Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 10 ноября 2020 г. по делу N 33-6562/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М, судей Кучминой А.А, Ершова А.А, при ведении протокола помощником судьи Черновой И.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Энгельса в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, акционерному обществу "Экономбанк", обществу с ограниченной ответственностью "Догма" о недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды, восстановлении установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Догма" на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02.07.2020 г, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М, объяснения представителя ООО "Догма" - Бочкаревой Е.Н, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя процессуального истца Хворостенко Ю.В, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

прокурор г. Энгельса в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц обратился с иском в суд в интересах неопределенного круга лиц к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, акционерному обществу "Экономбанк", с указанными выше требованиями, мотивируя тем, что прокуратурой г. Энгельса проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении органами местного самоуправления земельным участком с кадастровым номером N

Проверкой установлено, что указанный земельный участок площадью 6873 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", поставлен на государственный кадастровый учет "дата", относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

"дата" между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и К. заключен договор аренды земельного участка N (далее - договор аренды), по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду К. с разрешенным использованием "для размещения автостоянки" с 23.05.2013 г. по 22.05.2023 г. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов.

"дата" между К. и О. заключен договор уступки права аренды, по условиям которого К. передал свои права и обязанности по договору аренды О.

"дата" между О. и ЗАО "Экономбанк" заключено соглашение об отступном, по условиям которого О. в целях прекращения обязательств перед ЗАО "Экономбанк" передал последнему в качестве отступного право аренды на земельный участок с кадастровым номером N

"дата" между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договоре был заменен арендатор на ЗАО "Экономбанк".

"дата" между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ЗАО "Экономбанк" с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

В последующем, а именно "дата" между АО "Экономбанк" и индивидуальным предпринимателем Смирновым В.В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого АО "Экономбанк" передал индивидуальному предпринимателю Смирнову В.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от "дата" N в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

"дата" между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и Смирновым В.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договоре был заменен арендатор и на его сторону встал Смирнов В.В.

В свою очередь, на основании договора замены стороны от "дата" индивидуальный предприниматель Смирнов В.В. передал ООО "ДОГМА" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от "дата" N в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

Проверкой установлено, что заключению между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" дополнительного соглашения от "дата" к договору аренды, которым были внесены изменения в договор аренды относительно вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта", предшествовало обращение представителя АО "Экономбанк" по доверенности в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта".

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от "дата" N, по состоянию на 10.08.2015 г. земельный участок с кадастровым номером N был расположен в территориальной производственно-коммунальной зоне третьего типа (П-3).

Такой вид разрешенного использования земельных участков градостроительного регламента территориальной производственно-коммунальной зоны третьего типа (П-3), как "обслуживание автотранспорта" по состоянию на 10.08.2015 г. предполагал размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Истец считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N обозначенным способом не отвечает требованиям ст.ст. 39.6, 39.11, 39.12 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, и мог быть предоставлен в аренду с разрешенным видом использования "обслуживание автотранспорта" только по результатам торгов.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к первоначальному договору аренды, даже с соблюдением гражданского законодательства, не может подменять собой предусмотренный земельным законодательством порядок предоставления земельных участков, поскольку земельное законодательства в обороте земель имеет приоритет по отношению к гражданскому законодательству (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Таким образом, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта" путем обращения арендатора в орган регистрации с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости прямо противоречит законодательству.

Аналогичными правилами должен был руководствоваться комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области при решении вопроса о возможности заключения с ЗАО "Экономбанк" дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Орган местного самоуправления, заключая дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, изменяя тем самым вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок, условия использования и предоставления участка и, таким образом, фактически предоставил АО "Экономбанк" преимущество в получении участка для строительства, минуя соответствующие процедуры.

Однако, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для строительства.

Заключение комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" дополнительного соглашения от 01.10.2015 г. к договору аренды по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве соответчиков привлечены комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ООО "Догма".

С учетом изложенного истец в защиту интересов неопределенного круга лиц просил исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о виде разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "обслуживание автотранспорта"; восстановить установленный договором аренды земельного участка от "дата" N вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "для размещения автостоянки"; признать недействительным (ничтожным) заключенное комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" дополнительное соглашение от "дата" к договору аренды земельного участка от "дата" N.

Рассмотрев спор, Энгельсский районный суд Саратовской области удовлетворил исковые требования.

В апелляционной жалобе ООО "Догма" просит решение суда отменить по мотивам неправильного применения норм материального и процессуального права, несогласия с выводами суда, изложенными в решении.

Указывает, что необходимость проведения аукциона по аренде земельного участка возникла на основании Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-Фз с 01.03.2015 г, когда была введена в Земельный кодекс РФ ст. 39.11.

Ссылаясь на п. 2 ст. 422 ГК РФ, указывает, что требования законов РФ о необходимости проведения аукционов применяются лишь к тем договорам аренды земельных участков, которые были заключены после введения их в действие, то есть по договорам, заключенным после 01.03.2015 г.

Соглашение об изменении разрешенного использования заключено в период действия ст. 39.11 ЗК РФ, однако данная норма не применяется к данному соглашению, поскольку правоотношения сторон возникли до введения в действие ст. 39.11 ЗК РФ.

Ссылаясь на п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, полагает, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. При этом законодательство РФ не предусматривает, что если правообладатель земельного участка хочет выбрать вид разрешенного использования для которого предусмотрен аукцион, то он должен отказаться от договора для целей выставления права аренды на аукцион. Правообладатель АО "Экономбанк" законно владея земельным участком, лишь пользовался правами, предусмотренными Законом, и выбрал вид разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, неполучение арендной платы нарушает права муниципального образования, а не неопределенного круга лиц. Иски в защиту интересов подведомственны арбитражному суду.

В решении суда не указано, какой закон был нарушен при внесении сведений в ЕГРН о виде разрешенного использования "Обслуживание автотранспорта". Признанное судом недействительным дополнительное соглашение от "дата" к договору аренды земельного участка от "дата" N не являлось документом, на основании которого были внесены изменения в ЕГРН. Документы на основании которых внесены сведения в ЕГРН недействительными не признаны, действия филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области" по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N незаконными не признаны, как не признано недействительным решение Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 26.02.2015 г. N 791/87-04.

Суд не мотивировал, почему не принял довод ответчика о том, что аукцион требовался, поскольку нормы, предусматривающие проведение аукциона (ст. 39.11 ЗК РФ), на которую ссылается суд первой инстанции, были введены уже после заключения договора аренды земельного участка от "дата" N.

Суд первой инстанции необоснованно не применил последствия пропуска срока исковой давности, посчитав срок не пропущенным, поскольку согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 16.02.2016 г. N 4-КГ15-69 дата проведения прокуратурой той или иной проверки для определения начала течения срока исковой давности сама по себе правового значения не имеет.

Обращает внимание суда, что в силу закона разрешенное использование земельного участка изменяется не в результате заключения дополнительного соглашения к договору, а в результате изменения правил землепользования и застройки. Именно в результате принятия решения Собранием депутатов от "дата" N изменен вид разрешенного использования на "Обслуживание автотранспорта", которое опубликовано 04.03.2015 г.

Таким образом, именно с этой даты изменилось разрешенное использование и об этом стало известно неопределенному кругу лиц.

Вместе с тем, протест на указанное решение Собрания депутатов внесен не был.

Суд первой инстанции незаконно рассмотрел данное дело и необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о передачи дела по подсудности на рассмотрение Арбитражного Суда Саратовской области, чем нарушил ч. 1 ст. 47 Конституции РФ. Вуд не принял никаких процессуальных действий в отношении, поданной ответчиком частной жалобы на определение суда об отказе в передаче дела по подсудности.

Выводы суда первой инстанции, что заключение дополнительного соглашения нарушает права неопределенного круга лиц, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку вынесенный судом первой инстанции судебный акт не обязывает провести аукцион, не лишает правообладателя прав на земельный участок, так как правообладатель владеет им законно, будет продолжать им пользоваться. Таким образом решение суда первой инстанции не привело к защите оспариваемых прав и свобод.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.ст. 30, 36 ГрК РФ, ст.ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Земельным законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для использования в целях осуществления строительства и для целей не связанных со строительством.

Основания заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены законодателем в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и являются исчерпывающими.

Анализ положений ст. 39.6 ЗК РФ свидетельствует о том, что предоставление земельного участка для строительства объектов, перечисленных в градостроительном регламенте территориальной производственно-коммунальной зоны третьего типа (П-3) Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области (по состоянию на 10.08.2015 г.), не являлся основанием для его предоставления без проведения торгов, так как такой вид предоставления земельного участка в аренду не включен в перечень, предусмотренный п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок площадью 6873 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" поставлен на государственный кадастровый учет "дата", относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из дел правоустанавливающих документов на вышеуказанный земельный участок, следует, что на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района N от "дата" по заявлению К. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 8673 кв.м с кадастровым номером N, разрешенным использованием "для размещения автостоянки" по адресу: "адрес" (л.д. 128 т. 1)

"дата" между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и К. заключен договор аренды земельного участка N (далее - договор аренды), по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду К. с разрешенным использованием "для размещения автостоянки" с "дата" по "дата" Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов (л.д. 120-127 т.1).

"дата" между К. и О. заключен договор

уступки права аренды, по условиям которого К. передал свои права и

обязанности по договору аренды О. (л.д. 146-148 т.1).

"дата" между О. и ЗАО "Экономбанк" заключено

соглашение об отступном, по условиям которого О. в целях

прекращения обязательств перед ЗАО "Экономбанк" передал последнему в

качестве отступного право аренды на земельный участок с кадастровым номером

N (л.д. 208-211 т.1).

"дата" между Комитетом по управлению имуществом администрации

Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк"

заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с

которым в договоре был заменен арендатор и на его сторону встал ЗАО

"Экономбанк" (л.д. 178-179 т. 1).

"дата" между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ЗАО "Экономбанк" с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта" (л.д. 237 т. 1).

На основании договора замены стороны от 01.11.2019 г. ИП Смирнов В.В. передал ООО "ДОГМА" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от "дата" N в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м. с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

10.08.2015 г. филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Саратовской области был осуществлен учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на основании заявления ЗАО "Экономбанк" в лице представителя К, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 04.08.2015 г. N с приложенным пакетом документов, а именно: выписки из Правил землепользования и застройки муниципального образования города Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28.07.2015 г. N и декларации о выбранном виде разрешенного использования, содержащих сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта".

"дата" между АО "Экономбанк" и ИП Смирновым В.В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого АО "Экономбанк" передал индивидуальному предпринимателю Смирнову В.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от "дата" N в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

"дата" между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и Смирновым В.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договоре был заменен арендатор и на его сторону встал Смирнов В.В.

В обозначенной форме реализуются предусмотренные ст. 1 ЗК РФ принципы платности использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3); суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Заключение оспариваемого соглашения сторон об изменении целевого назначения спорного земельного участка в нарушение порядка предоставления земель, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой же статьи.

23.06.2014 г. принят Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со ст. 35 Закона N 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 01.03.2015 г, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.

Согласно ст.ст. 39.3 ЗК РФ, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Ст.ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из тридцати трех случаев, изложенных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с положениями ст. 447 ГК РФ торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции.

Порядок предоставления земельных участков сформулирован в статьях 39.11 - 39.13 ЗК РФ.

Согласно положениям п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, не предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Из содержания подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч.ч. 1, 2 ст. 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как видно из материалов дела, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2013 г. и предоставлялся в аренду К. для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения администрации и без проведения торгов в соответствии со ст. 34 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Как следует из дел правоустанавливающих документов разрешенное использование спорного земельного участка - "для размещения автостоянки".

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения автостоянки.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, К. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "обслуживание автотранспорта" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения автостоянки" на "обслуживания автотранспорта" путем заключения дополнительного соглашения по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, и является нарушением требований ст. 39.3 ЗК РФ. Расположение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне П-3 с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта" само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры.

Как правильно указал суд первой инстанции, допущенное нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для строительства. Так же были нарушены права администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, поскольку в обход установленному законом порядку, был изменен вид разрешенного использования земельного участка.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Однако упомянутая норма имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН и признания недействительным (ничтожным) заключенное Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" дополнительное соглашение от 01.10.2015 г. к договору аренды земельного участка от 03.06.2013 N 10853/1, между вышеуказанными сторонами являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом судом ответчиков о пропуске прокурором срока исковой давности для предъявления в суд требований судом отклоняется. В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что до ноября 2019 г. сообщений о предоставлении и использовании спорного земельного участка не поступало. Какого-либо строительства на спорном участке не осуществлялось, поэтому до указанного срока прокурору не представлялось возможным установить наличие нарушений законодательства при изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Из изложенного следует, что о нарушении прав истцу стало известно в ноябре 2019 г, после проведения проверке, истец обратился в суд с иском в декабре 2019 г, т.е. срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 г. ст.ст. 28 - 34 Земельного кодекса РФ признаны утратившими силу.

Согласно п. 1 ст. 34 названного закона до 01.03.2018 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со ст.ст. 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015 г, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка какие-либо решения уполномоченными органами не принимались.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что спорный земельный участок не может быть предметом аукциона приняты во внимание быть не могут.

На основании изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по правилам ст. 330 ГПК РФ.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02.07.2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: