Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2020 г. по делу N 8Г-9359/2020[88-23061/2020]

Судья Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Косарев И.Э., рассмотрев гражданское дело по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области к Гришину Р.В. о взыскании задолженности, по кассационной жалобе Гришина Р.В. на решение мирового судьи судебного укчастка N 5 Аксайского судебного района от 11 октября 2018 года и апелляционное определение Аксайского районного суда Ростовской области от 27 ноября 2019 года, установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области обратился к мировому судье с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления главы администрации Аксайского района от 10.11.2003 N1406 между истцом и Ткаченко С.Н. был заключен договор аренды земельного участка N, по адресу "адрес", площадью 600 кв. м для использования под строительство жилого дома, сроком на 49 лет. Договор аренды земельного участка 01.12.2006 года зарегистрирован в Аксайском отделе Управлении Росреестра по Ростовской области. В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.08.2007 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.11.2006 N переданы ответчику Гришину Р.В.

Размер годовой арендной платы, измененный истцом в одностороннем порядке на основании постановления правительства Ростовской области 18.09.2015, определен по его расчетам исходя из отчета независимого оценщика от 26.12.2016 и составлял 116 000 рублей в год, за квартал 29 000 рублей, на 2018 год - 120 640 руб, по 30 160 руб. ежеквартально. С учетом того, что в период действия указанного договора аренды ответчик не в полном объеме производил оплату арендной платы, истец просил взыскать с Гришина Р.В. в счет задолженности по арендной плате за землю, за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 - 30 160 руб, в счет пени, начисленных за период с 21.03.2018 по 07.05.2018 - 351, 11 руб.

Решением мирового судьи от 11.10.2018, изготовленным в окончательном виде 27.09.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Аксайского районного суда Ростовской области от 27.11.2019, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ответчик просит судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций отменить (в т.ч. фактически и решение мирового судьи от 11.10.2018, оставленное без изменения судом апелляционной инстанции), направить дело на новое рассмотрение, полагая, что принятые судебные постановления являются незаконными и необоснованными. Заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что все изменения к договору осуществляются на основании письменных соглашений, не учтены положения ст.ст. 164, 433, 452 ГК РФ, согласно которым Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 и постановление правительства Ростовской области 18.09.2015 об изменении размера ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления в адрес арендатора к правоотношениям сторон применению не подлежат, поскольку договор аренды был заключен ранее их принятия.

Согласно ч. 10 ст. 379.5 ГПК РФ кассационные жалоба, представление на вступившие в законную силу судебные приказы, решения мировых судей и апелляционные определения районных судов, определения мировых судей, районных судов, гарнизонных военных судов и вынесенные по результатам их обжалования определения, решения и определения судов первой и апелляционной инстанций, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания.

В силу ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 397.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судом кассационной инстанции усматриваются основания для отмены обжалуемого апелляционного определения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 ноября 2006 года между Комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области и Ткаченко С.Н. заключен договор аренды земельного участка, сроком на 49 лет. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.08.2007 года права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.11.2006 N переданы Гришину Р.В.

Согласно п. 3.4 договора аренды от 01.11.2006 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год... и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

В силу п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившему в законную силу с 1 марта 2015 г, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положениями ст. 10.1 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г, предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса РФ, действующим в настоящее время постановлением Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено Правительство Ростовской области, а полномочиями по определению размера арендной платы по видам использования наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Как разъяснено в пп. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 01.11.2006 стороны согласовали порядок определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, изменение использованной в нем формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Такие изменения в договор аренды от 01.11.2006 в установленном законом порядке сторонами не вносились.

Системное толкование условий данного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете арендной платы (индекс инфляции), и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых правил их исчисления.

Поскольку положения указанного договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, на которое ссылаются суды при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 01.11.2006, и поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен судом по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Вместе с тем, выводы судов о том, что за период действия договора аренды сторон ответчик не в полном объеме произвел оплату арендной платы, основаны только на расчете, составленном истцом в соответствии с новым порядком, подлежащим, по его мнению, применению к правоотношениям сторон без учета регулирования, установленного данным договором.

В связи с этим основания для начисления и определения размера задолженности по арендной плате подлежат дополнительной проверке с учетом позиции ответчика.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а допущенное нарушение норм материального права является существенным и не может быть устранено на стадии кассационного рассмотрения дела.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), кассационный суд находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.5, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

апелляционное определение Аксайского районного суда Ростовской области от 27 ноября 2019 года отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судья: