечатка: разрешенное использование определено под "строительство бани";

- в нарушение 135-ФЗ ст.11, ФСО N3 п.6 в отчете частично отсутствует нумерация.

б) влияющие на стоимость:

Аналоги, используемые в отчете ООО "Аудипартнер" N7601, подобраны некорректно, а именно:

- информация (справка риэлторского агенства) о продаже земельного участка, выбранного оценщиком в качестве аналога N1, не является публичным (открытым) источником;

- местоположение аналогов N3, 4 значительно отличается от оцениваемого объекта. На дату оценки на рынке недвижимости г.Рязани присутствовали предложения по продаже объектов более сопоставимых по местоположению с объектом оценки.

Местоположение земельных участков, выбранных оценщиком в качестве аналогов N3, 4 конкретизировано подписью продавца на прилагаемой к объявлению карте. При расчете корректировок на местоположение (стр.148, 151 отчета) оценщик относит аналоги N3, 4 к 3-й типовой зоне согласно "Справочника оценщика недвижимости-2017" (спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы, кварталы застройки после 90-х годов современными высокоэтажными зданиями), однако, анализируя карты скриншотов объявлений о продаже, эксперт пришел к выводу о том, что участки расположены на окраине г.Рязань, ближайшее окружение которых составляют поля, производственные постройки и частный сектор. Анализ местоположения объекта оценки показал, что в его ближайшем окружении высокоэтажные дома отсутствуют, т.е. в отчете неверно определена типовая зона объекта оценки. Соответственно, корректировки, применяемые оценщиком, неверны.

Оценщиком не проанализирован такой фактор, как расположение относительно автомагистралей. Объект-аналог N2 расположен в непосредственной близости от Ряжского шоссе, подъезды к объекту оценки и аналогам N1, 3, 4 осуществляются по городской уличной сети, в соответствии с этим, к аналогу необходимо применить корректировку.

Информацию об аналогах N2, 3, 4, использованную оценщиком в расчетах, можно считать достоверной и проверяемой, т.к. в соответствии с требованиями ФСО N3 п.11 в отчете об оценке присутствуют ссылки на источники информации, копии материалов и распечаток, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по вопросу соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия учитывает, что по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 20 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, с такой оценкой отчета об оценке соглашается судебная коллегия.

Несмотря на наличие у оценщика необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства указанного отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета.

В свою очередь, выводы и расчеты эксперта относительно величины рыночной стоимости земельного участка определенной им в размере 5 025 715 руб. в заключении судебной экспертизы мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

Отнеся спорный земельный участок к сегменту рынка земель для производственной деятельности, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже данного сегмента рынка в Рязанской области составлял от 700 руб./кв.м до 2056, 2 руб/кв.м. Подобрав четыре максимально сопоставимых с объектом оценки объекта -аналога, к ценам предложений которых эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам.

Итоговое значение 1 кв.м. спорного земельного участка составило 1583, 9 руб, что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Суд апелляционной инстанции принимает в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка данное заключение эксперта, в связи с чем судебное решение в указанной части подлежит изменению с установлением по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 3 173 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"), в размере, равном его рыночной стоимости 5 025 715 руб.

Оснований для производства в суде апелляционной инстанции еще одной повторной судебной экспертизы, как на этом настаивал представитель административного ответчика, судебная коллегия не усматривает.

Проведенное экспертом ФИО7 исследование сомнений в обоснованности не вызывает, противоречий в выводах эксперта не имеется.

Доводы представителя административного ответчика в суде апелляционной инстанции сводились к несогласию с расчетной частью заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

Между тем, судебная коллегия не может согласится с обоснованностью данных возражений.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что ликвидность объектов, аналогичных оцениваемому, низкая, следовательно, цена предложения подлежит корректировке на торг 17, 3 %, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2017 год, с учетом того, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, активным не является.

В свою очередь, представитель административного ответчика в суде апелляционной инстанции настаивал на том, что рынок земель Рязанской области является активным и применение столь значительной корректировки избыточно.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством Л.А. Лейфера, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Анализируя сегмент рынка к которому относится объект оценки судебная коллегия учитывает, что на дату оценки экспертом было обнаружено 11 объектов-аналогов с разбросом цен на них кратным более чем в три раза. Рынка аренды данного сегмента земель эксперт не обнаружил вообще, что по мнению судебной коллегии свидетельствует о неактивности рынка данного сегмента земель в городе Рязани.

Таким образом, поскольку в материалы дела административным ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об активности рынка земель производственного назначения в городе Рязани, а экспертом в заключении мотивировано применение корректировки на торг для неактивного рынка, оснований для признания данного замечания состоятельным не имеется.

Несостоятельным является утверждение административного ответчика о необходимости определения корректировки на торг исходя из степени активности рынка продаж земель в целом, а не только по сегменту, к которому относится объект оценки.

Данное утверждение противоречит подпункту "б" пункта 11 ФСО N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" согласно которому анализ рынка недвижимости включает в себя определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Также несостоятельными являются доводы о необходимости введения корректировки на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N1 и N4, имеющих по данным публичной кадастровой карты ВРИ сельскохозяйственное производство, поскольку согласно приложению N1 к Методическим рекомендациям о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 226 от 12 мая 2017 года данный вид разрешенного использования, как правильно указал эксперт в своем заключении, отнесен к сегменту производственной деятельности (стр.44 заключения эксперта).

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога N1 (стр.52 заключения эксперта) к продаже предлагался участок под производство в Северо-Западном промузле Московского района Рязани, согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога N4 к продаже предлагался земельный участок под производство в Северо-Западном промузле (стр. 58 заключения эксперта), следовательно выбор экспертом данных земельных участков в качестве объектов-аналогов полностью соответствует требованиям подпункта "б" пункта 22 федерального стандарта оценки N7, предусматривающего, что в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Также ошибочными находит судебная коллегия доводы о неверном подборе экспертом объекта-аналога N3 ввиду образования данного земельного участка после даты оценки.

Из текста объявления, скриншот которого приведен экспертом на странице 56 заключения следует, что данное объявление было размещено его подателем в сети "Интернет" на сайте Дорус.ру в 20 час. 11 мин. 18 ноября 2017 года (средняя часть текста над фотографиями объекта), скриншот объявления как следует из левого верхнего угла сделан 29 декабря 2017 года, что предшествует дате оценки.

Тот факт, что по сведениям публичной кадастровой карты кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 7 февраля 2018 года не свидетельствует о том, что участок не был сформирован на дату подачи объявления.

Доводы о необоснованном неприменении экспертом корректировки на наличие свободного подъезда к земельному участку в размере 22% несостоятельны, поскольку как объект исследования, так и объекты аналоги находятся в городе Рязани, имеющем сеть автомобильных дорог общего пользования, доказательств отсутствия подъезда к земельным участкам объектов-аналогов административным ответчиком не представлено.

Также несостоятельны доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на коммуникации, поскольку эксперт не истребовал у ресурсоснабжающих предприятий города Рязани дополнительных сведений о возможности подключения коммуникаций у объектов-аналогов и не проверил достоверность информации приведенной в объявлении продавцом земельного участка относительно коммуникаций.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - Федеральный стандарт оценки N7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Таким образом, эксперт обосновал введение корректировки на коммуникации по объекту-аналогу N3, который согласно тексту объявления обеспечен электричеством и водой и не применил ее к иным объектам-аналогам, объявления которых не содержат какой-либо информации о наличии коммуникаций на участках, предлагаемых к продаже.

Следует отметить, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Само по себе указание апеллянта на несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости ни вызова эксперта в суд, ни проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу представлено не было.

При таких обстоятельствах решение Рязанского областного суда подлежит изменению в части определения размера рыночной стоимости объекта оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Рязанского областного суда от 22 ноября 2019 года, изменить.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, земельного участка с кадастровым номером N площадью 3 173 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"), по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 5 025 715 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: