Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2020 г. по делу N 8а-25392/2020[88а-25018/2020]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Склярука С.А., судей Смирновой Е.Д., Репиной Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Второго кассационного суда общей юрисдикции поступившие 30 сентября 2020 года и 20 октября 2020 года соответственно в суд первой инстанции кассационные жалобы представителя Департамента городского имущества г. Москвы Шатихина Н.В. и представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Асташкиной Е.Е. на решение Московского городского суда от 13 февраля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года, вынесенные по административному делу по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Концепт Недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (присвоенный судом первой инстанции номер дела: N 3а-1879/2020).

Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д, выслушав объяснения представителей административных ответчиков Департамента городского имущества г. Москвы Кристиан С.Э, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Асташкиной Е.Е, представителя административного истца ООО "Концепт Недвижимость" Лариной В.И, судебная коллегия

установила:

ООО "Концепт Недвижимость" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 5 ноября 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22175 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Газгольдерная, вл. 8, равной рыночной стоимости в размере 508 181 000 рублей, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 8 ноября 2019 года N 02-12827/19-1-ЗУ в размере 1 270 696 907 руб. 75 коп. существенно превышает его действительную рыночную стоимость, составляющую согласно отчету ООО "Эксперт" от 18 ноября 2019 года N 45/19-1-508 181 000 рублей, что нарушает его права как арендатора земельного участка, размер арендной платы за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Московского городского суда от 13 февраля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года, постановлено:

Установить по состоянию на 5 ноября 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Газгольдерная, вл. 8, в размере 638 500 234 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 ноября 2019 года.

В кассационных жалобах представителя Департамента городского имущества г. Москвы Шатихина Н.В. и представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Асташкиной Е.Е. ставится вопрос об отмене судебных постановлений по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Концепт Недвижимость" является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 22175 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Газгольдерная, вл. 8, по договору аренды от 21 ноября 2014 года N М-04-045707, арендная плата за пользование которым исчисляется из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 5 ноября 2019 года на основании акта ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 8 ноября 2019 года N 02-12827/19-1-ЗУ в размере 1 270 696 907 руб. 75 коп. в связи с изменением вида разрешенного использования спорного земельного участка с "эксплуатация производственных объектов различного вида" на "для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома".

По результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела ООО "Прогресс Оценка", суд первой инстанции положил в основу решения его результаты и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном данным экспертным учреждением.

Судебная коллегия апелляционной инстанции согласилась с выводами суда первой инстанции.

В кассационных жалобах представителей административных ответчиков приводятся доводы о том, что в заключении судебной оценочной экспертизы объект оценки и объекты-аналоги (в рамках сравнительного подхода) имеют различные виды разрешенного использования и относятся к различным сегментам рынка, в связи с чем применение сравнительного подхода с используемыми объектами-аналогами не представляется возможным;

при этом достаточная информация для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов отсутствовала;

к объекту-аналогу N 3 на дату предложения 5 мая 2017 года не применена корректировка с указанием на то, что с даты размещения объявления до даты оценки отсутствует какая-либо динамика цен по объявлениям о продаже используемого аналога, в то время, когда по находящейся в свободном доступе информации установлены колебания цен предложений в отношении данного участка в диапазоне 190-230 млн. рублей;

использование при расчете корректировки на местоположение укрупненного значения уровня цен, соответствующего рынку жилой недвижимости г. Москвы по административным округам без соответствующего деления по районам, снижает степень достоверности результата определения стоимости;

при расчете затрат на строительство жилого дома класса "эконом" эксперт использует справочную стоимость аналога класса "премиум";

при расчете затрат на строительство экспертом необоснованно учтены затраты на проектно-изыскательные работы в размере 439 503 312 рублей, так как в справочных показателях стоимости эти затраты уже учтены;

при описании объектов-аналогов не указаны кадастровые номера участков.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Пунктами 6.7, 6.9 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом Российского общества оценщиков 21 ноября 2018 года, предусмотрено, что оценщик должен установить в отношении объектов-аналогов достаточную для проведения расчетов информацию, а также проверить доступными ему способами сведения о них. Информация может считаться достаточной, если установлены характеристики по каждому из существенных ценообразующих факторов.

Местоположение объектов-аналогов должно быть установлено с точностью, достаточной для анализа сопоставимости местоположения между объектами-аналогами и объектом оценки. По адресам объектов имеется возможность их идентификации.

Таким образом, нарушений норм материального права вследствие не указания экспертом кадастровых номеров объектов-аналогов не допущено.

Вопреки доводам жалоб, судами установлено, что экспертом в рамках сравнительного подхода подобраны три объекта-аналога из сегмента земельных участков, предназначенных в том числе для строительства жилых домов и сопоставимых с объектом оценки.

Утверждения о неприменении к объекту-аналогу N 3 корректировки также были предметом правовой оценки нижестоящих судебных инстанций и правомерно опровергнуты по основаниям, приведенным в апелляционном определении.

Экспертом обоснованы применяемые коэффициенты при расчете корректировки на местоположение, в связи с чем приводимые доводы в этой части также являются несостоятельными.

Относительно использования справочной стоимости аналога класса "премиум" судом приняты во внимание пояснения эксперта о том, что на официальном сайте застройщика информация по реализуемому объекту не представлена, при подборе объектов-аналогов класс определяется согласно разделу 2 сборника УПСС КО-ИНВЕСТ "Дифференциация стоимостных показателей по классам качества". Данный параметр и был проанализирован экспертом.

Включение затрат на проектно-изыскательные работы также является обоснованным, поскольку согласно статье 47 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускается без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Приведенные доводы сводятся к несогласию с содержанием проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела судебной оценочной экспертизы, которая была назначена вследствие необходимости специальных познаний в соответствующей области, что не позволяет рассматривать эти доводы жалобы в качестве основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконных судебных постановлений, судами не допущено.

Учитывая изложенное, кассационные жалобы административных ответчиков оставляются без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 13 февраля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года оставить без изменения, кассационные жалобы представителя Департамента городского имущества г. Москвы Шатихина Н.В. и представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Асташкиной Е.Е. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий С.А. Склярук

Судьи: Е.Д. Смирнова

Е.В. Репина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 17 декабря 2020 года