Решение Московского городского суда от 02 декабря 2020 г. по делу N 3а-4367/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Авилон АГ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, УСТАНОВИЛ:

АО "Авилон АГ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *1 и земельного участка с кадастровым номером *2.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "КорпоратФинанс", а именно в размере 1 093 492 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 26 июня 2019 года и 155 638 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *1, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 26 июня 2019 года определена в размере 1 742 592 453 рублей 95 копеек, и арендатором земельного участка с кадастровым номером *2, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 181 676 645 рублей 15 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель АО "Авилон АГ" по доверенности Бармина О.В. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Ковалев П.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Ничипоренко А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *1, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 26 июня 2019 года в размере 1 742 592 453 рублей 95 копеек, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 15), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 54-56) и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 58).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером *2, арендатором которого является АО "Авилон АГ", что подтверждается договором аренды (т. 1, л.д. 16-50), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т.1, л.д. 51-53). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года составила 181 676 645 рублей 15 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 57).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Авилон АГ" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 23 июля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Авилон АГ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "КорпоратФинанс", в которых рыночная стоимость объектов определена в размере 1 093 492 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 26 июня 2019 года и 155 638 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" - *.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Действительная рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 26 июня 2019 года по результатам судебной экспертизы составляет 1 527 141 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 161 066 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "КорпоратФинанс", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "КорпоратФинанс", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения экспертом ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт разъяснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов. Итоговая рыночная стоимость объектов, вопреки доводам административного ответчика, находится в пределах диапазона рыночных цен.

Эксперт разъяснил, что понятие исходно-разрешительной документации не агналогично понятию градостроительного плана земельного участка, который выдается бесплатно. В такой ситуации в случае наличия у объекта-аналога ГПЗУ корректировка на ИРД не требуется, так как ГПЗУ является бесплатной частью ИРД.

Эксперт указал, что исследуемый земельный участок и его объекты-аналоги имеют сопоставимый вид разрешенного использования, поэтому корректировка по данному параметру не применялась.

В рамках исследования экспертом проанализировано местоположение объектов исследования и их аналогов, учтено их расположение в границах города Москвы, расположение относительно красной линии, удаленность от метро. Введение дополнительной корректировки на удаленность от центра города не требуется, так как приведет к искажению результатов оценки.

Эксперт пояснил, что методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. В указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителей административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административных ответчиков и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что АО "Авилон АГ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 и земельного участка с кадастровым номером *2 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 23 июля 2020 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка и нежилого здания отличается от оспариваемой кадастровой на 11, 34% и 12, 56% соответственно, то есть менее, чем в два раза, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленные в материалы дела отчеты признаны недостоверными, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 250 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *2, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 161 066 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 июня 2019 года, в размере 1 527 141 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 июля 2020 года.

Взыскать с АО "Авилон АГ" в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 250 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга