Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 января 2021 г. по делу N 66а-43/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Тертишниковой Л.А, Вольной Е.Ю, при секретаре Поповой К.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-107/2020 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 4 декабря 2019 года N N 315, 317, 318, по апелляционной жалобе административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Омского областного суда от 05 октября 2020 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее- Комиссия) от 4 декабря 2019 года N 315, N 317, N 318, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" на основании заявления представителя ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь" и представленных отчетов об оценке N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4.

Требования мотивированы тем, что отчеты об оценке не соответствовали пункту 10 Федерального стандарта оценки (ФСО) N1, пункту 5 ФСО N 3, пункту 22 ФСО N 7, выбор объектов-аналогов для расчетов оценщиком не обоснован, как и не обосновано использование части объектов-аналогов, что исказило стоимость объекта оценки. Кроме того, состав Комиссии был сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263.

Решением Омского областного суда от 05 октября 2020 года в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации г. Омска отказано.

Не согласившись с решением суда департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в лице представителя Стуколовой М.С. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчеты об оценке N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4 не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в нарушение пункта 10 ФСО N1, пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выбор объектов-аналогов для расчетов оценщиком не обоснован, как и не обосновано использование части объектов-аналогов, что исказило стоимость объекта оценки.

Выводы судебного эксперта о том, что выявленные недостатки отчетов об оценке не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимостей объектов оценки - не является корректным и обоснованным, противоречит положениям ФСО.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области просит оставить ее без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России N69 от 22 февраля 2011 года "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Из материалов дела следует, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ЗАО " "данные изъяты"" (арендатором) заключен договор N ДГУ-С-13-867 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предоставляемого для производственных целей под строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, "данные изъяты" 55:36:050204:3037.

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора переданы ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь" с 18 октября 2011 года.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО " "данные изъяты"" (арендатором) заключен договор N ДГУ-С-13-433 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставляемого для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, имеющего почтовый адрес: г. "данные изъяты"

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора переданы ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь" с 4 мая 2010 года.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"" (арендаторы) заключен договор N ДГУ-С-13-719 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставляемого для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с местоположением: Омская область, г "данные изъяты"

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора "данные изъяты"" переданы ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь" с 4 мая 2010 года.

В приложениях к договорам аренды N ДГУ-С-13-867, N ДГУ-С-13-433, N ДГУ-С-13-719 указано, что размер арендной платы рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске". Размер ежемесячной арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы деленое на 12.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года N 50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, на основании которого по состоянию на 1 января 2014 года была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 11573920, 2 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 20913314, 13 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 10032279 руб.

14 ноября 2019 года ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь" обратилось в Комиссию с целью пересмотра указанных выше результатов путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком Ермаковым С.О. отчет об оценке от 8 ноября 2019 года N 1063/35/19-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2014 года составила 4355100 руб.; N 1063/35/19-3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2014 года составила 4319550 руб.; N 1063/35/19-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2014 года составила 8208882 руб.

Решениями Комиссии от 4 декабря 2019 года N 315, N 317, N 318 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке от 8 ноября 2019 года N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что отчеты об оценке N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4 соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявление ЗАО "Завод Сибгазстройдеталь", правомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" и установлении ее в размере рыночной стоимости, согласно представленным отчетам об оценке. Каких-либо нарушений процедуры при принятии оспариваемого решения не установлено.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они подтверждены материалами дела и представленными доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отчеты об оценке содержат недостоверную информацию относительно количества имеющихся аналогов, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику аналогов не обоснованно при расчете итоговой величины стоимости объекта оценки, суд апелляционной инстанции находит не состоятельными, исходя из следующего.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО N3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 названного ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 22 ФСО N 7, предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в том числе о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пункт Б); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт В).

Пунктом 11 ФСО N 7, установлена последовательность, в которой выполняется анализ рынка недвижимости.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проверив отчеты об оценке N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4 суд первой инстанции согласился с решением комиссии в части соответствия отчета требованиям Закона об оценочной деятельности. В частности, суд указал, что фактическое использование земельных участков на дату оценки совпадало с видом разрешенного использования (9 группа видов разрешенного использования). В отношении указанных в первоначальной выборке объектов-аналогов оценщиком были проведены корректировки, преобразования выборки с целью подтверждения гипотезы нормальности распределения, при определении рыночной стоимости земельных участков в итоговую выборку были избраны 5 объектов-аналогов.

В отчетах оценщика приведено описание отказа от использования конкретных объектов-аналогов.

Согласно отчетам об оценке оцениваемые объекты - земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" находятся в ценовой зоне С6 с диапазоном стоимости земельных участков от 100 руб./кв.м. до 700 руб./кв.м.

Корректировка на местоположение осуществлялась оценщиком путем соотношения средних стоимостей земельных участков по ценовым зонам, предусмотренным таблицей о ценовом зонировании.

Возражая против выводов суда, представитель административного истца ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчетов N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4 требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В поданной апелляционной жалобе представитель административного истца излагает сомнения в обоснованности отчета об оценке, однако следует отметить, что сама оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании ходатайства административного истца с целью проверки соответствия указанных выше отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 16.09.2020 N1033/3-4, выполненному экспертами ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Цвяк А.Н, Мрыглод О.Б, отчеты об определении рыночной стоимости N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19, частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки в частности п. 5 ФСО N 3, п. 11 ФСО N7. Величина отклонения составляет от -0, 05% до +0, 16%, что попадает в доверительный интервал, составляющий ?15%, соответственно выявленные недостатки отчетов об оценке, не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки.

При этом экспертом, в частности, отмечено, что оценщиком не обоснованы критерии, использованные при выполнении процедуры выборки именно пяти аналогов из отобранных на первом этапе пятнадцати аналогов, чем нарушен принцип обоснованности (п. 5 ФСО N 3), исключение объектов-аналогов из расчета только на основании непопадания в интервал ценового зонирования территории г. Омска по стоимости земли (100-700 руб./кв.м.) не обосновано.

С целью проверки обоснованности уменьшения выборки до пяти аналогов, экспертами выполнена проверка всего массива объектов-аналогов (без исключения аналогов выпадающих из интервала рыночных цен для данного объекта: 100-700 руб./кв.м, исключенных оценщиком) на соответствие коэффициента вариации максимально допустимому значению - 33%.

Выбор объектов-аналогов и дальнейший расчет стоимости одного кв.м. с использованием весовых коэффициентов показали допустимое отклонение полученных результатов от результатов, указанных в отчетах об оценке.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, которые мотивированы, последовательны и научно обоснованы.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно того, что выявленные недостатки отчетов об оценке не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с заключением судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в достоверности экспертного заключения, опровергающих изложенные в отчете выводы, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не предоставлено.

На основании части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенное, у судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, изложенных в отчетах об оценке N 1063/35/19-1, N 1063/35/19-3, N 1063/35/19-4, и, следовательно, для признания незаконными и отмене решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 4 декабря 2019 года N 315, N 317, N 318.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Судебная коллегия признает, что суд установилвсе имеющие значение для дела обстоятельства, его выводы подробно изложены в мотивировочной части решения, основаны на имеющихся в деле доказательствах, исследованных и оцененных судом в соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского областного суда от 05 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи