Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2020 г. по делу N 8Г-18487/2020[88-20757/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А., судей Жогина О.В., Никольской О.Л., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демьянова И.К. к ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "КИТ Финанс Капитал" о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими по кассационной жалобе Третьяк Владислава Александровича на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 9 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А, выслушав представителей Демьянова И.К. по доверенностям Гордон Е.В, Малхасяна А.Р, судебная коллегия

установила:

Демьянов И.К. обратился в суд с иском к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал", в котором просил признать отсутствующим право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на "адрес", расположенную по адресу: "адрес"; снять обременение в виде ипотеки данной квартиры в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал"; признать право собственности на квартиру за Демьяновым И.К.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 01 августа 2007 года между истцом и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" заключен агентский договор N/С, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: "адрес" п.1.1 агентского договора общая стоимость квартиры составила 8 417 237 руб. 08 августа 2007 года Демьянов И.К. оплатил ООО "ЭНБИЭМ- Стройсервис Недвижимость" указанную сумму. Кроме того, 09 августа 2007 года между Демьяновым И.К. и "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей проектной площадью 121, 2 кв.м порядковый N на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: "адрес", уд.Ленина, 219А. 17 июля 2014 года между "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и Демьяновым И.К. подписано дополнительное соглашение в подтверждение и продление условий заключенного предварительного договора. Подписав все договоры и полностью выполнив их условия, в силу закона истец является лицом, которому должно принадлежать право собственности на "адрес", расположенную по адресу: "адрес".

Решением Адлерского районного суда "адрес" от 26 апреля 2017 года иск Демьянова И.К. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от 01 августа 2017 года решение Адлерского районного суда "адрес" от 26 апреля 2017 года оставлено без изменения.

Постановлением президиума "адрес"вого суда от 24 октября 2018 года кассационная жалоба Третьяка В.А. удовлетворена частично, решение Адлерского районного суда "адрес" от 26 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от 01 августа 2017 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Адлерский районный суд "адрес".

"адрес"вого суда, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что судебные инстанции рассмотрели дело без привлечения к участию в деле Третьяка В.А, при этом разрешили вопрос о его правах и обязанностях, поскольку на момент заключения с Демьяновым И.К. предварительного договора купли-продажи от 09 августа 2007 года спорная квартира уже была им приобретена у ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на основании предварительного договора купли-продажи от 25 апреля 2007 года.

При новом рассмотрении дела Адлерским районным судом "адрес" ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Третьяк В.А. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора.

В обоснование заявленных требований Третьяк В.А. указал, что между ним и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" заключен агентский договор от 25 апреля 2007 года N/С, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: "адрес"А, и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Согласно п.1.1 договора общая стоимость квартиры и машино-места составила 5 619 889 руб. 44 коп. 23 мая 2007 года во исполнение п.п. 2.3.5, 3.1, 3.5 агентского договора от 25 апреля 2007 года N/С Третьяк В.А. оплатил ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" 5 619 889 руб. 44 коп. (за квартиру и машино-место) и 56 766 руб. 56 коп. (в качестве агентского вознаграждения ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость"), что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Также, 25 апреля 2007 года между Третьяком В.А. и "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор N/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Третьяк В.А, надлежащим образом и в полном объеме осуществив финансирование строительства, приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность "адрес" на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: "адрес"А, и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома.

На основании изложенного Третьяк В.А. просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Демьянова И.К, признать право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на "адрес" (кадастровый N), расположенную по адресу: "адрес", отсутствующим; снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО "Кит Финанс Капитал" на "адрес" (кадастровый N), расположенную по указанному адресу, признать за Третьяком В.А. право собственности на "адрес" (кадастровый N), расположенную по названному адресу; указать, что решение суда о признании права собственности Третьяка В.А. на квартиру является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Адлерского районного суда "адрес" от 09 апреля 2019 года исковое заявление Демьянова И.К. удовлетворено. Суд признал отсутствующим право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на "адрес", расположенную по адресу: "адрес", снял обременение в виде ипотеки в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал", признал право собственности на квартиру за Демьяновым И.К.

В удовлетворении самостоятельных исковых требований Третьяка В.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от 05 марта 2020 года решение Адлерского районного суда "адрес" от 09 апреля 2019 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Третьяк В.А. просит судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Демьянова И.К. и удовлетворении заявленных им исковых требований.

В обоснование жалобы ссылается на нарушение судами норм процессуального права по оценке доказательств и предоставлении права на судебную защиту.

Считает, что право истца на спорную квартиру не подтверждено допустимыми и достоверными доказательствами, а собственником спорной квартиры является именно Третьяк В.А. Указывает, что постановлением президиума "адрес"вого суда от 24.10.2018 по настоящему делу признано, что спор о правах на квартиру прямо затрагивает права Третьяка В.А. Ссылается на то, что достоверных и относимых доказательств, датированных до заключения агентского договора от 25 апреля 2007 года N/С, истцом в материалы дела не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства соответствия плана типового этажа, положенного в основу судебных актов, той проектной документации, на основании которой в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес"А.

Кроме того, технический паспорт на многоквартирный жилой дом, составленный 23 сентября 2015 г. органом технической инвентаризации - Сочинским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по "адрес", был составлен более чем через восемь лет после заключения агентского договора от 25.04.2007 N/С, и не подтверждает, что перед подписанием договора от 25.04.2007 квартира, являющаяся предметом договора, должна была располагаться не во второй секции, как указано в договоре, а в первой секции, как утверждает истец, в связи с чем считает, что технический паспорт также не является достоверным и относимым доказательством по делу. Судами нарушены нормы статьи 56, части 3 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Также указывает, что, делая вывод о том, что Третьяк В.А. имеет права на квартиру, получившую после завершения строительства N и кадастровый N, общей площадью 55, 6 кв.м, суды не установили, что "адрес" кадастровым номером 23:49:0402008:1604 находится в собственности иного лица, не участвующего в деле.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как установлено судами, 01 августа 2007 года между Демьяновым И.К. (принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (агент) заключен агентский договор N/С, предметом которого является совершение ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" от имени и за счет Демьянова И.К. юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Демьянова И.К. квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121, 20 кв.м, на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", ориентировочной стоимостью 8 417 237 рублей.

Согласно пункту 2.1.5 агентского договора от 01 августа 2007 года ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" приняло на себя обязательство осуществить за счет Демьянова И.К. расчет по заключенному Демьяновым И.К. договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Демьяновым И.К. согласно пункту 3.5 агентского договора.

В соответствии с пунктом 3.5 агентского договора от 01 августа 2007 года в целях обеспечения возможности исполнения ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5 договора, Демьянов И.К. перечисляет ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" денежные средства в размере 8 417 236, 98 руб.

В тот же день, 01 августа 2007 года между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" (поручитель) и Демьяновым И.К. (кредитор) заключен договор поручительства, по условиям которого ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" приняло на себя обязательства отвечать перед Демьяновым И.К. за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора по осуществлению за счет Демьянова И.К. расчета в сумме 8 417 236, 98 руб. по заключенному Демьяновым И.К. с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договору купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.4 договора поручительства от 01 августа 2007 года данное поручительство вступает в силу с даты исполнения Демьяновым И.К. в полном объеме и надлежащим образом своих обязанностей перед ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" по оплате сумм согласно пунктам 3.1, 3.5. агентского договора.

09 августа 2007 года между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и Демьяновым И.К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ЗАО ИСК "ЭНБИЭМ" обязалось заключить с Демьяновым И.К. в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121, 20 кв.м, порядковый номер на этаже - 3, на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно пункту 4.4 предварительного договора от 09 августа 2007 года стоимость 1 кв.м. квартиры будет составлять 69 449, 15 руб. Исходя из стоимости 1 кв.м квартиры и общей проектной площади квартиры, общая стоимость квартиры по договору купли-продажи будет составлять 8 417 236, 98 руб.

Разрешая спор, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание условия предварительного договора купли-продажи, толкуемого в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и во взаимосвязи с положениями закона о договоре участия в долевом строительстве (статья 4 Закона об участии в долевом строительстве), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из существа заключенных между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, агентского договора и договора поручительства следует цель истца при заключении вышеуказанных соглашений инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры с последующим приобретением ее в собственность, соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является договором участия в долевом строительстве.

При этом суд исходил из того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости квартира создана не была, следовательно, уплаченные Демьяновым И.К. денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, и истец фактически привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры, как внесший до заключения предварительного договора купли-продажи с продавцом полную стоимость квартиры агенту для последующей передачи оплаты продавцу, который поручился за исполнение агентом обязательства по передаче денег. Суд пришел к выводу, что у Демьянова И.К. возникло право требования квартиры на основании трех договоров - агентского договора N/С от 01 августа 2007 года, договора поручительства N/С от 01 августа 2007 года, предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N/С от 09 августа 2007 года, направленных на приобретение спорной квартиры.

Доводы "КИТ Финанс Капитал" (ООО) о том, что оплата за квартиру произведена ненадлежащему лицу - ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", а не застройщику ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", суд посчитал несостоятельными. По мнению суда, заключив договор поручительства и предоставив право Демьянову И.К. произвести расчет за квартиру через агента - ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" освободило Демьянова И.К. от обязанности по оплате стоимости квартиры непосредственно ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ". При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оплата за спорную квартиру произведена Демьяновым И.К. надлежащему лицу.

Суд первой инстанции также установил, что ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не исполнило принятых обязательств по предварительному договору от 09 августа 2007 года. В соответствии с п. 2.2 указанного предварительного договора ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" гарантирует выполнение всех работ по строительству (вводу в эксплуатацию) жилого дома в объеме и сроки, необходимые для выполнения обязательства общества по настоящему договору. Пунктом 3.1 предварительного договора от 09 августа 2007 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" на квартиру, но не позднее 31 декабря 2010 года, договор купли-продажи квартиры, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать продавцом, а Демьянов И.К. - покупателем.

Из материалов дела следует, что 17 июля 2014 года между Демьяновым И.К. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору от 09 августа 2007 года, по условиям которого изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с "не позднее 31 декабря 2010 года" на "не позднее 31 декабря 2014 года".

Письмом от 11 июля 2016 года N В-17-47 ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" сообщило Демьянову И.К. о введении дома в эксплуатацию и присвоении квартире Демьянова И.К. номера квартиры - N. При этом, ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" указало, что в силу финансовых затруднений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не имеет возможности самостоятельно произвести регистрацию прав собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что 17 июля 2014 г. ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" подтвердило действие предварительного договора и свои обязательства по нему, то есть признало долг и подтвердило наличие прав у истца на спорный объект недвижимости и не сообщило о наличии каких-либо прав третьих лиц на "адрес".

Вместе с тем из материалов дела следует, что право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО "ГлавМос-Риэлти" на основании договора участия в долевом строительстве N-С от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти".

Из пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти", следует, что ООО "ГлавМос-Риэлти" оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (ОАО).

Согласно договору залога прав (требований), заключенному 16 ноября 2011 года между "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (ОАО) (залогодержатель) и ООО "ГлавМос-Риэлти" (залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Согласно соглашению об уступке прав (требований), заключенному 27 июня 2013 года между "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (ОАО) и "КИТ Финанс Капитал" (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО). Соглашение об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 года было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу "КИТ Финанс Капитал" (ООО).

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом. Таким образом, суд сделал вывод о том, что ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не имело право заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом, который, со своей стороны, обязательства уже исполнил, оплату объекта произвел. В нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключило два договора на спорную квартиру.

Суд первой инстанции указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

С учетом изложенного, суд посчитал заключенный между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти" договор ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "ГлавМос-Риэлти", спорной квартиры, а сделки, направленные на обременение указанной квартиры, недействительными.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования о признании отсутствующими права собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" и обременения в виде ипотеки в пользу "КИТ Финанс Капитал" (ООО) на спорную квартиру, а также о признании права собственности за Демьяновым И.К. на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

При этом, отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что ранее 06 февраля 2015 года требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства.

17 июля 2014 года между Демьяновым И.К. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору от 09 августа 2007 года, согласно которому изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с "не позднее 31 декабря 2010 года" на "не позднее 31 декабря 2014 года".

Суд отметил, что обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, возникли в связи с получением Демьяновым И.К. выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 28 июня 2016 года), из которой ему стало известно о принадлежности квартиры, являющейся объектом предварительного договора N/С от 09 августа 2007 года, на праве собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" и обременении правами "КИТ Финанс Капитал" (ООО). Демьянов И.К. обратился в суд с иском 14 февраля 2017 года, в связи с чем иск подан в суд в пределах срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Третьяка В.А, суд первой инстанции установил, что 25 апреля 2007 года между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и Третьяком В.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение Третьяка В.А. в число участников долевого строительства в объеме двухкомнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 67, 1 кв.м, номер на этаже - 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, находящегося по адресу: "адрес".

По мнению суда, несмотря на то, что обе квартиры согласно предварительным договорам имеют порядковый номер на этаже - 3, расположены на 6 этаже в секции/подъезде - 2, они представляют собой две разные квартиры, находящиеся в разных секциях/подъездах. Так, квартира по предварительному договору N/С от 09 августа 2007 года, заключенному с Демьяновым И.К, имеет общую проектную площадь 121, 20 кв.м, а квартира по предварительному договору N/С от 25 апреля 2007 года, заключенному с Третьяком В.А, имеет общую проектную площадь 67, 1 кв.м.

Оценив доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорная "адрес" кадастровым номером 23:49:0402008:1605 не является объектом предварительного договора N/С от 25 апреля 2007 года, заключенного с Третьяком В.А. Кроме того, суд указал, что спорная квартира с момента завершения строительства дома находится во владении и пользовании у Демьянова И.К. при согласии застройщика, Демьянов И.К. произвел в спорной квартире ремонт, проживает в ней.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Демьянова И.К. к ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал" о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает изложенные выводы судов неправомерными, основанными на неправильно установленных обстоятельствах дела, неверном толковании норм материального права.

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.04.2005, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 304 данного кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Исходя из изложенного, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Между тем, судом не было учтено, что право собственности на спорное недвижимое имущество в ЕГРП зарегистрировано за ООО "ГлавМос-Риэлти", фактическим владельцем квартиры являлось ООО "ГлавМос-Риэлти" в силу действующего и не оспоренного договора участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года N-С, на основании которого в ЕГРН внесена запись о праве собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на указанную квартиру.

Как следует из установленных судом обстоятельств дела, право собственности Демьянова И.К. на спорную квартиру зарегистрировано не было. Данным имуществом Демьянов И.К. на момент предъявления требований в суд в 2017 году не владел. Доказательств обратного не представлено.

В связи с изложенным, признавать отсутствующим право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на указанную квартиру только лишь на основании заключенного ранее между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и Демьяновым И.К. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, предварительный договор с Третьяком В.А. N/С заключен 25 апреля 2007 года, то есть ранее, чем заключен предварительный договор с Демьяновым И.К. N/С 09 августа 2007 года. Владение Демьяновым И.К. спорной квартирой, до признания судом за ним права собственности в 2017 году, материалами дела не подтверждается.

Между тем, указанным обстоятельствам суд при новом рассмотрении дела не дал оценки и не применил нормы закона, подлежащие применению.

В отсутствие доказательств владения Демьяновым И.К. спорной квартирой, с учетом избранного истцом ненадлежащего способа защиты своих прав, предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования Демьянова И.К. о признании права собственности на спорную квартиру и признании права собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" отсутствующим у суда не имелось.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Доказательств того, что при заключении договора ООО "ГлавМос-Риэлти" должно было усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, в материалы дела также не представлено.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим вывод суда о том, что ООО "ГлавМос-Риэлти" не является добросовестным приобретателем, нельзя считать правильным.

Кроме того, суд первой инстанции сделал вывод о том, что предметом договора N/С является квартира, получившая после завершения строительства N и кадастровый N, основываясь только на представленном истцом плане типового этажа из рабочей документации на многоквартирный жилой дом.

Суд не дал должной оценки доводам Третьяка В.А. о том, что план типового этажа, заверенный Сочинским отделением Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по "адрес", не может служить каким-либо относимым доказательством планировок квартир, которые планировал создать застройщик многоквартирного жилого дома при заключении с Третьяком В.А. 25.04.2007 договора, поскольку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" осуществляет техническую инвентаризацию уже законченных строительством объектов капитального строительства и не участвует в процессе их проектирования и строительства.

Кроме того, Сочинское отделение Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" по "адрес" не является органом местного самоуправления, выдававшим разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на основании представленной застройщиком проектной документации.

В подтверждение позиции истца о недостоверности номера секции многоквартирного жилого дома, в которой должна была находиться квартира, являвшаяся предметом договора N/С от 25.04.2007, в материалы дела должны были быть представлены достоверные и относимые доказательства, датированные до заключения данного договора.

Тем не менее, таких достоверных доказательств истцом в материалы дела представлено не было в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами оставлено без внимания, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия плана типового этажа, положенного в основу судебных актов, той проектной документации, на основании которой в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес"А.

Суд апелляционной инстанции указал, что на рассмотрение судебной коллегии был также представлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом, составленный 23 сентября 2015 года органом технической инвентаризации - Сочинским отделением Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по "адрес".

Однако, данный документ был составлен более чем через 8 лет после заключения с истцом договора N/С от 25.04.2007, в связи с чем не может достоверно подтверждать, что перед подписанием данного договора квартира, являющаяся предметом договора, должна была располагаться не во второй секции, как указано в договоре, а в первой секции, как утверждает истец.

Таким образом, документов, подтверждающих соответствие доводов истца о наличии именно той проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома, которая получила разрешение на строительство от органа местного самоуправления, истцом в материалы дела не было представлено, что не было учтено судами при разрешении спора.

Поскольку об ошибке в договоре N/С в номере секции жилого дома заявлял сам истец Демьянов И.К, то именно на нем в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежала обязанность доказать достоверными и относимыми доказательствами свои доводы о допущенной в тексте договора N/С ошибке в номере секции жилого дома.

Делая вывод о том, что Третьяк В.А. имеет право на квартиру, получившую после завершения строительства N и кадастровый N, суд не установил, что "адрес" кадастровым номером 23:49:0402008:1604 находится в собственности иного лица, не участвующего в деле, следовательно, принял решение о правах собственника "адрес" кадастровым номером 23:49:0402008:1604 без его привлечения к участию в деле, что является нарушением норм процессуального права, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены такого решения суда.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

По смыслу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и указанных выше разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении", обоснованным признается судебное решение, в котором всесторонне и полно установлены все юридически значимые для дела факты, подтвержденные доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а сами выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Формально перечислив условия договоров, суд апелляционной инстанции не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права.

Кроме того, как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Доказательств того, что спорная квартира передана во владение Демьянова И.К. на момент начала судебного спора, который въехал в неё и стал в ней проживать, в материалы дела в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Судами также оставлено без внимания, что Демьяновым И.К. не были заявлены исковые требования о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании недействительными сделок в части включения спорной квартиры в перечень объектов, подлежащих передаче ООО "ГлавМос-Риэлти", и ее обременения, однако суды самостоятельно сделали в решениях выводы по данным вопросам, несмотря на то, что истцом был избран иной способ защиты нарушенного права, заявлены иные требования - о признании права собственности на спорную квартиру.

Изложенным выше обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса, оценки не дано.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вышеназванные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, и их выводы нельзя считать правильными.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Принимая во внимание, необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 марта 2020 года отменить с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств по делу и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 марта 2020 года отменить. Гражданское дело направить в Краснодарский краевой суд на новое рассмотрение.

Председательствующий Хаянян Т.А.

Судьи Жогин О.В.

Никольская О.Л.