Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 сентября 2020 г. по делу N 66а-910/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Катанаевой А.С, судей Колпаковой А.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Севастопольского городского суда административное дело N 3а-7/2020 (УИД N 92OS0000-01-2019-000036-92) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" на решение Севастопольского городского суда от 3 июня 2020 г.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Столярова А.С. (принимал участие посредством видеоконференц-связи), представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Чиграковой А.С, Коваленко Н.В. (принимали участие посредством видеоконференц-связи), пояснения эксперта ФИО13, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" (далее также Общество, ООО "Специализированный застройщик "Молочная балка") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование требований указано на существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной, чем нарушаются права административного истца как субарендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Решением Севастопольского городского суда от 3 июня 2020 г. установлена по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости 100 030 000 руб. Датой подачи заявления об определении кадастровой стоимости определено считать 12 марта 2019 г. С административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб, в пользу общества с ограниченной ответственностью Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 72 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "Молочная балка" просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на несоответствие положенного в основу решения суда заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличии оснований для отвода эксперта, необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, неверное распределение судебных издержек.

Относительно доводов апелляционной жалобы Государственным бюджетным учреждением города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" представлены возражения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Столяров А.С. поддержал апелляционную жалобу в полном объеме.

Представители ГБУ г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Чигракова А.С, Коваленко Н.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность решения суда.

В заседании суда апелляционной инстанции был опрошен эксперт ФИО14, осуществлявший проведение судебной экспертизы по делу.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав участвующих в деле лиц, эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является субарендатором земельного участка общей площадью 3 га, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Севастополя от 25 октября 2018 г. N 716-ПП в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Севастополя, по состоянию на 1 января 2018 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N "данные изъяты" утверждена указанным актом по состоянию на 1 января 2018 г. и составляет 147 147 600 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, от 5 апреля 2019 г. N 1/2 было отклонено заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с не соответствием представленного отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО15, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В обоснование заявленного административного иска Обществом был представлен вышеназванный отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 43 311 061 руб.

В связи с наличием сомнений в обоснованности отчета об оценке, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28), судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также для установления рыночной стоимости земельного участка.

Согласно экспертному заключению N N от ДД.ММ.ГГГГ г, составленному экспертами ООО Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" ФИО16, ФИО17, отчёт об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ г. не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, выявленные несоответствия повлекли неправильное определение рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составила 142 770 000 руб.

В связи с возникшими сомнениями относительно выводов экспертов по размеру рыночной стоимости земельного участка, не устраненными по результатам допроса эксперта ФИО18. в судебном заседании, в том числе в части обоснованности отбора объектов - аналогов, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 29 января 2020 г. по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости, проведение которой было поручено эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" ФИО19

Мотивы, по которым суд пришел к выбору экспертного учреждения, изложены в определении суда о назначении повторной экспертизы, которые судебной коллегией, с учетом установленных статьей 77 КАС РФ дискреционных полномочий суда, признаются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований к отводу эксперта дублируют аналогичные возражения, представленные суду первой инстанции, которым дана подробная оценка судом первой инстанции в определении от 28 февраля 2020 г, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Согласно заключению эксперта ФИО20. от ДД.ММ.ГГГГ. N N по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 100 030 000 руб.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28, исследуя совокупность доказательств по делу, суд, с учетом заключения судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ г, выявил несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" ФИО21 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Судом первой инстанции и судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы ввиду отсутствия оснований для повторного аналогичного исследования объекта оценки.

Экспертное заключение и пояснения эксперта ФИО22. в суде апелляционной инстанций, в том числе представленные письменные объяснения, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в соответствии с одобренными к применению Советом по оценочной деятельности 23 июня 2015 г. Методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов в сопоставимых (аналогичных) охранных зонах, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилнаиболее эффективное использование земельного участка, площадь возможной застройки, сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

При определении наиболее эффективного использования земельного участка экспертом приняты во внимание вид разрешённого использования объекта оценки, в качестве коэффициента корректировки в расчет принято минимальное значение расширительного интервала, что обусловлено особенностями режимов застройки оцениваемого земельного участка с учетом его площади.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы административного истца о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет являться не торгово-офисная застройка, а рекреация или историко-культурная деятельность, ввиду отсутствия сведений о таком использовании земельного участка административным истцом.

Экспертом при проведении исследования приняты во внимание публичные ограничения, установленные Приказом Минкультуры России от 12 августа 2016 г. N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе", и обоснованно распределена площадь земельного участка в соответствии с режимами использования.

В соответствии с ограничениями, установленными данным приказом, в границах регламентного участка Р3-2 разрешено, в том числе, в пункте 24.4. строительство объектов общественного питания и отдыха населения. С учетом указанного пункта экспертом определено наиболее эффективное использование исследуемого земельного участка. При этом экспертом выполнено требование Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", согласно которому рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости участка будет максимальной.

В силу требований Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид использования "Общественное питание" как размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) относится к группе предпринимательства, то есть размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, что соответствует термину "торгово-офисная застройка земельных участков, используемого в справочниках по оценочной деятельности.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Вопреки доводам административного истца о повышенном бремени содержания земельного участка как объекта культурного наследия, в частности, по охранным обязательствам, экспертом использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, сопоставимые по данному признаку с объектом оценки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства и торгово-офисного использования, к которым относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы предусмотренных законом оснований для отвода эксперта не имеется, наличие у эксперта необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N должна быть установлена по состоянию на 1 января 2018 г. на основании данного заключения эксперта в размере его рыночной стоимости 100 030 000 руб.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении вопроса о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на административного истца судебных расходов на проведение экспертизы.

Относя судебные расходы на административного истца, суд исходил из разъяснений, приведенных в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Таким образом, поскольку в данном случае административный истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости, установление ее в размере рыночной, постановленный судебный акт по делу не может быть расценен как принятый против административных ответчиков.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно бремя несения расходов возложено на административного истца.

При этом факт назначения по делу повторной экспертизы не исключает отнесение на стороны расходов, понесенных на проведение первоначальной экспертизы, по правилам статьи 111 КАС РФ. Выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом. Отклонение экспертного заключения судом не свидетельствует об исключении фактически выплаченного эксперту вознаграждения из состава понесенных стороной судебных издержек.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Севастопольского городского суда от 3 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Молочная балка" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи