Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 января 2021 г. по делу N 66а-36/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В.

при секретаре

ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СервисКапитал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 октября 2020 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СервисКапитал" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административный истец общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СервисКапитал" (далее - ООО УК "СервисКапитал") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с вышеуказанным административным иском, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты", кадастровая стоимость установлена в размере 89 316 682, 74 руб, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ИП Демидова А.В. N 80 от 14 июля 2020 года по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 390 000 руб, в связи с чем административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права, как арендатора земельного участка, плата за который определена в зависимости от размера кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 390 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 октября 2020 года административное исковое заявление ООО УК "СервисКапитал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 8 682 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", вид разрешенного использования: деловое управление, склады, магазины, в размере его рыночной стоимости 39 920 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 17 июля 2020 года.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просило решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 октября 2020 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды земельного участка от 2 октября 2015 года и дополнительного соглашения от 12 марта 2019 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 8 682 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", вид разрешенного использования: деловое управление, склады, магазины. Из расчета арендной платы следует, что арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 89 316 682, 74 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет ИП Демидова А.В. N 80 от 14 июля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 15 390 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке по ходатайству административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимых экспертиз "Суд-информ".

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 42/09-2020 кс от 21 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года составляет 39 920 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 42/09-2020 кс от 21 сентября 2020 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области, которое научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий; выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков категории земель населенных пунктов с аналогичным объекту оценки виду разрешенного использования, расположенных в Кировском и Октябрьском районах города Уфы с однотипными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на местоположение в черте города на основании информации полученной по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в феврале-августе 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности; в заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав в отношении аналога N2, по площади земельных участков с применением скидки на торг, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка; заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объекту оценки; с учетом уточнения сопоставимых объектов-аналогов итоговая рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы не может согласиться.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится земельный участок.

Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объект оценки, и с учетом произведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение относительно величины корректировок на местоположение в области и на местоположение в черте города повторяют доводы административного ответчика в суде первой инстанции, которые опровергнуты показаниями допрошенного в судебном заседании суда первой инстанции эксперта ООО "Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Н.Н, согласно которым при проведении исследования был проанализирован рынок земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, в том числе и те аналоги, которые приведены в таблице к возражениям, поступившим от административного ответчика; объект-аналог N 1 расположен в пригороде, в зоне сосредоточения основных торговых центров города Уфы и многоэтажного строительства Жилого Квартала "Цветы Башкирии" и его местоположение в соответствии со справочником Лейфера Л.А. определено как "ближайшие окрестности областного центра", каким является город Уфа; приведенная в экспертном заключении таблица (стр.11 заключения) показывает диапазон цен по выборке объектов, но при этом является ориентировочной, поскольку не содержит индивидуальных сведений по виду права, площади, рельефу, о наличии коммуникаций, местоположению относительно "красной линии", интенсивности транспортного потока, то есть тех индивидуальных особенностей, которые влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости; корректировка на локальное местоположение в черте города применена правильно, так как отобранные объекты-аналоги расположены также как и объект оценки в непосредственной близости к крупным автомагистралям, в районах сосредоточения основных торговых центров, жилой застройки.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал, что в заключении эксперта для расчета объекта оценки использованы объекты-аналоги, выбранные по нижней ценовой границе диапазона; по состоянию на дату определения рыночной стоимости на рынке выявлены предложения о продаже аналогичных объектов, неучтенных экспертом, средняя удельная стоимость которых выше итоговой стоимости определенной в заключении эксперта.

Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные в таблице, приложенной к апелляционной жалобе административного ответчика тексты объявлений объектов, которые, по мнению административного ответчика, могли быть взяты в качестве объектов - аналогов, не свидетельствуют о неправильном выборе объектов-аналогов экспертом по следующим основаниям.

Эксперт самостоятельно производит отбор объектов-аналогов из всей совокупности доступной информации о предложениях, имеющихся на рынке, исходя из их наибольшей сопоставимости с объектом оценки. В связи с этим к расчетам не принимаются объекты недвижимости, находящиеся как более высоком, так и в более низком ценовом диапазоне, в случае, если они не сопоставимы (менее сопоставимы) с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

В данном случае анализ рынка экспертом проведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов в полной мере соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Более того, для повышения достоверности и качества производимых расчетов в качестве объектов-аналогов использованы только земельные участки с известными кадастровыми номерами, имеющие такой же или аналогичный вид разрешенного использования.

Указанным критериям большинство предложений о продаже земельных участков, приведенных в таблице, приложенной к апелляционной жалобе административного ответчика, не соответствует: у объектов N 1, N 4, N 6 кадастровые номера не указаны; объекты N 1, N 2, N 3 (по документам "учреждения культуры и искусства"), N 4, N 5 относятся к иному с оцениваемым объектом сегменту рынка; объект N 6 находится в аренде, что требует применения соответствующей корректировки; у всех объектов отсутствуют сведения о расположении относительно красной линии; все объекты имеют площадь до 0, 5 Га и соответственно относятся к сегменту "мелких" участков, в то время как объект оценки относится к сегменту "средних" - от 0, 5 до 5 Га.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 января 2021 года

Председательствующий

Судьи: