Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 8Г-27559/2020[88-749/2021-(88-26272/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Шайдуллна Р.Р, судей Рипка А.С, Кизирбозунц Т.Т, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Казанский Посад" на апелляционное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года по гражданскому делу N 2-1006/2020 по исковому заявлению Сбродова Алексея Ивановича к ООО "Гала-М", ООО "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмета залога, по встречному исковому заявлению ООО "Казанский Посад" к Сбродову Алексею Ивановичу о признании права собственности, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о государственной регистрации договора, внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности.

Заслушав доклад судьи Рипка А.С, объяснения представителя ООО "Казанский Посад", действующего на основании доверенности от 14 декабря 2020 года, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сбродов А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М" (далее - ООО "Гала-М"), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад" (далее - ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад") об обращении взыскания на предмет залога - квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", с установлением начальной продажной цены для ее реализации путем продажи с торгов в размере 1361500 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного Сбродовым А.И. 26 августа 2015 года с ООО "Группа "Капитал", истцу принадлежало право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче однокомнатной квартиры на 5 этаже в третьем подъезде, в осях (13-19; А-Д), с проектным номером 72 общей проектной площадью 38, 9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0, 5 или с учетом балкона с коэффициентом 0, 3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 3036, 0 кв.м. В связи с неисполнением ООО "Гала-М" своего обязательства по передаче соответствующего объекта долевого участия в строительстве в установленный договором срок, Сбродов А.И. обратился в суд с иском к указанному застройщику о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля 2017 года договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года N72/2, заключенный между истцом и ООО "Гала-М", расторгнут. С ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 263280 рублей 6 копеек, почтовые расходы в размере 171 рублей 65 копеек, расходы по оплате госпошлины в сумме 3424 рублей. В настоящее время исполнительный документ возвращен взыскателю в связи с невозможностью исполнения, общая сумма задолженности ООО "Гала-М" перед Сбродовым А.И. составляет 1580014 рублей 07 копеек. 31 октября 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола", ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, согласно условиям которого ООО "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. 21 ноября 2018 года между ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" и ООО "Гала-М" заключен договор субаренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Уступка прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером N между ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" и ООО "Гала-М" определило и смену статуса застройщика, с сохранением залога на спорную квартиру в виде обеспечения денежного требования истца к ООО "Гала-М".

Ввиду объединения в доме нескольких квартир, проектный (строительный) номер спорной квартиры N изменился - спорной квартире присвоен порядковый (почтовый) номер N. 25 декабря 2019 года администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" выдала разрешение ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес".

ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Сбродову А.И, в котором просило признать за ними право собственности на однокомнатную квартиру N, общей площадью 39, 2 кв.м, расположенную по адресу: "адрес" исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N N от 10 августа 2015 года о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве N72/2 от 7 июля 2015 года в отношении Сбродова А.И.; внести в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" на указанную квартиру.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 15 августа 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО "Казанский Посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья N 185-пр, по которому последний обязался предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. 31 октября 2018 года между указанными выше лицами заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья в рамках которого и в целях реализации соглашения N 185-пр ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" приняло на себя обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", д. Зв. Истец по встречному исковому заявлению осуществляло завершение строительства спорного объекта, правопреемником ООО "Гала-М" не является, каких-либо правоотношений с ним не имеет. В соответствии с соглашением N 185-пр ООО "Казанский Посад" приняло на себя обязательство предоставить меры по защите прав участникам долевого строительства, включенным в список пострадавших участников строительства жилья. Сбродов А.И. в данный реестр не включен, поскольку решением суда от 6 июля 2017 года договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года N72/2, заключенный между истцом и ООО "Гала-М" расторгнут, в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства. В связи с чем ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" несет обязательства только перед участниками долевого строительства, признанными пострадавшими участниками жилья. Кроме того на завершение объекта недвижимости ООО "Казанский Посад" были потрачены денежные средства в размере 135505846 рублей 15 копеек. Истец по встречному иску лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований Сбродова Алексея Ивановича к ООО "Гала-М", ООО "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмета залога отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Казанский Посад" к Сбродову Алексею Ивановичу о признании права собственности, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о государственной регистрации договора, внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 июня 2020 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбродова Алексея Ивановича к ООО "Гала-М", ООО "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмет залога. В указанной части принят новый судебный акт, которым обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру. Определен способ продажи заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1 274 400 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Казанский Посад" ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 7 июля 2015 года между ООО "Гала-М" (застройщик) и ООО "Макси Плюс (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевое строительстве N 72/2, в соответствии с которым ООО "Гала-М" обязалocь построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 3036 кв.м, площадь застройки 1614, 8 кв.м, и передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с проектным номером 72 на 5 этаже в 3 подъезде, в осях (13-19; А- Д), общей проектной площадью 38, 9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0, 5 или с учетом балкона с коэффициентом 0, 3), а ООО "Макси Плюс" обязалось оплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 1361500 рублей и принять объект долевого строительства. Принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1361500 рублей ООО "Макси Плюс" исполнило.

На основании заключенного 14 августа 2015 года ООО "Макси Плюс" с ООО "Группа "Капитал" договора уступки права требования (цессии) к последнему перешло право требования вышеуказанного объекта долевого строительства за 1361500 рублей. Оплата ООО "Группа "Капитал" произведена.

26 августа 2015 года между ООО "Группа "Капитал" и Сбродовым А.И. заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "Группа "Капитал" уступило Сбродову А.И. право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче вышеуказанной однокомнатной квартиры. За уступку права требования Сбродов А.И. уплатил ООО "Группа "Капитал" денежную сумму 1280000 рублей.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Законом Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года N 10-3 "О защите прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" установлены меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики Марий Эл, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность".

На основании названного закона 15 августа 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" было заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья N 185-пр. по которому ООО "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Отменяя решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбродова А.И. к ООО "Гала-М", ООО "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмет залога и принимая решение об удовлетворении данных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из положений частей 1, 3, 8, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что при заключении договора субаренды на земельный участок между ООО "Гала-М" и ООО "Казанский Посад" залог был сохранен в связи с чем удовлетворил требования Сбродова А.И. к ООО "Гала-М", ООО "Казанский Посад" и обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Указанные нормы подлежат истолкованию следующим образом.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Закона об участии в долевом строительстве).

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства. Однако в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотреблениям правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5).

Таким образом, говорить о полноценном залоговом праве у участников долевого строительства можно только в двух случаях: когда застройщиком зарегистрировано право собственности, либо на объект незавершенного строительства, либо на построенную квартиру, подлежащую передаче участнику ДДУ.

В настоящем деле, приходя к выводу об удовлетворении требований в части обращения взыскания на залоговое имущество - квартиру, суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции в части отказа застройщику в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

В связи с тем, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов участвующих в деле лиц, определение суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с направлением спора на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года по гражданскому делу N 2-1006/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Р.Р.Шайдуллин

Судьи А.С.Рипка

Т.Т.Кизирбозунц