Решение Московского городского суда от 03 декабря 2020 г. по делу N 3а-4522/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при помощнике Савицкой Т.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4522/2020 по административному исковому заявлению АО "Рябинка" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и помещения, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

АО "Рябинка" обратилось Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 39914193 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 42499943 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 29994081 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 19064165 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 20 июля 2020 года N20.20/02-20А, N20.20/02-20Б, N20.20/02-20В, от 22 июля 2020 года N20.20/02-20Г, подготовленные оценщиком ООО "Гранд Реал".

В ходе рассмотрения дела АО "Рябинка" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 75292450 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 52216167 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 45157320 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 20188154 руб.

В судебном заседании представитель административного истца АО "Рябинка" - Антонов Д.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Ладугина Е.Д. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных объектов недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий и помещения определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых зданий и помещения определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 20 июля 2020 года N20.20/02-20А, N20.20/02-20Б, N20.20/02-20В, от 22 июля 2020 года N20.20/02-20Г, подготовленные оценщиком ООО "Гранд Реал". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 8 сентября 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 9 ноября 2020 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А.:

1). Отчеты об оценке от 20 июля 2020 года N20.20/02-20А, N20.20/02-20Б, N20.20/02-20В, от 22 июля 2020 года N20.20/02-20Г, подготовленные оценщиком ООО "Гранд Реал", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 75292450 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 52216167 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 45157320 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 20188154 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных нежилых зданий и помещения в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 3 декабря 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 9 ноября 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А, с оответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий и помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованного лица, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристика, являются нежилыми зданиями / помещениями торгового назначения класса "С". На стр.89-91 заключения приведен диапазон цен сопоставимых аналогов. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки, обоснование приведено на стр. 140-153 заключения. Методология оценки экспертом не нарушена. В рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности, подтверждается квалификационным аттестатом N***г.; эксперт является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный номер ***года; гражданская ответственность эксперта застрахована, стаж работы в оценочной деятельности с 10 октября 2006 г, работает в обществе с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 1.1 статьи 391, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N334-ФЗ, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий и помещения является 21 августа 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых зданий и помещений д ля целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежит применению с 1 января 2020 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки; а для целей налогообложения применяется с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО "Рябинка" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 75292450 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 52216167 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 45157320 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 20188154 руб.

Датой обращения АО "Рябинка" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 21 августа 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий и помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова