Решение Московского городского суда от 23 декабря 2020 г. по делу N 3а-4365/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Е, при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4365/2020 по административному исковому заявлению Травянова Константина Ивановича, ООО "Глория" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, УСТАНОВИЛ:

Травянов К.И, ООО "Глория" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Велес", по состоянию на 1 января 2018 года, а именно: здания с кадастровым номером * - в размере 74 588 871 рублей, земельного участка с кадастровым номером * в размере 56 545 628 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками нежилого здания и арендаторами земельного участка, несоответствие внесённой в ЕГРН кадастровой стоимости данной объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу и третьему лицу Михееву А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *.

Кроме того, ООО "Глория" является арендатором земельного участка с кадастровым номером *.

П о состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость в отношении спорного объекта с кадастровым номером * установлена в размере 76 812 909, 41 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером * - в размере 126 066 030 рублей.

Административный истец Травянов К.И. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец ООО "Глория" в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности Травянов К.И, ООО "Глория", как плательщиков налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 01 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований отчет ООО "Велес".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Агентство "Русспромоценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 76 726 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 67 491 000 рублей.

В силу ч.2 ст. 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Статьей 24 Закона об оценочной деятельности установлены требования к членству в саморегулируемой организации, среди которых обязательно наличие квалификационного аттестата.

Данная норма была включена в Закон об оценочной деятельности Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 172-ФЗ). В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона N 172-ФЗ для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 01.01.2017, указанные нормы применяется с 01.04.2018.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 25.04.2018 N Д22и-520 "О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности", с 01.04.2018 оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Статья 9 Закона об оценочной деятельности предусматривает возможность проведения оценки на основании определения суда. Анализ положений статьи 79 КАС РФ позволяет прийти к выводу о том, что указанное определение выносится судом при назначении судебной оценочной экспертизы. Отсутствие в КАС РФ и Законе N 73-ФЗ требования о необходимости получения экспертом квалификационного аттестата не означает наличие возможности проведения им судебной экспертизы при отсутствии указанного аттестата, поскольку это требование является обязательным для лиц, осуществляющих оценочную деятельность.

Как следует из материалов дела, квалификационный аттестат по оценке недвижимости у эксперта Васильцова С.В. на момент проведения экспертизы отсутствовал, что ставит под сомнение достоверность проведенной экспертизы.

По изложенным основаниям, судом по делу проведена по делу повторная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 88 278 801 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 74 569 447 рублей.

Оценивая представленный заявителем отчет ООО "Велес" об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Велес" и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

Лица, участвующие в деле, выводы экспертов относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Велес", а по результатам повторной судебной экспертизы.

Доводы административного ответчика о наличии в заключении эксперта ООО "ЦДК" Бубякина Н.А. ошибок, таких как отсутствие корректировки на плотность застройки и отсутствие анализа фактических арендных ставок опровергаются пояснениями эксперта Бубякина Н.А. согласно которым соотношение площади земельного участка к площади здания не влияет на стоимость 1 кв.м ЕОН. Эксперт отметил, что на рынке земельных участков существуют иные ценообразующие факторы, состав которых подробно исследован в заключении. Оснований для анализа договоров аренды в целях установления арендной ставка эксперт не усмотрел, в связи с наличием на рынке достаточных данных о ставках аренды актуальных на дату оценки.

Оценивая доводы ДГИ г. Москвы суд полагает, что в них не изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, не указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, ответчик не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков отчета об оценке, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Бубякин Н.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт Бубякин Н.А. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом Бубякиным Н.А. на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость оцениваемых объектов недвижимости, должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении Бубякина Н.А.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд -01 октября 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Решая вопрос о распределении судебных расходов за проведенную повторную судебную экспертизу в ООО "ЦДК" в сумме 175 000 рублей суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу ч.1 ст 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч.3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов оценки превышает рыночную на 29, 9 %, и 2, 9 %, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца. При отсутствии нарушений прав административных истцов со стороны административного ответчика, основания для взыскания с административного ответчика расходов по оплате услуг экспертов отсутствуют, поскольку необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истцов, действовавших в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего им имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возложении расходов по оплате услуг экспертов в сумме 175 000 рублей на административных истцов в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

Нежилого здания с кадастровым номером * по адресу: * - в размере 74 569 447 (семьдесят четыре миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч четыреста сорок семь) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * адресу: * в размере 88 278 801 (восемьдесят восемь миллионов двести семьдесят восемь тысяч восемьсот один) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 01.10.2019 г.

Взыскать с Травянова Константина Ивановича и ООО "Глория" в равных долях в пользу ООО "ЦДК" расходы по оплате экспертизы в сумме 175 000 рублей.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд

Судья

Московского городского суда

И.Е. Лебедева

Мотивированное решение суда изготовлено 28 декабря 2020 года.