Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2020 г. по делу N 33-24516/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П., и судей Анашкина А.А., Смоловой Н.Л., при помощниках судьи Барабиной М.П. и Сыч Д.В., с участием прокурора Оглио Е.Ф., заслушав в открытом судебном заседании по докладу Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе представителя ДГИ г.Москвы по доверенности Гаврикова К.П. на заочное ре шение Перовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Гужвина Д. П. к Голенко К. А. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу:... от Голенко К. А. к Гужвину Д. П. на основании договора купли-продажи квартиры от 17.03.2017 года с обременением в виде сохранения за Голенко К. А. права пользования указанным жилым помещением.

УСТАНОВИЛА:

Истец Гужвин Д.П. обратился в суд с иском к ответчику Голенко К.А. об осуществлении государственной регистрации перехода к нему от ответчика права собственности на квартиру, расположенную по адресу:.., с сохранением за Голенко К.А. обременения в виде права пользования указанной квартирой. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 17.03.2017г. между ним и ответчиком, который приходится ему дедом, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, на основании которого Голенко К.А. продал, а истец приобрел вышеуказанную квартиру. В соответствии с условиями договора за ответчиком сохранено право пользования проданной квартирой, которая передана Гужвину Д.П. при подписании договора купли-продажи 17.03.2017 года. Тогда же в полном объёме были произведены расчеты путем передачи Голенко К.А. причитающихся ему по договору купли-продажи денежных средств. В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на проданную квартиру. Истец полагал, что этим существенно нарушены его права, как приобретателя квартиры по договору купли-продажи и что имеются основания для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности к нему в судебном порядке, в связи с чем предъявлен настоящий иск.

Представитель истца Гужвина Д.П. по доверенности Маргвели Б.К. в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований, основываясь на доводах, изложенных в исковом заявлении.

Ответчику Голенко К.А. извещение о месте и времени рассмотрения дела направлялось.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве, извещенного о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил, в силу чего суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено указанное выше заочное решение, об отмене которого просит представитель лица, не привлеченного к участию в деле ДГИ г.Москвы по доверенности Гавриков К.П. по доводам апелляционной жалобы, в частности в связи с неверным установлением фактических обстоятельств дела.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июля 2020г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам ссуда первой инстанции с привлечением ДГИ г.Москвы к участию в деле.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился, извещался по известному адресу.

Ответчик Голенко К.А. скончался в октябре 2015г. Согласно ответу нотариальной палаты г.Москвы наследственное дело к имуществу Голенко К.А. не открывалось.

Представитель ДГИ г.Москвы по доверенности Хохлова О.В. явилась, решение суда просила отменить, предъявила самостоятельный иск, в котором просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 17.03.2017, заключенный от имени Голенко К.А. к Гужвиным Д.П. на жилое помещение, расположенное по адресу:... ; признать недействительным переход права собственности на квартиру N... по адресу:.., на основании заочного решения Перовского районного суда города Москвы от 14.11.2017 по гражданскому делу.N'2 2-5948/17 по иску Гужвина Дмитрия Павловича к Голенко К.А. о государственной регистрации перехода права собственности; применить последствия недействительности ничтожной сделки; прекратить право собственности Цымбал И.Р. на квартиру, расположенную по адресу:... ; истребовать из чужого незаконного владения Цымбал И.Р. квартиру N.., расположенную по адресу:... ; признать право собственности города Москвы на квартиру N.., расположенную по адресу:... ; выселить Цымбал И.Р, Цымбала Е.А, Цымбала И. Е, Белоусову Т. С. из квартиры N.., расположенной по адресу:... со снятием с регистрационного учета по месту жительства; признать Цымбал И. Р. недобросовестным приобретателем, с учетом того обстоятельства, что Голенко К.А. не подписывал договор купли-продажи.

Представитель ответчика Цымбал И.Р. по доверенности Елисеев А.Г. в заседание судебной коллегии явился, против удовлетворения жалобы ДГИ г.Москвы возражал, представил самостоятельный иск, в котором просил признать Цымбал добросовестным приобретателем квартиры.., заявил об отказе в иске ДГИ за пропуском истцом срока исковой давности.

Цымбал Е.А, Цымбал И.Р, Цымбал И.Е, Маргвели Т.В, представители Управления Росреестра по г.Москве, УВМ ГУ МВД России по г.Москве в заседание не явились, извещены.

Выслушав представителя ДГИ г.Москвы по доверенности Хохлову О.В, представителя Цымбал И.Р. по доверенности Елисеева А.Г, прокурора, полагавшую решение подлежащим отмене, проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, коллегия находит необходимым решение суда первой инстанции отменить по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другом стороны вынести решение о ее регистрации. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Из материалов дела следует, что 16.06.2011г. между ДЖП и ЖФ г.Москвы и Голенко К.А. был заключен договор бесплатной передачи квартиры... в собственность Голенко К.А.

В октябре 2015г. Голенко К.А. скончался.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 17 марта 2017г, якобы, заключенный между Голенко К.А. и Гужвиным о продаже квартиры за 2 200 000, 00 руб.

На основании обжалуемого заочного решения указанный договор зарегистрирован в ЕГРП.

По договору купли-продажи от 23 марта 2018г. Маргвели Т.В. приобрела у Гужвина Д.П. спорную квартиру.

На основании договора купли-продажи от 28.07.2018г. Маргвели Т.В. продала Цымбал И.Р. указанную квартиру за 5 600 000, 00 руб.

Удовлетворяя исковые требования по существу, суд исходил из того, что 13 марта 2017 г. между истцом Гужвиным Д.П. и ответчиком Голенко К.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиями которого, Голенко К.А. продал, а Гужвин Д.П. приобрел квартиру, расположенную по адресу:.., за 2 200 000 рублей; исходя из условий договора после заключения настоящего договора Голенко К.А. сохранил пожизненное право пользования отчуждаемой квартирой. Факт передачи квартиры Гужвину Д.П, а также факт того, что расчет между сторонами по договору купли-продажи от 13.03.2017 г. произведен в полном объёме, подтверждается текстом договора купли-продажи и распиской ответчика в получении денежных средств. С учетом изложенного суд пришел к выводам, что истцом подтвержден факт исполнения им со своей стороны обязательств перед истцом по оплате спорной квартиры в полном объеме, а ответчик уклоняется от его регистрации в ЕГРН.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Как следует из выписки Царицынского отдела ЗАГС г.Москвы (л.д.114) в книге записей актов гражданского состояния зарегистрирована запись о смерти Голенко К.А. в октябре 2015г.

Данное обстоятельство исключает подписание Голенко К.А. договор купли-продажи от 17 марта 2017г. с Гужвиным Д.П.

При указанных обстоятельствах, коллегия полагает необходимым отменить заочное решение суда на основании положений ст. 330 ГПК РФ, поскольку судом неверно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Разрешая исковые требования Гужвина Д.П. по существу, коллегия находит их не подлежащим удовлетворению по изложенным основаниям.

Разрешая исковые требования ДГИ г.Москвы по существу, коллегия находит их в части признания договора купли продажи 17 марта 2017г, заключенного между Гужвиным Д.П. и Голенко К.А. недействительным подлежащим удовлетворению в силу положений ст. 168 ГК РФ, поскольку со стороны продавца квартиры договор подписан не был.

Одновременно, разрешая исковые требования ДГИ г.Москвы о прекращении права собственности Цымбал И.Р. на спорную квартир, истребовании у последней квартиры, выселении ответчиков из нее, признании Цымбал недобросовестным приобретателем, а также рассматривая требования Цымбал И.Р. о признании ее добросовестным приобретателем указанной квартиры, коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 209 ГК РФ. право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику.

В соответствии с положениями ст.223 ГК РФ: 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Разъяснения, связанные с понятием "добросовестный приобретатель", содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как следует из материалов дела 16.06.2011г. между ДЖП и ЖФ г.Москвы и Голенко К.А. был заключен договор бесплатной передачи квартиры... в собственность Голенко К.А.

В октябре 2015г. Голенко К.А. скончался.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 17 марта 2017г, якобы, заключенный между Голенко К.А. и Гужвиным о продаже квартиры за 2 200 000, 00 руб.

По договору купли-продажи от 23 марта 2018г. Маргвели Т.В. приобрела у Гужвина Д.П. спорную квартиру.

Также из материалов дела следует, что согласно Договору купли-продажи квартиры от 23 июля 2018 года, зарегистрированному 25 июля 2018 года, Цымбал И.Р. продала квартиру площадью 82 кв. м, расположенную по адресу:... за 5 70 0 000 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН, квитанцией ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" по Договору оказания услуг N 05-0408092 от 23 июля 2018 года и платежным поручением N 297981 от 26.07.2018 года на сумму 5 650 000 рублей.

Воспользовавшись услугами ООО "Центр недвижимости от Сбербанка", Цымбал И.Р. была найдена подходящая ей квартира площадью 42, 3 кв. м, расположенная по адресу:.., Договор купли-продажи которой от 28 июля 2018 года был также оформлен и оплачен в сумме 5 600 000 рублей

посредством сервисов указанного Общества.

Согласно выписки из ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу:... кадастровая стоимость указанного жилого помещения по состоянию на 14.12.2020г. составляет 4 788 240, 71 руб, то есть оплаченная Цымбал И.Р. сумма по договору согласуется с кадастровой стоимостью спорного жилого помещения.

При этом, Цымбал И.Р. была проверена выписка из ЕГРН, которая подтверждала наличие в собственности Маргвили Т.В. с 05.04.2018 года

на основании Договора купли-продажи от 23.03.2018 года квартиры с кадастровым номером 77:03:0006013:9102, расположенной по адресу:...

Данное обстоятельство также подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д. 157, 158), поступившими по запросу Московского городского суда.

Исходя из изложенного, коллегия полагает, что Цымбал И.Р. была проявлена должная разумная осмотрительность в той степени, которая требуется от покупателя, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца", а также в разъяснениях, изложенных в Постановлении

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25, поскольку на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано за отчуждателем; сделка, по которой Цымбал И.Р. приобрела владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; оснований полагать, что Цымбал И.Р. при совершении сделки имела возможность усомниться в праве продавца на отчуждение имущества не имелось, поскольку о незаконности приобретения права собственности на спорную квартиру Гужвина Д.П. она на момент приобретения квартиры узнать никак не могла.

С учетом изложенного, коллегия полагает необходимым признать Цымбал И.Р. добросовестным приобретателем спорного жилого помещения и на основании положений п.2 ст.223 ГК РФ отказать ДГИ г.Москвы в требованиях о прекращении права собственности Цымбал И.Р. на спорную квартир, истребовании у последней квартиры, выселении ответчиков из нее, поскольку оснований, перечисленных в ст.302 ГК РФ не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 329, 330 ГПК РФ, коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Заочное решение Перовского районного суда города Москвы от 14 ноября 2017 года отменить.

В иске Гужвина Д.П. к Голенко К.А. об обязании регистрации перехода права собственности отказать.

Исковые требования ДГИ г.Москвы удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:... от 17.03.2017г, заключенный между Голенко К.А. и Гужвиным Д.П.

В удовлетворении иска ДГИ г.Москвы о прекращении права собственности на указанную квартиру Цымбал И.Р, истребовании у последней квартиры, выселении и признании ее недобросовестным приобретателем отказать.

Иск Цымбал И.Р. удовлетворить.

Признать Цымбал И.Р. добросовестным приобретателем квартиры 2, расположенной по адресу:...

Председательствующий

Судьи