Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2020 г. по делу N 8Г-20714/2020[88-21496/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Петровой Н.А. и Козлова А.М, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области к Колотиловой Галине Александровне, Волкову Сергею Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании отсутствующим права собственности, по кассационной жалобе Колотиловой Галины Александровны, Волкова Сергея Николаевича на решение Каширского городского суда Московской области от 24 января 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июня 2020 г.

Заслушав доклад судьи Петровой Н.А, выслушав объяснения представителя Колотиловой Г.А. и Волкова С.Н. - Рушевой А.В, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области обратился в суд с иском к Колотиловой Г.А, Волкову С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства, заключенного 2 июля 2019 г..между Колотиловой Г.А. и Волковым С.Н.; прекращении права собственности Волкова С.Н. на нежилое здание площадью 45 кв. м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", строение 2; прекращении права собственности Волкова С.Н. на земельный участок площадью 131 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", строение 2; снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - нежилого здания площадью 45 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", строение 2; признании недействительным договора N купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием "Городской округ Кашира Московской области" и ФИО11.; снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - земельного участка, площадью 131 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", строение 2; возложении на Волкова С.Н. обязанности произвести работы по демонтажу объекта - сооружения каркасного типа, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, являющегося самовольной постройкой, расположенного по адресу: "адрес", строение 2, в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу, указав, что Колотилова Г.А. является наследником к имуществу умершего наследодателя ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием "Городской округ Кашира Московской области", от имени которого действовал комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, и ФИО7 заключен договор N купли-продажи вышеуказанного земельного участка для использования в целях строительства и размещения объекта торговли.

Основанием к продаже земельного участка без проведения торгов послужило наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО7 на праве собственности. В настоящее время истцу стало известно, что объекта на данном земельном участке не имеется, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. ДД.ММ.ГГГГ Колотилова Г.А. продала Волкову С.Н. несуществующий объект капитального строительства и земельный участок. Полагает, что государственная регистрация права собственности Колотиловой Г.А, как правопреемника ФИО12, и Волкова С.Н. на несуществующий объект нарушает требования законодательства. В связи с чем, вынужден обратиться в суд.

Решением Каширского городского суда Московской области от 24 января 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июня 2020 г, требования удовлетворены в полном объеме, в порядке применения последствий недействительности сделок, с Колотиловой Г.А. в пользу Волкова С.Н. взыскано 1 220 000 руб, с комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области в пользу Колотиловой Г.А. взыскано 31 615, 28 руб.

В кассационной жалобе Колотиловой Г.А, Волкова С.Н. содержится просьба об отмене состоявшихся по делу судебных актов как незаконных.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверяя законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ), приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием "Городской округ Кашира Московской области", от имени которого действовал комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, и ФИО7 заключен договор N купли-продажи вышеуказанного земельного участка площадью 131 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", строение 2, для использования в целях строительства и размещения объекта торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору.

Из указанного договора следует, что на участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО7 на праве собственности - нежилое здание площадью 45 кв. м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", строение 2. Цена договора составляет 31 615, 28 руб.

На основании договора купли-продажи вышеуказанных земельного участка и объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колотиловой Г.А, являющейся наследником к имуществу умершего ФИО7, и Волковым С.Н, за последним зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости. Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается получение Колотиловой Г.А. от Волкова С.Н. денежных средств в размере 1 220 000 руб. по договору купли-продажи.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, акта осмотра спорного земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного главным специалистом комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, нежилое здание площадью 45 кв. м на земельном участке отсутствует, земельный участок по назначению не используется.

Из справки, выданной акционерным обществом "Мособлгаз" от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что технические условия на подключение жилого или нежилого строения по вышеуказанному адресу, к газораспределительной системе общества не выдавались.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы на момент осмотра ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание площадью 45, 0 кв. м, которое является самовольной постройкой, имеет пересечение (наложение) с землями населенных пунктов. Фрагментов железобетонного фундамента, каких-либо других характерных признаков ранее существовавшего железобетонного фундамента не установлено.

При разрешении заявленных исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался нормами ст. ст. 167, 218, 220, 421, 432, 549, 550 ГК РФ, исходил из того, что поскольку установлено отсутствие объекта недвижимости - нежилого здания площадью 45, 0 кв. м с кадастровым номером N на земельном участке площадью 131 кв. м с кадастровым номером N по адресу: "адрес", строение 2, а государственная регистрация права собственности Волкова С.Н. на несуществующий объект недвижимости (нежилое здание) нарушает требования законодательства, а также права и законные интересы заявителя, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными (ничтожными). Так как Волковым С.Н. произведен монтаж сооружения каркасного типа, данное строение является самовольным, в связи с чем, подлежит демонтажу ответчиком Волковым С.Н.

Судебная коллегия находит, что с оспариваемыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Пунктом 4 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации судам предписано также учитывать постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, на которых стороны основывают свои требования или возражения; постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании ст. 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле.

В пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При предъявлении иска к гражданину органом государственной власти следует также учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

Из приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из разъяснений п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Статьей 39.1 ЗК РФ в действующей с 1 сентября 2016 г. редакции предусмотрено предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность за плату на основании договора купли-продажи. По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Одним из исключений из названного правила является предусмотренная подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их собственникам с установленными ст. 39.20 ЗК РФ особенностями.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. N 1 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора 4 октября 2016 г.) утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с п. 6 которого в связи предоставлением на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ собственнику здания, сооружения, либо помещения в здании сооружении в собственность за плату земельного участка на котором расположено здание, сооружение, предоставляются следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений; выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем; выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого истцом договора в органы местного самоуправления ФИО7 должны были быть представлены поименованные выше документы, подтверждающие в том числе, его права собственника здания (сооружения).

Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу с учетом доводов стороны ответчиков является наличие спорного объекта капитального строительства - нежилого здания на ДД.ММ.ГГГГ - дату заключения ФИО7 договора купли-продажи спорного земельного участка с муниципальным образованием "Городской округ Кашира Московской области" без проведения торгов.

Это обстоятельство в настоящем деле судами не установлено.

Между тем, суд не предложил истцу представить документы, послужившие основанием для включения в договор купли-продажи (п. 1.2) от ДД.ММ.ГГГГ сведений о нахождении на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. 222 ГК РФ, со ссылкой на заключение судебной экспертизы, отказывая в применении срока исковой давности по заявлению ответчика, суд удовлетворил требования истца и признал договор N купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием "Городской округ Кашира Московской области" и ФИО7, недействительным (ничтожным).

Также суд посчитал, что один лишь факт расположения части объекта за границами отведенного земельного участка свидетельствует о нарушении прав истца, при этом суд не учел, что из показаний эксперта ФИО9 следует, что смещение объекта возможно связано с наличием кадастровой ошибки.

Приходя к выводу о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, суд сослался на п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N.

Между тем, вывод суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, не мотивирован.

Таким образом, судом первой инстанции в нарушение приведенных выше норм материального и процессуального права не были созданы условия для правильного всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения норм материального права, что привело к принятию судебного постановления, не отвечающего требованиям законности и обоснованности, установленным ст. 195 ГПК РФ.

Указанные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции, не были устранены судом апелляционной инстанции при проверке решения по доводам жалобы ответчиков, несмотря на то, что в силу ч. 1 ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"). Определение суда апелляционной инстанции также нельзя признать основанным на законе.

Поскольку в настоящем деле судами допущено неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, повлекшее не исследованность обстоятельств, имеющих значение для дела, суд кассационной инстанции находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июня 2020 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи