Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2020 г. по делу N 8Г-9549/2020[88-10415/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Песоцкого В.В.

судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саакяна Э. Х. к Обществу с ограниченной ответственностью "Сочинская оценочная компания", администрации города Сочи об оспаривании отчета об оценке имущества по кассационной жалобе администрации города Сочи на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 15 мая 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В.В, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Саакян Э.Х. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Сочинская оценочная компания" (далее - ООО "Сочинская оценочная компания"), администрации города Сочи об оспаривании отчета об оценке имущества.

В обоснование своих требований истец указал на то, что является арендатором земельного участка площадью 3 880 кв.м по адресу: "адрес", в отношении которого на основании отчета ООО "Сочинская оценочная компания" определена неверная стоимость годовой арендной платы. Истец просил признать недостоверным отчет об оценке, принятый в качестве величины размера годовой арендной платы за указанный земельный участок.

Решением Адлерского районного суда города Сочи от 15 мая 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе администрацией города Сочи поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов ввиду их незаконности.

Стороны, извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 3 880 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке ООО "Сочинская оценочная компания" и составляет по состоянию на 13 октября 2017 года 905 073 рубля 26 копеек.

Не согласившись с данным отчетом, Саакян Э.Х. обратился в Общество с ограниченной ответственностью "данные изъяты", согласно выводам которого стоимость арендной платы по состоянию на 15 октября 2018 года определена в размере 653 337 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 02 апреля 2019 года составляет 649 058 рублей в год, 54 088 рублей - в месяц, 1 778 рублей - в день.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из недостоверности принятого отчета ООО "Сочинская оценочная компания", определив стоимость из заключения, выполненного ООО "данные изъяты"

С данным выводом районного суда согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов нижестоящих инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Положения статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требуют обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 данного Закона право аренды является объектом оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 названного Закона, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, N 255 и N 254.

Таким образом, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения спора по поводу сделки, суду необходимо учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако при рассмотрении настоящего дела судом недостоверность выполненного ООО "Сочинская оценочная компания" отчета об оценке стоимости права аренды земельного участка не устанавливалась, судебная экспертиза выводов относительно достоверности (недостоверности) оспариваемого отчета не содержит.

Частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Необоснованным будет считаться такое заключение, в котором не применены либо неверно применены необходимые методы и методики, недостаточно аргументированы выводы, что свидетельствует об отсутствии надлежащих ответов на поставленные вопросы.

Признавая отчет об оценке недостоверным, суд первой инстанции указал, что оценщиком необоснованно применен доходный подход, который не мог быть использован ввиду отсутствия необходимых данных для расчета стоимости земельного участка таким методом. При этом выводы судебного эксперта основаны на применении сравнительного подхода, как наиболее эффективного для оценки рыночной стоимости недвижимости.

Вместе с тем, судом при разрешении спора не учтено следующее.

На основании пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Суть использования сравнительного подхода объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, то есть не должны существенно отличаться друг от друга.

Как следует из заключения ООО " "данные изъяты"", в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал десять объектов, существенно отличающиеся от оцениваемого, в том числе видом разрешенного использования - для размещения нежилых объектов, тогда как оцениваемый объект предназначен для санаторно-курортной деятельности. При этом какая-либо корректировка на разрешенное использование экспертом не применена.

Объект оценки располагается в Адлерском районе города Сочи, имеет высокий рейтинг привлекательности по расположению от аэропорта, транспортной доступности, состоянию пляжей и чистоте морской воды. Однако три объекта-аналога располагаются в Хостинском районе города Сочи и имеют меньшую оценку привлекательности по данным критериям.

Удаленность всех объектов аналогов от береговой линии Черного моря составляет от 1, 4 до 4 км, а оцениваемый объект расположен на расстоянии 0, 4 км от береговой линии, что свидетельствует о его наибольшей коммерческой привлекательности.

Следовательно, некорректно избранные экспертом объекты-аналоги привели к существенному занижению среднего значения цены для земельных участков, расположенных вблизи береговой линии Черного моря в Адлерском районе города Сочи, что в целом отразилось на стоимости арендной платы оцениваемого земельного участка.

Кроме того, при проведении сравнения оцениваемого земельного участка с аналогом N экспертом применена корректировка "на наличие коммуникаций" в размере 32%, однако такая корректировка в рассматриваемом случае применению не подлежала, поскольку оцениваемый участок сопоставим с объектом-аналогом по возможности подключения инженерных коммуникаций.

Также к объектам аналогам N N и N применена корректировка "на наличие коммуникаций" в размере 14% и 32% соответственно, тогда как в согласно пункту 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Соответственно, необходимо рассматривать наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке не как сооружения (улучшения), а в виде прав на возможность подключения к коммуникациям, то есть получения технических условий на подключение.

Судом оставлено без внимания, что стоимость арендной платы за земельный участок оценивалась ООО "Сочинская оценочная компания" по состоянию на 13 октября 2017 года, однако заключением судебной экспертизы такая стоимость определена на 02 апреля 2019 года, а отчетом, выполненным по заказу истца, по состоянию на 15 октября 2018 года.

Кроме того, эксперт или специалист не может участвовать в рассмотрении дела, если он находился либо находится в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей и по этому основанию подлежит отводу (часть 1 статьи 18 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, отчет об оценке величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком по заказу истца подготовлен ООО "данные изъяты"

Заключение судебной экспертизы по разрешению вопроса о стоимости права аренды земельного участка выполнено также экспертом ООО "данные изъяты"

Таким образом, экспертная организация ООО "данные изъяты"", изготовившая отчет об оценке по одним и тем же обстоятельствам по договору с истцом и, будучи связанная с ним договорными отношениями, не может являться независимой, поскольку ранее уже высказывалась по поставленному судом вопросу, заинтересована в подтверждении ранее высказанного мнения, что предопределило выводы результатов судебной экспертизы, которые в настоящем споре не могут считаться объективными.

Суд первой инстанции указанное обстоятельство оставил без внимания, тогда как в силу положений части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан был принять решение о назначении и проведении по данному делу повторной судебной экспертизы для устранения противоречий и установления обстоятельств, которые имеют значение для дела.

Вышеуказанные нарушения не были устранены и судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, могут быть устранены посредством отмены судебных актов, в связи с чем решение Адлерского районного суда города Сочи от 15 мая 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 15 мая 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий В.В. Песоцкий

Судьи В.Ю. Брянский

И.Э. Косарев