Апелляционное определение СК по административным делам Оренбургского областного суда от 12 ноября 2020 г. по делу N 33а-7080/2020

Судебная коллегия по административным делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Селютиной И.Ф, судей Хакимовой О.В, Трифоновой О.М, при секретаре Лексиковой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гафарова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) о признании незаконными уведомлений, возложении обязанностей, по апелляционной жалобе Гафарова Р.М. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Хакимовой О.В, представителя административного истца Баймуканову А.Б, конкурсного управляющего ООО "Гармония в доме" БолотинуТ.Н, судебная коллегия

установила:

Гафаров Р.М. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, площадь 880 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), (адрес) (адрес).

21 сентября 2015 г. между ним и ООО "Гармония в доме" заключен договор N 5 аренды земельного участка с кадастровым номером N с последующим выкупом для осуществления ООО "Гармония в доме" строительства многоквартирного жилого дома по договорам участия в долевом строительстве, заключенными с Паниной С.С, Паниным В.С, Микаелян Н.В.

Помимо резрешительной и проектной документации застройщик осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельного участке на основании генерального договора страхования гражданской ответственности по передаче за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N ГОЗ-84-2653/16 от 2 декабря 2016 г, заключенного между ООО "Страховая компания "Респект" и застройщиком.

ООО "Гармония в доме" обязательство по строительству многоквартирных жилых домов и передаче жилых помещений не исполнило.

С момента вынесения решения Арбитражным судом Оренбургской области от 18 апреля 2018 г. о признании ООО "Гармония в доме" банкротом, наступил страховой случай по договору страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств.

Страховая компания в полном объеме произвела выплаты участникам долевого строительства в размере денежных средств, уплаченных участниками строительства в счет цены по договорам долевого участия.

Выплата страхового возмещения и возврат денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевой строительстве, предполагает прекращение существования обязательств застройщика по передаче жилых помещений, исходя из п.2 ст.453 ГК РФ, а также прекращение залога, установленного Федеральным законом "О долевом участии в строительстве" в отношении земельного участка с кадастровым номером N на основании п.1 ст.352 ГК РФ.

Считает, что необходимости в передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в данном случае нет, так как требования участников долевого строительства удовлетворены страховой организацией ООО "Проминстрах".

Поскольку срок действия договора аренды окончен, сам договор, по мнению административного истца считается прекращенным.

Однако арендатор продолжает пользоваться земельным участком, обязанность по уплате арендных платежей не выполняет, что свидетельствует о существенном нарушении договора аренды N со стороны ООО "Гармония в доме".

Срок действия разрешения на строительство N, в соответствии с которым застройщик осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N, выданного администрацией муниципального образования Оренбургский район 8 июня 2016 г, истек во 2 квартале 2018 г, продлен не был.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от 24 октября 2019 г. в ответ на обращение Гафарова Р.М. отказано в погашении записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от 29 октября 2019 г. приостановлена государственная регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от (дата) отказано в погашении записей об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N

Считает вышеуказанные уведомления незаконными, нарушающими его права как собственника недвижимого имущества на распоряжение земельным участком, поскольку залог права аренды земельного участка прекратился, аренда земельного участка прекратилась, однако в ЕГРП сведения об ипотеке, запись об аренде содержатся.

С учетом уточнений требований административный истец просил признать незаконными:

уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от (дата) об отказе в погашении записи об ипотеке N от 19 января 2017 г. на земельный участок с кадастровым номером N адрес места положения: (адрес); возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N;

уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от (дата) о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N;

дополнение к уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от (дата) об отказе в погашении записей об ограничений (обременений) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N

Также Гафаров Р.М. просил возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N от 9 июля 2019 г.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Панин В.С, Панина С.С, Микаелян Н.В, конкурсный управляющий ООО "Гармония в доме" Болотина Т.Н, ООО "Проминстрах".

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 24 июля 2020 г. в удовлетворении требований административного иска отказано.

Не согласившись с таким решением, Гафаров Р.М. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец Гафаров Р.М, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, заинтересованные лица Панин В.С, Панина С.С, Микаелян Н.В, представитель ООО "Проминстрах" не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика, представителя административного истца Баймуканову А.Б, поддержавшую апелляционную жалобу, конкурсного управляющего ООО "Гармония в доме" Болотину Т.Н, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судоустройства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судоустройства Российской Федерации, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии обжалуемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушение прав административного истца в результате принятия такого решения, совершения действий (бездействия). При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о которой внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пунктов 2, 3 части 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 29 Федерального закона N 218-ФЗ.

Одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Федерального закона N218-ФЗ предусмотрены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Гафарову Р.М. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, площадь 880 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), (адрес) (адрес).

21 сентября 2015 г. между Гафаровым Р.М. (арендодатель) и ООО "Гармония в доме" (арендатор) заключен договор N 5 аренды земельного участка с последующим выкупом (далее - договор аренды), согласно которому арендатор принимает в аренду вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды заключен на срок до 2 ноября 2016 г. с целью осуществления строительства застройщиком ООО "Гармония в доме" по договорам участия в долевом строительстве. Дополнительным соглашением к договору аренды срок договора продлен до 2 ноября 2017 г.

В пункте 1.2 договора аренды стороны определили, что земельный участок переходит в частную собственность арендатора по истечении установленного договором срока аренды или досрочно при условии внесения всей обусловленной выкупной цены.

В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N ЖК-71/ДУ от 21 декабря 2016 г, заключенным между ООО "Гармония в доме", Паниной С.С. и Паниным В.С.; N ЖК-72/ДУ от 23 января 2017 г, заключенным между ООО "Гармония в доме" и Микаелян Н.В, застройщик ООО "Гармония в доме" своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на вышеуказанном земельном участке восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки (площадью застройки - 326, 57 кв.м, количество этажей здания - 2, количество квартир - 8, общая площадь квартир - 502, 64 кв.м.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в Едином государственном реестре недвижимости 19 января 2017 г. внесена запись регистрации N об обременении объекта недвижимости в виду ипотеки в пользу участников долевого строительства: Паниной С.С, Панина В.С, Микаелян Н.В.

Гражданская ответственность ООО "Гармония в доме" за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N ГОЗ-84-2653/16 заключена с ООО "Страховая компания "Респект".

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19 апреля 2018 г. ООО "Гармония в доме" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на шесть месяцев до 18 октября 2018 г. Утвержден конкурсный управляющий Колесник Т.В. Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21 февраля 2020 г. утвержден конкурсный управляющий должника - ООО "Гармония в доме" Болотина Т.Н, в связи с освобождением Колесник Т.В. по ее ходатайству от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Гармония в доме".

Представлением N от 17 августа 2018 г. конкурсного управляющего ООО "Гармония в доме" Колесник Т.В. участник долевого строительства Микаелян Н.В. включена в реестр требований кредиторов ООО "Гармония в доме" о передаче жилого помещения - трехкомнатной (адрес), расположенной по адресу: (адрес) (адрес) (адрес) на земельном участке с кадастровым номером N стоимостью 1 850 000 рублей.

Согласно определению Арбитражного суда Оренбургской области от 14 мая 2020 г. участники долевого строительства Панина С.С. и Панин В.С. обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с требованием о включении их в реестр требований кредиторов ООО "Гармония в доме".

Определением Арбитражного суда (адрес) от 3 июля 2018 г. по делу NА47-1506/2018 в рамках дела о банкротстве ООО "Гармония в доме" требование конкурсного управляющего о принятии обеспечительных мер удовлетворено, Гафарову Р.М. запрещено расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом N и N от 21 сентября 2015 г, заключенные с ООО "Гармония в доме", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами N, N иным лицам помимо ООО "Гармония в доме". Также ему запрещено указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию договоров.

22 октября 2019 г. Гафаров Р.М. обратился к административному ответчику с заявлением о погашении записи об ипотеке N от 19 января 2017 г. земельного участка с кадастровым номером N.

По результатам проведенной правовой экспертизы уведомлением от 24 октября 2019 г. N государственным регистратором принято решение о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку основания для погашения регистрационной записи об ипотеке отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении требований административного иска, суд пришел к выводу, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в погашении записи об ипотеке на земельный участок соответствует Федеральному закону N 218-ФЗ, Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не нарушает права административного истца.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Также суд первой инстанции исходил из того, что наличие актуальной записи о залоге (ипотеке) права аренды земельного участка, внесенной на основании положений Закона об участии в долевом строительстве, отсутствие решения суда о признании договора аренды прекратившимся свидетельствует о невозможности проведения государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке только на основании заявления арендодателя земельного участка, при том, что истечение срока действия договора аренды, ненадлежащее исполнение стороной договора его условий само по себе не является безусловным основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр, а наличие актуальной записи об обеспечительных мерах, принятых определением Арбитражного суда Оренбургской области от 3 июля 2019 г. в рамках дела NА47-1506/2018, в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона N218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации прекращения аренды до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии ареста или запрета совершать определенные действия.

Учитывая, что обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Оренбургской области от 3 июля 2019 г. по делу NА47-1506/2018 до настоящего момента не отменены, суд первой инстанции признал обоснованным отказ государственного регистратора во внесении сведений в ЕГРН по заявлению Гафарова Р.М.

По результатам проведенной правовой экспертизы уведомлением от 29 октября 2019 г. N государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды, с которым не согласился административный истец и в установленный статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обратился в суд с данным иском.

Принимая оспариваемое уведомление, государственный регистратор пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для регистрации прекращения аренды на заявленный к регистрации объект недвижимости, заявленный участок в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованиям арендодателя и арендатора.

Так, предусмотрено прекращение арендных отношений либо по соглашению сторон, либо на основании судебного решения. Истечение срока действия договора само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи.

В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием, для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2014 г. N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров.

Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Поскольку в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ ипотека права аренды устанавливается в пользу участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение этих договоров, прекращение договора аренды земельного участка как обеспечиваемое ипотекой обязательство и применение подпункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ в силу, которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, нельзя признать обоснованным.

Наличие актуальной записи о залоге права аренды свидетельствует о невозможности проведения государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке.

Материалами дела подтверждено, что проводя правовую экспертизу, регистрирующим органом направлены запросы в администрацию муниципального образования Весенний сельский совет Оренбургской области, администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в отношении строящегося на спорном земельном участке восьмиквартирного жилого дома.

Учитывая, что на момент принятия решения по заявлению Гафарова Р.М. ответы на запросы не поступили, а также тот факт, что при проведении правой экспертизы и проверке данных о ранее зарегистрированных правах регистрирующим органом установлено, что в ЕГРН в отношении заявленного к государственной регистрации объекта недвижимости содержатся актуальные сведения об ограничениях: о государственной регистрации запрета арендодателю распоряжаться земельным участком, зарегистрированного Управлением Росреестра по Оренбургской области 9 июля 2018 г, основанием для регистрации которого послужило определение Арбитражного суда Оренбургской области от 3 июля 2018 г. о запрете Гафарову Р.М. расторгать договоры аренды с последующим выкупом N 4 от 21 сентября 2015 г. и N 5 от 21 сентября 2015 г, заключенные с ООО "Гармония в доме", государственным регистратором в силу требований пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона N218-ФЗ обоснованно принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета совершать определенные действия.

Кроме того, дополнением к уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 22 мая 2020 г. N, N Гафарову Р.М. отказано во внесении сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) запись N, N, поскольку согласно ответу Арбитражного суда Оренбургской области обеспечительные меры, до настоящего момента не отмены.

Из совокупности положений Закон N 218-ФЗ, определяющих компетенцию и полномочия регистрирующего органа, следует, что внесение сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) не относится к учетно-регистрационным действиям и не регулируется статьей 26 указанного Федерального закона. Данная процедура регулируется статьями 32-34 Закона N 218-ФЗ, внесение сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) осуществляется на основании межведомственного информационного взаимодействия.

Поскольку в момент обращения Гафарова Р.М. с заявлением отсутствовали доказательства снятия обеспечительных мер, то у административного ответчика имелись законные основания для отказа во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении ограничений (обременений).

Судебная коллегия с решением суда соглашается.

В апелляционной жалобе Гафаров Р.М. повторно приводит доводы о том, что залог права аренды принадлежащего ему земельного участка в силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратился одновременно с прекращением обеспеченного залогом обязательства ООО "Гармония в доме" перед участниками долевого строительства, когда все участники долевого строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика получили страховое возмещение. Сам же договор аренды земельного участка с последующим выкупом N5 от 21 сентября 2015 г. прекратил свое действие 7 ноября 2017 г. - когда им была направлена претензия арендатору о расторжении указанного договора аренды. Кроме того, во всяком случае, аренда земельного участка прекращена в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права.

Признавая эти доводы необоснованными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, предметом ипотеки является право аренды застройщика ООО "Гармония в доме", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО "Гармония в доме" в 2016 -2017 гг, в ЕГРН запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесена 19 января 2017 г, срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРН, составляет период с 21 сентября 2015 г. по 2 ноября 2017 г.

Застройщиком ООО "Гармония в доме" жилой дом в установленные сроки построен не был, объект долевого строительства не передан кредиторам.

Согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 19 апреля 2018 г. ликвидируемое в добровольном порядке ООО "Гармония в доме" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ООО "Гармония в доме" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

При указанных обстоятельствах требования к ООО "Гармония в доме" согласно параграфу 7 Закона о банкротстве могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Таким образом, в той ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, специальные условия, предусмотренные пунктом 1.1. статьей 25 Закона об ипотеке, не выполняются, поэтому указываемые административным истцом обстоятельства исполнения страховщиком обязательств перед участниками долевого строительства не могут являться для регистрирующего органа основанием для погашения записи об ипотеке в административном порядке.

В качестве основания для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке в оспариваемом уведомлении Управление Росреестра по (адрес) указало, что Гафаров Р.М. не относится к той категории лиц, которые вправе подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, внесенной в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Исходя из вышеприведенных положений пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, оснований не согласиться с решением регистрирующего органа не имеется, поскольку Гафаров Р.М. не относится к числу лиц, по заявлению которого и на основании установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств может быть погашена регистрационная запись об ипотеке, возникшая на основании положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что арбитражный суд, принимая обеспечительные меры, фактически запретил ему расторгнуть уже прекратившийся договор, поскольку названный довод фактически направлен на преодоление определения Арбитражного суда по Оренбургской области от 3 июля 2018 г.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда по Оренбургской области от 3 июля 2018 г. по делу NА47-1506/2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером N в виде запрета Гафарову Р.М. передавать права на земельный участок, распоряжаться им иным образом, не отменены, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничений земельного участка признаются несостоятельными, основанными на неправильном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, обстоятельства неисполнения арендатором условий договора аренды, а также истечение срока его действия основанием для вывода о незаконности оспариваемых действий регистрирующего органа не являются, поскольку они не свидетельствуют о прекращении договора аренды и ипотеки земельного участка и поэтому не должны были учитываться регистрирующим органом при принятии оспариваемых решений.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Правовых оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 июля 2020 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу Гафарова Р.М. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: