Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2020 г. по делу N 66а-1082/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анфаловой Е.В, судей Брянцевой Н.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а- 165/2020 по административному исковому заявлению Багандова Алихана Багандовича к Правительству Республики Дагестан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Дагестан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Дагестан на решение Верховного Суда Республики Дагестан от 20 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Багандов А.Б, являясь собственником земельных участков, обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 декабря 2014 г.:

В обоснование заявленных требований указал, что установленная государственным органом кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 29 декабря 2014 г. превышает их рыночную стоимость, которая определена отчетом N N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленным оценщиком ООО "ИМПЕРА" ФИО4, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 20 июля 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 871 000 руб. по состоянию на 29 декабря 2014 г.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" промзона, в районе производственной базы МКП "Аграрник", в размере 1 615 000 руб. по состоянию на 29 декабря 2014 г.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 662 000 руб. по состоянию на 29 декабря 2014 г.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "а", в размере 1 704 000 руб. по состоянию на 29 декабря 2014 г.;

Судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением настоящего административного дела, возложены на административного истца Багандова А.Б.

В апелляционной жалобе, представленной в Третий апелляционный суд общей юрисдикции, Правительство Республики Дагестан просит решение суда отменить, ссылаясь на не соответствия отчета, предоставленного административным истцом, и экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец Багандов А.Б, представитель административного истца ФИО5, административные ответчики Правительство Республики Дагестан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Дагестан, заинтересованное лицо администрация г. Махачкала в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Багандов А.Б. является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под строительство банкетного зала, расположенного по адресу: "адрес";

Право собственности зарегистрировано 13 февраля 2015 г. в органах регистрации прав на недвижимое имущество, кадастровые номера присвоены 29 декабря 2014 г, что подтверждается выписками из ЕГРН от 4 октября 2019 г. (л.д. 18-69 том 1).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена на основании постановления Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан" по состоянию на 29 декабря 2014 г. и внесена в единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 870 313, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб, с кадастровым номером N в размере 2 662 749, 6 руб. с кадастровым номером N в размере 2 348 438, 4 руб, с кадастровым номером N в размере 2 348 438, 4 руб, с кадастровым номером N в размере 2 407 742, 4 руб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, Багандов А.Б. в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "ИМПЕРА" отчет N N от 15 ноября 2019 г, согласно которому кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 533 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 422 000 руб.; N определена в размере 1 254 000 руб.; N определена в размере 1 254 000 руб.; N определена в размере 1 286 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 13 апреля 2020 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "ИМА-КОМ".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 29 декабря 2014 г.:

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", определена в размере 1 871 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" промзона, в районе производственной базы МКП "Аграрник", определена в размере 1 615 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", определена в размере 1 662 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"", определена в размере 1 704 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ООО "ИМА-КОМ".

С выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой судебная коллегия согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи была опрошена эксперт ООО "ИМА-КОМ" ФИО6, которая дала пояснения, указав, что при изготовлении экспертного заключения были допущены неточности в части неверного указания размера процента примененной корректировки на площадь в отношении объекта-аналога N 4.

В указанной связи определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 г. назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ИМА-КОМ" ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО "ИМА-КОМ" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 29 декабря 2014 г.:

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", определена в размере 1 900 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" промзона, в районе производственной базы МКП "Аграрник", определена в размере 1 641 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", определена в размере 1 692 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"", определена в размере 1 735 000 руб.

Судебная коллегия, оценив данное заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, исходит из того, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Из заключения эксперта следует, что исследуемые земельные участки отнесены к сегменту рынка - земельные участки коммерческого назначения. Эксперт, проанализировав и исследовав рынок недвижимости г. Махачкала, пришел к выводу, что рыночная стоимость земельных участков коммерческого назначения оценивается исходя из фактического вида использования оцениваемого объекта. На дату составления экспертного заключения земельные участки используются под строительство банкетного зала. Согласно исследованиям эксперта средняя цена за сотку земельного участка коммерческого назначения на дату экспертизы в 2014 г. составляет около 520 000 руб. без учета скидки на торг.

Эксперт определилсегмент рынка исследования исходя из вида разрешенного использования, месторасположения объекта оценки, его территориального окружения объектами коммерческой, производственной застройки и объектов многоэтажной, малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки районе г. Махачкала, удаленность объектов аналогов от объекта оценки минимальная, они сопоставимы по основным ценообразующим факторам, все объекты аналоги с видом разрешенного использования - коммерческое назначение, то есть отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельных участков проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг, площадь, на форму участка.

Оценив данное заключение судебной оценочной экспертизы с учетом показаний эксперта в суде апелляционной инстанции по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объекта, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "ИМА-КОМ" N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Проанализировав заключение судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО "ИМА-КОМ" ФИО6, в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, судебная коллегия считает необходимым определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 г.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

В связи с изложенным решение Верховного Суда Республики Дагестан от 20 июля 2020 г. в части установления кадастровой стоимости земельных участков подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2014 г. в сумме, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО "ИМА-КОМ" ФИО6

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Дагестан от 20 июля 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под строительство банкетного зала, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2014 г. в размере 1 900 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под строительство банкетного зала, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2014 г. в размере 1 900 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика Правительства Республики Дагестан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Дагестан.

Председательствующий

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.