Решение Московского городского суда от 01 декабря 2020 г. по делу N 3а-4210/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Омега Плаза" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Омега Плаза" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 16 298, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 643 568 000 руб. на основании отчета N БКП-ОП-1 от 10 апреля 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "БК-Пифагор".

Свои требования мотивирует тем, что осуществляет доверительное управление Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Омега Плаза", в состав имущества которого входит указанное нежилое здание на праве общей долевой собственности, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 1 327 451 868, 61 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права собственника как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебное заседание представитель административного истца Чужинов И.А. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном письменном заявлении указал на то, что с результатами судебной экспертизы не согласен, просит суд назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы - Кристиан С.Э. против удовлетворения административного иска возражала. Представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что в состав имущества Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "Омега Плаза" на праве общей долевой собственности входит нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 16 298, 5 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости (том 2 л.д. 173-182).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 327 451 868, 61 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 21).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "Омега Плаза" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 22 мая 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет N БКП-ОП-1 от 10 апреля 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "БК-Пифагор".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "ЭНКОТ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 16 298, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, составляет 1 164 096 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "БК-Пифагор", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, сторонами выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом ООО "ЭНКОТ" Мироновой Е.И. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Эксперт пояснила, что отбор объектов-аналогов производился ею с учетом совокупности следующих факторов: сведения, содержащиеся в источнике информации должны быть достаточными для проведения анализа на сопоставимость; в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с объектом исследования сегменту, дата предложения (сделки) близка к дате оценки; местоположение объекта недвижимости близкое к оцениваемому. Все параметры, которые в своей совокупности могут характеризовать некий "класс", и различие этих параметров учтены экспертом во введенных корректировках на основании сравнения объективных характеристик - местоположения (удаленность от метро, красная линия, наличия парковки, зона расположения, удаленность от центра, расположения на открытой/закрытой территории) и физических характеристик (площади, этажности, отделки, состояния долгоживущих элементов) и других факторов. Проведение дополнительной корректировки на "класс" в данном конкретном случае, по мнению эксперта, избыточно и является двойной корректировкой.

Кроме того, эксперт указала, что с целью исключить нетипичные для рынка условия и сделки между аффилированными лицами для расчета рыночной стоимости объектов исследования доходным подходом необходимо использовать ставку аренды, соответствующую рыночным условиям, а не фактическую ставку аренды, в связи с чем проведение анализа действующих договоров аренды признано ею нецелесообразным.

При подготовке экспертного заключения эксперт исходила из того, что рыночная стоимость должна содержать единую рыночную стоимость объекта недвижимости безотносительно сумм НДС, поскольку НДС не является ценообразующим фактором, рыночная стоимость не может быть указана с выделением в ее составе НДС. Поэтому эксперт не анализирует наличие НДС в ценах и (или) ставках аренды выбранных им аналогов на этапе расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН).

С учетом того, что объект экспертизы предполагается к сдаче в аренду отдельными помещениями, в рамках одного объекта-аналога могут предлагаться различные по размеру площади по единой ставке, экспертом ставки аренды аналогов не корректировались на различие в площади. На стр. 111 заключения эксперт дает обоснование неприменения корректировки на площадь.

Корректировка на состав арендной ставки на стр. 107 заключения для объектов - аналогов принята экспертом на основании статьи "Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода" В.А. Вольнова, вице-президента Российского общества оценщиков (РОО), члена Экспертного совета РОО, опубликованной в журнале N 12 (135) 2012 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ. Данный элемент сравнения позволяет провести корректировки цен аренды при выявлении отклонений от чисто рыночных условий аренды.

Арендопригодная площадь объекта исследования определена по фактическим на дату оценки данным, в соответствии с требованиями п. 20 ФСО N 7 о том, что рыночная стоимость оценивается исходя из вида фактического использования. В рамках заключения с учетом индивидуальных характеристик исследуемого объекта, по мнению эксперта и согласно методике расчета ПВД, приведенной на стр. 98 заключения, целесообразно применять арендопригодную площадь.

На этапе выявлений различий объекта исследования и аналогов экспертом было установлено, что плотность застройки для объектов одинакова, поэтому в заключении поправка на плотность застройки не рассматривалась.

Объект-аналог N1 является отдельно-стоящим административным зданием, позиционируется на рынке недвижимости как бизнес-центр, т.е. относится рынку объектов офисной недвижимости. В копии объявления нет информации о принадлежности объекта-аналога N1 к рынку особняков. В данной связи замечание административного истца в этой части необоснованно.

При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода (стр. 88-89 заключения эксперта) экспертом применяется корректировка на тип объекта, т.к. объект экспертизы и объекты-аналоги N 1 и N 3 представляют собой отдельно стоящие здания, а объект-аналог N 2 является встроенным помещением.

Экспертом даны письменные ответы на все поставленные перед ним вопросы, приобщенные к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административных истца и ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителями административных истца и ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы сторон о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 22 мая 2020 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объекта отличается от оспариваемой кадастровой на 12, 3%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "ЭНКОТ" расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 250 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 16 298, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 164 096 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 мая 2020 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Омега Плаза" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" в пользу ООО "ЭНКОТ" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 250 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года.