Решение Московского городского суда от 01 февраля 2021 г. по делу N 3а-0177/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Образование и Культура 21 Век" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Образование и Культура 21 Век" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу: * равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 176 714 000 руб. на основании отчета N 13-2/20 от 21 сентября 2020 года, подготовленного ИП Ульянкиной Е.В.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 243 037 630, 24 руб.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца Юсифова А.С. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы Есин И.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Образование и Культура 21 Век" является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу: *, что подтверждается договором аренды NМ-03-039505 от 21 декабря 2012 года (том 1 л.д. 18-27).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу:*, по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 243 037 630, 24 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Образование и Культура 21 Век" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 06 октября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Образование и Культура 21 Век" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N 13-2/20 от 21 сентября 2020 года, подготовленный ИП Ульянкиной Е.В.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Амбросимовой Т.Ю.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 195 318 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Ульянкиной Е.В, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ИП Ульянкиной Е.В, а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Амбросимовой Т.Ю. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ней вопросы.

Эксперт пояснила, проводила изучение рынка объекта экспертизы. На стр. 32-34 заключения представлены предложения о продаже земельных участоков коммерческого назначения в г. Москве и сделаны выводы о диапазоне стоимости подобных объектов. Значение, полученное в результате проведения экспертизы, попадает в данный диапазон.

В тоже время, на стр.75 заключения эксперта при формировании окончательных выводов о рыночной стоимости объекта экспертизы указано, что полученный результат стоимости лежит на нижней границе диапазона, так как объект экспертизы отличается очень низкой плотностью застройки. Данные выводы подтверждены расчетами доходным подходом на основе операционных данных собственника. Результаты, полученные обоими подходами, имеют около 10% отклонения.

Выборка предложений аналогов (стр. 42-46 заключение эксперта) сформирована экспертом с использованием данных базы realto.ru как достоверного источника информации.

Скриншоты объектов-аналогов приведены в материалах дела в Приложении 1 на стр. 77-78, поэтому требование п. 11 ФСО N 3 соблюдено.

Данные статьи "Анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Москвы по состоянию на декабрь 2017 года" компании ООО "Экспертиза собственности", на которые ссылается административный ответчик, по мнению эксперта, являются обобщенными данными по земельным участкам со зданиями разного класса, ценовые ориентиры, обработка и материал, использованный в этой статье, не подлежат проверке. Использовать указанную информацию как аналитическую в качестве точных рыночных данных невозможно.

Наиболее эффективное использование земельного участка в соответствии с п. 20 ФСО N7 ("Оценка недвижимости", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611) эксперт оценила исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, а именно: эксплуатации административного (офисного) здания класса С.

Тип помещений установлен по материалам дела и в процессе проведения осмотра. Фотографии приведены на стр.23-26 заключения эксперта. Экспертом также исследованы реестры договоров аренды на дату экспертизы.

Данные Яндекс-карт о наличии в здании помещений торгового назначения, предоставленные административным ответчиком, актуальны на дату составления возражений, но не на дату экспертизы - 01.01.2018 год.

С учетом совокупности характеристик здание отнесено экспертом к низкоклассной офисной недвижимости класса "С". Год постройки здания - 1965. Нежилое здание реконструировано из здания детского сада в административно-офисное. В настоящее время функционирует как офисное. Несмотря на то, что проведен ремонт всего здания, т.е. его состояние не требует дополнительных вложений, общее физическое состояние здания характеризуется как удовлетворительное, здание не может принадлежать к высококлассной офисной недвижимости класса "В". К такому классу относятся здания, которые изначально строились как офисные или реконструированные особняки. Здание детского сада с проведенным косметическим ремонтом не может быть отнесено к объекту высококлассной недвижимости. По этой причине дополнительные корректировки стоимости аналогов экспертом не производились.

В расчете экспертом учитывались только арендопригодные площади здания на основе документальных доказательств, представленных в материалах дела. Ставка аренды определена как средневзвешенное значение арендной ставки по реестру договоров аренды после проверки на рыночные условия заключения договоров.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 06 октября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 9808 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 195 318 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2021 года