Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу N 66а-5813/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Каминской А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-123/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Старый город" (далее - ООО "Старый город") об установлении по состоянию на 1 января 2015 года кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного истца ООО "Старый город" Щеткина В.В. на решение Ярославского областного суда от 7 августа 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Старый город" обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков:

- с кадастровым номером N, общей площадью 2841 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 1742 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 455 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предприятия общественного питания, (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 786 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения расположенного по адресу: "адрес", в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от 20 декабря 2019 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты", Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость, руб.

N

9 132 110

3 326 811

N

5 516 112

2 039 882

N

2 275 500

544 635

N

2 458 914

346 626

чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Ярославского областного суда от 7 августа 2020 года административное исковое заявление ООО "Старый город" удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость на период с 08 июля 2016 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки следующих земельных участков:

- с кадастровым номером N общей площадью 2841 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 7 080 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1742 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 341 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

- с кадастровым номером N общей площадью 455 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 873 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 786 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 050 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Постановлено внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015г.:

- с кадастровым номером N в размере 4 341 000 руб, - с кадастровым номером N в размере 7 080 000 руб, - с кадастровым номером N в размере 873 000 руб, - с кадастровым номером N в размере 2 050 000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30.12.2019 года.

С ООО "Старый город" в пользу "данные изъяты" взыскано 45 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

С Правительства Ярославской области в пользу "данные изъяты" взыскано 15 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, ставится вопрос о его отмене.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд без достаточных оснований отклонил замечания административного истца на заключение судебной экспертизы, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку экспертом не учтен факт расположения на участке с кадастровым номером N котельной, в качестве объектов-аналогов для данного земельного участка выбраны земельные участки, отнесенные к сегменту рынка под офисно-торговую застройку. При выборе объектов-аналогов для земельного участка с кадастровым номером N не были исключены самые большие и самые дешевые по стоимости земельные участки, а коэффициент вариации составил 42%, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов, что привело к завышению рыночной стоимости объектов оценки. Кроме того, суд без достаточных на то оснований отказал в удовлетворении ходатайства о допросе эксперта в судебном заседании.

Административный истец ООО "Старый город", административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрация городского округа город Переславль-Залесский, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили. Учитывая отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 387-390 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельных участков.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Старый город" является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером N, общей площадью 2841 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 1742 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 455 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предприятия общественного питания, (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, общей площадью 786 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административные и офисные здания и помещения расположенного по адресу: "адрес".

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах :

-земельного участка с кадастровым номером N - 9 132 110 руб.;

-земельного участка с кадастровым номером N- 5 516 112 руб.;

-земельного участка с кадастровым номером N-2 275 500 руб.

-земельного участка с кадастровым номером N2 458 914 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке N от 20 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков составила:

-земельного участка с кадастровым номером N - 3 326 811руб.;

-земельного участка с кадастровым номером N- 2039 882 руб.;

-земельного участка с кадастровым номером N-544 635 руб.

-земельного участка с кадастровым номером N - 346 626 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 июня 2020 года, выполненному экспертом ФИО5, отчет об оценке N от 20 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельных участков определенная оценщиком в отчете не подтверждается и составляет:

по состоянию на 01.01.2015г.:

-земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 341 000 руб, -земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 080 000 руб, -земельного участка с кадастровым номером N в размере 873 000 руб, -земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 050 000 руб.

Несмотря на наличие у оценщика "данные изъяты" необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельных участков отчета об оценке N от 20 декабря 2019 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты" ФИО6

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельных участков на заданную дату.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять заключению эксперта Витвицкого Ю.В, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы административного истца сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование по вопросу рыночной стоимости земельных участков.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так, эксперт, установив качественные и количественные характеристики объектов оценки, обоснованно отнес их к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения в городе Переславль -Залесский.

Полученное экспертом значение рыночной стоимости земельных участков соответствует диапазону цен предложений на потенциально сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги и составляющему от 374 руб/кв.м до 2 857, 14 руб/кв.м

Экспертом избран сравнительный подход к оценке в целях расчета рыночной стоимости земельных участков, подобраны максимально сопоставимые с объектами оценки объекты - аналоги, к ценам предложений которых введены и обоснованы со ссылкой на методическую литературу корректировки по основным ценообразующим признакам.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N исходя из его фактического использования - эксплуатация котельной судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку нежилое здание котельной было введено в эксплуатацию в 2017 году, что подтверждено в материалах дела скриншотом публичной кадастровой карты с информацией об объекте "данные изъяты", в то время как дата оценки 1 января 2015 года.

Что касается высокого значения коэффициента вариации, то в отсутствии иных объектов-аналогов на дату оценки использование подобранных экспертом предложений о продаже сопоставимых земельных участков на неактивном рынке, с учетом того, что полученное им значение рыночной стоимости соответствует диапазону рыночных цен, является обоснованным.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Судебные расходы распределены судом с учетом положений главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и правовых установлений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N20-П, оснований для изменения решения суда в указанной части с учетом истребованной судебной коллегией информации о стоимости производства экспертизы у эксперта ФИО5, указавшего что стоимость работ по оценке каждого из четырех оцениваемых им участков составляет 7500 руб. и по проверке отчета об оценке 30 000 руб, не имеется.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ярославского областного суда от 7 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Старый город" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи