Решение Московского городского суда от 01 октября 2020 г. по делу N 3а-3807/2020

01 октября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3807/2020 по административному исковому заявлению ООО "У Сервис Санрайз" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "У Сервис Санрайз" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 4 052, 1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002003:4497, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N О-1028-06/2019 от 11.10.2019 года, составленный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли".

В ходе рассмотрения дела административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 4 052, 1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002003:4497, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца - Онищенко Р.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом 23 сентября 2020 года при отложении судебного разбирательства.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N О-1028-06/2019 от 11.10.2019 года, составленный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 апреля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 30/04/2020-СЭ от 28 мая 2020 года, проведенной экспертом ООО "МАГИСТР Экспертных Исследований":

- отчет об оценке N О-1028-06/2019 от 11.10.2019 года, составленный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 4 052, 1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002003:4497, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Впоследствии, определением суда от 21 июля 2020 года по делу была назначена дополнительная оценочная судебная экспертиза.

По заключению дополнительной оценочной судебной экспертизы N 30/04/2020-СЭ/1 от 27 июля 2020 года, проведенной экспертом ООО "МАГИСТР Экспертных Исследований":

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 4 052, 1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002003:4497, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами дополнительной оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 01 октября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение дополнительной оценочной судебной экспертизы N 30/04/2020-СЭ/1 от 27 июля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "МАГИСТР Экспертных Исследований", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что полученная экспертом итоговая рыночная стоимость имеет отклонение от средних рыночных цен продажи 1 кв.м. объектов аналогичного с объектом экспертизы назначения, судом отклоняются.

В Дополнении к Заключению эксперта от 20 июля 2020 года эксперт исключил такие данные как таблицы и тексты с описаниями объектов-аналогов, скриншоты аналогов, таблицы с расчетами и выводы. Эти данные не должны были находится в экспертном Заключении, т.к. попали туда ошибочно в результате сбоя программы. С учетом изложенного, и было вынесено определение о назначении дополнительной экспертизы.

Цены же приведенных ответчиком объектов-аналогов находятся в диапазоне 98-115 тыс. руб. за кв. адрес этом аналоги находятся в различных округах адрес. При выборе аналогов эксперт подобрал аналоги, расположенные в адрес, цены предложения которых находятся в диапазоне 73, 7-150 тыс. руб. за кв.м, что сопоставимо с данными ответчика.

Цена объекта-аналога N 3 (сумма/кв.м.) находится на более низком уровне вследствие существенной удаленности от центра города и того, что аналог представляет собой помещение, а не здание. По данным факторам были внесены соответствующие повышающие корректировки.

Также следует обратить внимание на то, что объектом оценки является объект капитального строительства, а не единый объект недвижимости, поэтому его цена отличается от цен единых объектов на стоимость земельного участка (доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости может достигать 50%).

Таким образом, полученная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта исследования соответствует средним рыночным ценам продажи 1 кв.м. объектов аналогичного с объектом экспертизы назначения.

Доводы стороны ответчика о том, что стоимость объекта-аналога N 1 не соответствует ни физическим показателям, ни его ценовому предложению, а также то, что эксперт не указывает кадастровые номера земельных участков объектов-аналогов, что не позволяет определить их физические показатели, судом также отклоняются.

В Дополнении к Заключению эксперта от 20 июля 2020 года приведены корректные физические показатели объекта-аналога N 1, соответствующие ценовому предложению. В используемом же экспертом федеральном законодательстве (Федеральные законы NN 73-ФЗ, 135-ФЗ, федеральные стандарты оценки) нет указаний на обязанность эксперта приводить кадастровые номера объектов-аналогов. Эксперт привел адреса аналогов, что достаточно для их идентификации.

Ссылка ответчика на то, что эксперт при расчете величины потенциального валового дохода в качестве арендопригодной площади применяет коэффициенты для определения доходоприносящей площади: 0, 88 для помещений торгового назначения и 0, 85 для помещений офисного назначения, не обоснована.

В Дополнении к Заключению эксперта от 20 июля 2020 года эксперт использовал общую площадь объекта исследования в качестве арендопригодной при определении потенциального валового дохода.

Таким образом, для расчёта стоимости объекта исследования приведены сопоставимые по основным ценообразующим факторам с объектом исследования объекты-аналоги с установленными характеристиками. На различия в характеристиках применены соответствующие корректировки для приведения стоимости аналога к стоимости объекта исследования. Выводы эксперта соответствуют положениям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ; Федеральных стандартов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии экспертизы и оценки, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности

N 007527-1 от 13 сентября 2019 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N О-1028-06/2019 от 11.10.2019 года, составленный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 24 марта 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 4 052, 1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002003:4497, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "У Сервис Санрайз" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 24 марта 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов