Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2020 г. по делу N 66а-2413/2020

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Сорокина М.С, судей

Красновой Н.П, Батялова В.А.

при секретаре

Пигалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" к Кабинету Министров Республики Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Красновой Н.П, объяснения представителя административного истца акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" - ФИО1, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

административный истец акционерное общество "Сбербанк Управление Активами", осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость", являясь собственником объекта недвижимости - нежилого здания (административного-торгового здания), с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Верховный Суд Республики Татарстан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2020 года административное исковое заявление акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено частично.

Определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (административно-торговое здание), с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", в размере 268 838 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость", к Кабинету Министров Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2020 года как принятого с нарушением норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что заключение эксперта изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, некорректно проанализирован сегмент рынка, подобраны некорректные аналоги, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Также указывается, что эксперт определял корректировки на основании удельных показателей кадастровой стоимости, что является нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, поскольку перед экспертом ставился вопрос о величине рыночной стоимости, а не кадастровой стоимости.

Относительно апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" - ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2020 года оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" - ФИО1, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно материалам дела, владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость", доверительное управление которым осуществляет акционерное общество "Сбербанк Управление Активами", принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание (административно-торговое здание), общей площадью "данные изъяты" квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2014 года в соответствии с распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года N 2572-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан", подлежащего применению для целей налогообложения с 1 января 2015 года, и составляет 350 757 046, 27 рублей.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в Верховный Суд Республики Татарстан с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости в размере 175 379 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

В обоснование своих доводов административным истцом был представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Куратор".

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года составила 175 379 000 рублей.

По ходатайству представителя административных ответчиков определением Верховного Суда Республики Татарстан от 2 июля 2019 года по делу назначена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Как следует из заключения эксперта "данные изъяты" ФИО4 N от ДД.ММ.ГГГГ отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определена в указанном отчете неправильно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определилрыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, которая по состоянию на 1 января 2014 года, согласно заключению, составила 317 820 551 рубль (с учетом налога на добавленную стоимость), 269 339 450 рублей (без учета налога на добавленную стоимость).

В ходе рассмотрения дела экспертом "данные изъяты" ФИО4 представлены письменные пояснения, в которых было указано, что в расчетах была допущена техническая ошибка в части удельного показателя стоимости выбранного аналога, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на 1 января 2014 года составила 306 317 203 рубля (с учетом налога на добавленную стоимость), 259 590 850 рублей (без учета налога на добавленную стоимость).

По ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Татарстан от 22 октября 2019 года по делу назначена повторная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением экспертов "данные изъяты" ФИО6 N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года, представленная в заключении N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 317 820 551 рубль (с учетом налога на добавленную стоимость), 269 339 450 рублей (без учета налога на добавленную стоимость) определена неверно.

Эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на ту же дату составляет 268 838 000 рублей (без выделения налога на добавленную стоимость).

Рассматривая требования акционерного общества "Сбербанк Управление Активами", осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" по существу и частично удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N должна быть установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 268 838 000 рублей (без выделения налога на добавленную стоимость), определенном в заключении экспертов N от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обоснованно установилкадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 268 838 000 рублей, определенном в заключении экспертов N от ДД.ММ.ГГГГ

Заключение экспертов, подготовленное по результатам повторной судебной экспертизы, проверено судом первой инстанции и ему дана оценка по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации как относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости нежилого здания.

Суд первой инстанции обоснованно признал, что заключение экспертов N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. Кроме того, заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнении продаж.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение экспертов N от ДД.ММ.ГГГГ выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы не являются противоречивыми. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан о том, что эксперт определял корректировки на основании удельных показателей кадастровой стоимости, что является нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, поскольку перед экспертом ставился вопрос о величине рыночной стоимости, а не кадастровой стоимости, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, пунктом 22 ФСО N 7 прямо предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов используются типичные удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В экспертном заключении в качестве единицы сравнения используется удельная единица сравнения (удельная цена), которая определяется как цена предложения за 1 кв. м площади объекта недвижимости, что соответствует пункту 22 ФСО N 7.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан о том, что экспертами некорректно проанализированы сегмент рынка, подобраны некорректные аналоги по разрешенному использованию, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперты использовали сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи