Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 29 декабря 2020 г. по делу N 33-7624/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М, судей Степаненко О.В, Постникова Н.С, при ведении протокола секретарем Шпановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Саратова в защиту неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", Власовой Л. Н. о признании пункта условий договора недействительным по апелляционному представлению прокурора г. Саратова на решение Заводского районного суда г. Саратова от 06.08.2020 г, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М, объяснения представителя истца помощника прокурора г. Саратова - Горина И.А, поддержавшего доводы апелляционного представления, изучив материалы дела, обсудив доводы представления, судебная коллегия

установила:

прокурор г. Саратова обратился в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов", Власовой Л.Н, в котором просил признать недействительным п. 5.1.2 договора аренды N от "дата", заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Власовой Л.Н, мотивируя тем, что прокуратурой "адрес" была проведена проверка исполнения требований законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в ходе которой было установлено, что "дата" между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Власовой Л.Н. заключен договор N аренды земельного участка площадью 257 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", для ведения огородничества.

Участок передан Власовой Л.Н. по акту приема-передачи сроком на три года.

Согласно п. 5.1.2 вышеуказанного договора арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления.

Однако данное условие в п. 5.1.2 договора не соответствует требованиям действующего земельного законодательства и нарушает публичные интересы, поскольку договор заключен на срок менее чем 5 лет, то есть условия договора должны соответствовать п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не допускающего возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Истец полагает, что в данных правоотношениях имеется прямое противоречие между условиями п. 5.1.2 договора и императивным положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Включение администрацией в договор аренды земельного участка условий, явно противоречащих действующему земельному законодательству, является нарушением публичных интересов, в связи с чем, прокурор вправе обратиться с настоящим исковым заявлением в порядке ст. 45 ГПК РФ.

Рассмотрев спор, Заводской районный суд г. Саратова отказал в удовлетворении исковых требований.

В апелляционном представлении прокурора г. Саратова просит решение суда отменить по мотивам неправильного применения норм материального и нарушения процессуального права, несогласия с выводами суда, изложенными в решении.

Ссылаясь на положения закона, истец указывает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее пяти лет арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам исключительно с согласия арендодателя. Не соглашаясь с выводами суда, полагает, что нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства и имеют приоритетное значение при регулировании правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками. Обращает внимание на то, что оспариваемый пункт договора противоречит п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; в договоре аренды отсутствует выраженное согласие на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам; формулировка пункта договора не предусматривает необходимость получения согласия на передачу прав, фактически означает отказ администрации от своих прав, что противоречит ее публичным обязанностям обеспечивать наиболее эффективное использование муниципальной собственности. Также полагает, что формулировка спорного пункта договора создает правовую неопределенность для участников правоотношений.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в п. 90 постановления от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

С учетом приведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ договор передачи права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) заключенный без согласия арендодателя является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску арендодателя либо иного лица, указанного в законе.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, "дата" между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Власовой Л.Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 257 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", для ведения огородничества. Договор заключен сроком на три года. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от "дата".

В пункте 5.1.2 вышеуказанного договора стороны определи, что арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст.ст. 606, 607, 615 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.

Частями 2, 5, 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой права и по отношению к ст. 615 ГК РФ и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.п. 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 приведенного Постановления).

Оспариваемый истцом пункт договора аренды содержит положение о том, что арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления.

Из изложенного следует, что при согласовании сторонами соответствующего условия арендодатель - администрация муниципального образования "Город Саратов" выразила согласие на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды, в связи с чем последующее получение арендатором такого согласия не требовалось, достаточным являлось лишь уведомление арендодателя о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды. То обстоятельство, что договор аренды земельного участка заключен сроком менее чем на пять лет, правового значения не имеет, поскольку условиями договора специально предусмотрено право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Указание истца на то, что п. 5.1.2 договора аренды противоречит положениям ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, необоснованно, поскольку приведенный выше пункт договора закону, в том числе названной истцом норме права не противоречит.

Само по себе несогласие истца с указанным положением договора об обоснованности заявленных требований также не свидетельствует о нарушении каких-либо прав неопределенного круга лиц.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Приведенные истцом основания для признания недействительным п. 5.1.2 договора аренды обоснованно отклонены судом первой инстанции.

На основании изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по правилам ст. 330 ГПК РФ.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 06.08.2020 г. оставить без изменения, апелляционное представление - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: