Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 66а-138/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 23OS0000-01-2019-001962-16 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Платан-С" об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 14 октября 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Платан-С" - Долженко О.В, представителей административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края - Пашниной С.Г, Конопатова Д.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Платан-С" (далее - ООО "Платан-С"), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2200, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указало, что считает кадастровую стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 130 774 410, 02 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей. В обоснование заявленного требования представило отчет об оценке объекта недвижимого имущества N 80 от 15 ноября 2019 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 73 750 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 3а-326/2020 от 25 февраля 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг" ФИО11, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 88 634 000 руб.

По результатам дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг" ФИО14, представлено экспертное заключение N 3а-326/2020 от 24 августа 2020 г, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 87 652 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 октября 2020 г. административное исковое заявление ООО "Платан-С" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, в размере 87 652 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 16 декабря 2019 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает оспоренный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости определенным в установленном законом порядке и не нарушающим права административного истца, ссылается на недостатки, содержащиеся в экспертном заключении, представленном по результатам дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем, просит обжалуемое решение суда отменить и принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Платан-С" просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, представители административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Пашнина С.Г, Конопатов Д.С. просили апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административного ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание находится в собственности административного истца. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке объекта недвижимого имущества N 80 от 15 ноября 2019 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО13, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 73 750 000 руб.

В целях проверки достоверности определенной в представленном отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, по результатам которой представлено заключение эксперта N 3а-326/2020 от 25 февраля 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг" ФИО12, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 88 634 000 руб.

Изучив представленное заключение эксперта, заслушав в судебном заседании, состоявшемся 19 июня 2020 г, дополнительные пояснения эксперта, приняв во внимание замечания административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, представленные по результатам анализа заключения эксперта, суд первой инстанции назначил проведение дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилого здания.

По результатам дополнительной судебной экспертизы представлено заключение эксперта N 3а-326/2020 от 24 августа 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг" ФИО15, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 87 652 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение дополнительной судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, исходя из того, что заключение дополнительной судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

При этом судебная коллегия, оценив представленный административным истцом отчет об оценке нежилого здания, приходит к выводу о том, что он не соответствует в полной мере законодательству об оценочной деятельности, поскольку не отвечает принципам обоснованности и достаточности, в частности, при изложении суждения о невозможности использования при оценке сравнительного подхода, в отсутствие исходных данных, подтверждающих утверждение оценщика о неразвитости рынка, непрозрачности информации, равно как и информации, указывающей на необходимость отнесения объекта оценки к производственной недвижимости.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания.

Экспертом при проведении дополнительной экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода, с использованием метода сравнительной единицы, сборника КО-Инвест "Общественные здания", 2016 г, с применением индексов изменения стоимости строительства.

При изложении исследовательской части экспертного заключения по результатам дополнительной экспертизы эксперт привел подробное описание элементов сравнения зданий-аналогов, представив тем самым, методологическую основу проведенного исследования, что позволяет убедиться в ясности и логичности экспертных суждений.

Так, эксперт указал на необходимость учета типологических особенностей зданий-аналогов, которые характеризуются этажностью, планировочным типом, общей площадью и объемом здания, площадью подвала или технического этажа; конструктивных характеристик зданий, к которым следует относить материалы несущих стен, конструктивную схему зданий; состава инженерного оборудования зданий; видов отделок зданий.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, рассчитана экспертом с учетом результатов расчета затрат на строительство объектов; прибыли предпринимателя; величины износа и устареваний.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы является мотивированным и корректным.

По результатам применения затратного подхода эксперт пришел к выводу о размере рыночной стоимости оцениваемого здания, равным 92 828 000 руб.

Мотивированно отказавшись от применения доходного подхода, эксперт провел исследование в целях определения рыночной стоимости спорного здания с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представив информацию об использованных объектах-аналогах, эксперт исходил из их офисно-торгового назначения, как идентичного назначению оцениваемого здания, исходил из того, что как оцениваемое здание, так и подобранные им аналоги являются отдельно стоящими зданиями, оценив как равнозначные такие критерии месторасположения объекта оценки и аналогов, как активность экономического окружения, доступность, развитость окружающей инфраструктуры, обоснованно применив к объектам-аналогам при определении величины рыночной стоимости объекта оценки понижающую корректировку на торг, в размере 10%, а также - на площадь зданий (пропорционально размерам площади каждого из аналогов).

Кроме того, эксперт произвел корректировку на земельный участок, на котором расположено предлагаемое к продаже здание, рассчитав ее размер с использованием сравнительного подхода, подобрав объекты-аналоги с видом разрешенного использования земельных участков "под коммерцию".

В результате применения сравнительного подхода эксперт пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта оценки равной 85 434 000 руб.

В полном соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт произвёл согласование результатов, полученных с применением использованных подходов оценки, доступно изложив логику экспертного суждения относительно значимости каждого из использованных подходов при определении итоговой величины искомой стоимости и объективности полученных результатов, присвоив сравнительному подходу наибольшее значение (0, 70).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Дополнительное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Давая судебную оценку доводам административного ответчика о недостоверности экспертных выводов, суд первой инстанции, исследовав представленное дополнительное заключение, приняв во внимание дополнительные пояснения, данные экспертом в судебном заседании, состоявшемся 14 октября 2020 г, обоснованно пришел к выводу о достоверности, полноте представленных пояснений, позволивших суду оценить их как опровергающие доводы административного ответчика о недостатках в заключении эксперта.

Суд первой инстанции исходил из того, что объект оценки - 7-миэтажное здание, поэтому из сборника "Ко-Инвест" в качестве аналога экспертом было учтено также 7-миэтажное кирпичное здание с железобетонными перекрытиями, рулонной кровлей, как наиболее подходящий аналог, которое отнесено к классу "эконом".

С учетом представленных в материалы дела характеристик объекта оценки, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о недостоверности приведенного экспертного суждения, поскольку представленные сведения об объекте оценки не позволяют в полной мере отнести его к зданиям класса "Стандарт".

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно были учтены пояснения эксперта, согласно которым, анализ рынка строится на среднерыночных данных недвижимости с учетом земельного участка.

Судебная коллегия отмечает, что при оценке позиции административного ответчика, указывающего на результаты проведенного им анализа рынка, свидетельствующие, по его мнению, об ошибочном определении размера рыночной стоимости оцениваемого здания, следует учитывать произведенный экспертом расчет с применением соответствующей корректировки на стоимость земельного участка.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

По существу, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны позиции административного ответчика, отстаиваемой им в суде первой инстанции, и получившей надлежащую правовою оценку в обжалуемом судебном акте.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи