Решение Московского городского суда от 25 декабря 2020 г. по делу N 3а-3066/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при помощнике Савицкой Т.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3066/2020 по административному исковому заявлению ООО "МонАрх и Б" к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости соответственно по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "МонАрх и Б" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 17302 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 220226000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 25 декабря 2019 года N16.12.2019-3, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка Вега".

В судебном заседании представитель административного истца ООО "МонАрх и Б" - Мазилкина О.М. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

П редставитель административных отв етчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - Алымов Д.В. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорного земельного участка составляет 345765936 руб. 32 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, административный истец предоставил отчет об оценке от 25 декабря 2019 года N16.12.2019-3, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка Вега". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 17 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 22 апреля 2020 года N501/2020, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- отчет об оценке от 25 декабря 2019 года N16.12.2019-3, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка Вега", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 220226000 руб.

Определением суда от 8 июля 2020 года на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза.

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 14 декабря 2020 года, проведенной экспертом ООО "Консул Групп-оценка" Хмарой Е.Н.:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 224830000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков не согласился с выводами повторной оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости земельного участка, предоставил письменные замечания на судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 25 декабря 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 22 апреля 2020 года N501/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, и заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 14 декабря 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Консул Групп-оценка" Хмарой Е.Н, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключениях судебных экспертиз выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменные ответы экспертов, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям:

- в первоначальном экспертном заключении экспертом проведена проверка отчета об оценке от 25 декабря 2019 года N16.12.2019-3, подготовленного оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка Вега", на его соответствие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611, что наглядно приведено в таблице 1 заключения. На основании проведенной проверки эксперт пришел к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При этом экспертом проверены использованная оценщиком информация на предмет ее достоверности и проверяемости, произведенные оценщиком расчеты и не выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Кроме того, экспертом проведен анализ рынка объектов недвижимости, к которому относится спорный земельный участок, и установлено, что удельная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в отчете об оценке, в размере 12728 руб. за 1 кв.м. находится в допустимом диапазоне стоимостей по рынку земельных участков под промышленную застройку в г.Москве в пределах МКАД (8188-14851 руб./кв.м.). В связи с изложенным, определенная оценщиком величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г, признана экспертом достоверной;

- по заключению повторной судебной экспертизы экспертом проанализирован объект исследования относительно его количественных и качественных характеристик, установлено, что земельный участок не относится к типовому объекту, его площадь в 8, 5 раза больше площади типового объекта (2000 кв.м.), тип застройки - производственная, расположен в промзоне. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с использованием сравнительного подхода, при этом приведено обоснование отказа от других подходов, в том числе доходного подхода, земельный участок имеет плотность застройки 15 тыс. кв.м./га, что превышает параметры фактической застройки 2 тыс. кв.м./га, и обуславливает неэффективность текущего (фактического) использования. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки, учитывает индивидуальные количественные и качественные характеристики земельного участка и находится допустимом диапазоне стоимостей по рынку земельных участков под промышленную застройку в г..Москве в пределах МКАД. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки. Являются несостоятельными ссылки административных ответчиков в отношении стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года, поскольку предметом настоящего спора является определение кадастровой стоимости данного земельного участка, равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года. Согласно альтернативным источникам, приведенным в письменном ответе эксперта, снижение стоимости производственно-складской недвижимости за указанный период составило 15%.

Вследствие этого доводы административных ответчиков о занижении рыночной стоимости земельного участка не состоятельные.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключения судебных экспертиз, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертами не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 22 апреля 2020 года N501/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, и заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 14 декабря 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Консул Групп-оценка" Хмарой Е.Н, в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке ООО "Независимая экспертная оценка Вега" от 25 декабря 2019 года N16.12.2019-3 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 220226000 руб, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных судебных экспертиз.

Согласно повторной судебной экспертизе разница между рыночной стоимостью земельного участка, определенной в повторной экспертизе и в отчете об оценке, первоначальном экспертом заключения, составляет 2, 1%, что является допустимым диапазоном отклонения величины определенной рыночной стоимости земельного участка. С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заключениями первоначальной оценочной судебной экспертизой и повторной судебной экспертизой подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в отчете об оценке.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости равной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 220226000 руб, определенной в отчете об оценке.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 1.1 статьи 391, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N334-ФЗ, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 27 января 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки; а для целей налогообложения применяется с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертных организации о возмещении расходов на оплату услуг эксперта за проведение первоначальной судебной экспертизы в размере 150000 руб, за проведение повторной судебной экспертизы в размере в размере 150000 руб, судом установлено, что по заключениям судебных экспертиз предоставленный административным истцом отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и определенной оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года является достоверным.

На основании изложенного, а также учитывая позицию административных ответчиков, представитель которого в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, указывая на недостоверность определенного оценщиком размера рыночной стоимости, по его ходатайству по делу назначены судебные экспертизы, суд на основании со статей 103, 106, части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ считает необходимым взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу экспертных организаций расходы на оплату услуг эксперта за проведение первоначальной судебной экспертизы в размере в размере 150000 руб, за проведение повторной судебной экспертизы в размере в размере 150000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "МонАрх и Б" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 17302 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 220226000 руб.

Датой обращения ООО "МонАрх и Б" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" расходы на оплату услуг эксперта в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) руб.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Консул Групп-оценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 11 января 2021 года.