Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 сентября 2020 г. по делу N 33-13397/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гафаровой Л.Ф, судей Набиева Р.Р, Ткачевой А.А, при секретаре судебного заседания Ильясове Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Набиева Р.Р, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АКТ обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании выкупной стоимости в размере 4 678 000 руб. за изымаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес Требования мотивированы тем, что истец является собственником вышеуказанного помещения, расположенного в жилом доме, признанного аварийным и подлежащим сносу с включением в региональную адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Согласно отчета, проведенного по заказу истца, размер возмещения составляет 4 678 000 руб.

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилась в суд со встречным иском к АКТ о прекращении права собственности вышеуказанным нежилым помещением, признании права муниципальной собственности на вышеуказанное нежилое помещение истца. Требования мотивированы тем, что прекращение права собственности истца на спорное нежилое помещение необходимо для завершения процедуры расселения и ликвидации аварийного фонда, представляющего угрозу для безопасности неопределенного круга лиц.

Решением Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 июня 2020 г. постановлено:

"Иск АКТ к Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан о взыскании возмещения за нежилое помещение, удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу АКТ денежное возмещение за нежилое помещение, общей площадью 31, 4 кв.м, расположенное по адресу: адрес адрес, кадастровый N.., в размере 4 647 937 руб, расходы на проведение повторной экспертизы в размере 23 000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ФЭО расходы на проведение экспертизы в размере 50 000 руб.

Встречные исковые требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к АКТ о прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности за Муниципальным образованием удовлетворить.

После выплаты возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности АКТ на нежилое помещение, кадастровый N.., общей площадью 31, 4 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Признать за Муниципальным образованием городской округ город Уфа РБ право собственности на нежилое помещение, кадастровый N.., общей площадью 31, 4 кв.м, расположенное по адресу: адрес адрес.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 31 439, 69 руб.".

В апелляционной жалобе ответчик администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности. Требования мотивированы тем, что определенная судом стоимость возмещения является явно завышена, не учитывает аварийного жилого дома, определена без учета необходимости оценки стоимости земельного участка только совместно с нежилым помещением, необоснованно учтена стоимость не произведенного капитального ремонта дома без учета необходимости самого капитального ремонта, а сама стоимость не должна превышать стоимость приобретения истцом по договору купли-продажи от дата; суд не исследовал вопрос о необходимости проведения капитального ремонта дома; взысканные расходы на проведение экспертиз являются явно завышенными.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика МЕН, поддержавшею жалобу, представителя истца ЧЕИ, просившую в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу с. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно статье 279 Гражданского кодекса изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, по настоящему делу необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса, что соответсвтует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец АКТ является собственником нежилого помещения (кадастровый N...), общей площадью 31, 4 кв.м, расположенного по адресу: адрес

Постановлением главы Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан N... от 08 декабря 2014 г. жилой дом, расположенный по адресу: адрес адрес признан аварийным и подлежит сносу и первоначально включен в региональную Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2021 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан N... от дата

К данной Адресной программе было утверждено Приложение N 1, в соответствии с пунктом 7 которого, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу - IV.2021 года, сноса дома - I.2022 года.

В настоящее время жилой дом, расположенный по адресу: адрес адрес, также включен в Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23 апреля 2019 г. N 238, с указанием планируемый даты окончания переселения 31 декабря 2021 г.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его прав.

Таким образом, истец имеет право на возмещение за изымаемое у них помещение, находящееся в аварийном доме, подлежащем сносу в связи с наличием реальной угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан, а ответчиком не предприняты надлежащие меры по скорейшему переселению аварийного дома.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое помещение, судом по ходатайству ответчика по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от дата, составленному ФЭО, рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения - адресА, расположенной по адресу: адрес адрес, общей площадью 31, 4 кв.м, составляет 1 882 000 руб, рыночная стоимость права требовании возмещения при изъятии жилого помещения - 169 600 руб.

Определением от 18 февраля 2020 г. по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии нежилого помещения истца, поскольку заключением ФЭО оценена квартира, а не нежилое помещение, принадлежащее истцу.Согласно экспертному заключению N... от дата, составленному СО", рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес адрес, общей площадью 31, 4 кв.м, составляет 4 647 937 руб, из них: 4 329 324 руб. - рыночная стоимость нежилого помещения с учетом стоимости земельного участка, 160 613 руб. - стоимость не произведенного капитального ремонта с учетом мест общего пользования, 158 000 руб. - убытки, причиненные изъятием нежилого помещения, включая: убытки, связанные с наймом равнозначного нежилого помещения за 6 месяцев, расходов по переезду в арендуемое жилое помещение, услуг риэлтора, госпошлины за приобретение равнозначного нежилого помещения расходы по переезду в приобретенное равнозначное нежилое помещение.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования АКТ, суд первой инстанции верно исходил из того, что ввиду аварийности жилого дома, в котором находится принадлежащее истцу помещение и принятие органом местного самоуправления решения об его изъятии совместно с земельным участком, на котором расположен аварийный многоквартирный жилой дом для муниципальных нужд, истец имеет право на соответствующее возмещение изымаемого имущества, размер которого определен судом по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы СО N... от дата

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права, и принял верное решение о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку в связи с неисполнением ответчиком своих обязанностей, в том числе по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный дом, изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, а также по определению выкупной цены и заключению с истцом соглашения о возмещении стоимости аварийного жилья нарушены права истца и у ответчика имеется обязанность по выплате истцу выкупной цены за спорное нежилое помещение.

Судебная коллегия также указывает, что собственник помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое имущество, либо предоставления другого помещения на праве собственности в том случае, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Также необходимо отметить, что в соответствии с Адресной программой Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23 апреля 2019 г. N 238, предусмотрено переселение граждан из аварийных многоквартирных домов, включенных в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, не только путем приобретения других помещений, но и выплаты собственникам помещений возмещения за изымаемые помещения в аварийных многоквартирных домах в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции также верно принял решение об удовлетворении встречных исковых требований Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, против чего стороны не возражали и в указанной части решение суда сторонами не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что определенная судом стоимость возмещения является явно завышена, не учитывает аварийного жилого дома, определена без учета необходимости оценки стоимости земельного участка только совместно с нежилым помещением, являются необоснованными, поскольку учитывая, что дом, в котором находится принадлежащее истцу помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем определение рыночной цены избранным экспертом сравнительным методом, согласно которому рыночная цена определяется путем определения среднерыночной стоимости помещений равнозначных тому, которое подлежит изъятию, как по площади (общей и жилой) так и по месту расположения дома в котором находится помещение (в том числе учтены: экологическая обстановка в районе, близость к объектам социально-бытовой сферы, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, обеспеченность общественным транспортом), указывает на то, что выкупная цена помещения в части определения рыночной стоимости подлежащего изъятию помещения позволит истцу приобрести помещение аналогичное изымаемому помещению и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем самым заключение судебной экспертизы выполнено на основании анализа рынка, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на помещение. При этом рыночная стоимость помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости помещения в многоквартирном доме.

При этом данные, приведенные в анализируемом заключении эксперта, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого помещения истца, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме, и являющихся одним из критериев определения рыночной стоимости помещений.

В п. 15 Постановления Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" обращено внимание на то, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со ст. 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований не доверять заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, с экспертным осмотром спорного объекта. Каких-либо доказательств в заинтересованности эксперта в исходе дела суду не представлено.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, выкупная цена помещения истца обоснованно определена с учетом рыночной стоимости доли истца в праве на общее имущество, в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Доказательств того, что указанная в заключение эксперта рыночная стоимость изымаемого помещения объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости в адрес ценам, в ходе судебного разбирательства не представлено. Ходатайств о назначении повторной (дополнительной) экспертизы, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, ответчиком не заявлялось.

Иных доказательств размера возмещения за жилое помещение ответчиком ни суду первой, ни апелляционной инстанций представлено не было в связи с чем, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

При указанных обстоятельствах вывод суда о включении в выкупную цену помещения стоимости доли земельного участка, а доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание как несостоятельные.

Необоснованны доводы жалобы о том, что стоимость возмещения истцу не должна превышать стоимость приобретения помещения по договору купли-продажи от 20 ноября 2017 г, поскольку спорные правоотношения между сторонами и иском в суд истец обратилась до внесения соответствующих изменений в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для применения указанных положений закона не имеется.

Несостоятельны доводы жалобы о включении в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку согласно ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре от 29 апреля 2014 года.

Из материалов дела видно, что жилой дом, в котором находится помещение истца, является 1917 годом постройки, имеет износ 74, 1 %.

Согласно п. 2 Приказа Минстроя России от 4 августа 2014 года N 427/пр "Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р).

В соответствии с приложением 2 ВСН 58-88 (р) "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов" срок постановки на капитальный ремонт спорного жилого дома составляет 15 - 20 лет после ввода его в эксплуатацию.

Именно на ответчике в соответствии с указанными нормативными актами лежала обязанность доказать отсутствие необходимости проведения капитального ремонта по истечении минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов на момент приватизации помещений в спорном доме.

Таких доказательств в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил, а потому следует презюмировать необходимость производства капитального ремонта спорного дома с учетом минимальных сроков продолжительности эффективной эксплуатации и года его постройки - 1917.

Доводы ответчика о завышенной стоимости расходов экспертных учреждений на проведенные ими исследования, также надлежащими доказательствами не подтверждены и являются голословными.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся несогласию с произведенной судом оценкой имеющихся по делу доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался автор жалобы в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену решения суда.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является правильным, так как основано на установленных по делу обстоятельствах и принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 04 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий: Л.Ф. Гафарова

Судьи: Р.Р. Набиев

А.А. Ткачева

Справка: судья Мухина Т.А.