Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 декабря 2020 г. по делу N 66а-4660/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1173/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛУКАВТО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ЛУКАВТО" на решение Московского областного суда от 01 июня 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Севикяна М.Г, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЛУКАВТО" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 июня 2018 года, в размере 410 117 000 руб, указывая на то, что является собственником данного объекта недвижимости и заинтересовано в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 707 179 888, 54 руб. В подтверждение рыночной стоимости здания представлен отчет об оценке "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N

При рассмотрении дела административный истец требования административного иска поддержал в полном объеме.

Решением Московского областного суда от 01 июня 2020 года, с учетом определения от 27 июля 2020 года об исправлении описки, административное исковое заявление удовлетворено частично, постановлено установить, по результатам проведенной судебной экспертизы, по состоянию на 01 июня 2018 года, кадастровую стоимость нежилого здания в размере 656 183 267 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО "ЛУКАВТО" была подана апелляционная жалоба об отмене судебного акта. В обоснование поданной жалобы Общество указывает на то, что оспариваемое решение суда принято с нарушение норм материального и процессуального права. Заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. В частности, выбранные экспертом объекты-аналоги NN1, 2, 3 в рамках сравнительного подхода отличаются по площади более чем 2- 8, 5 раз. Кроме того, из-за неточностей проведенных экспертом расчетов в рамках сравнительного подхода, завышена рыночная стоимость ЕОН на 21, 8%, также завышена ставка аренды объекта исследования на 19, 9%. В связи с этим, Общество считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости. При этом судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства в проведении повторной экспертизы.

Административные ответчики ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, заинтересованное лицо администрации городского округа Красногорск Московской области, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "ЛУКАВТО" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 марта 2019 года N004д кадастровая стоимость нежилого здания утверждена в размере 707 179 888, 54 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно выполненному экспертом заключению от 22 апреля 2020 года NСЭ-87/2020, оценщиком при составлении представленного административным истцом отчета об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости здания. Рыночная стоимость объекта оценки, как указал эксперт, составляет 656 183 267 руб.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом ФИО8 спорный объект недвижимости был отнесен к сегменту недвижимости торгово-сервисного назначения, так как оцениваемое здание представляет собой автосалон с ремонтной зоной и паркингом. Экспертом был определен диапазон рыночных цен на объекты недвижимости (от 82 667 руб. до 102 421 руб. за 1 кв.м.), аналогичные объекту оценки.

В свою очередь, указанный в отчете оценщика интервал цен предложений к продаже сопоставимых объектов составил от 40 000 руб. до 92 877 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем ни заключение эксперта, ни его письменные пояснения не содержат каких-либо суждений, опровергающих обоснованность приведенных оценщиком в своем отчете данных о диапазоне цен.

С учетом приведенного выше, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта не отвечает требованиям относимости, допустимости, не может быть принято как надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство ООО "ЛУКАВТО", и 20 октября 2020 года по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Из заключения эксперта ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N N следует, что отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (стр.23 заключения).

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорного объекта в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и принимаются судебной коллегией как достоверные.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при разрешении вопроса о величине рыночной стоимости объекта недвижимости полагает возможным руководствоваться заключением эксперта ФИО10 и находит представленный административным истцом отчет об оценке недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 июня 2018 года, эксперт по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу, что она составляет 481 300 109 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Так, приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение, а потому соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В частности, согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, нежилое здание действительно относится к сегменту рынка торговой недвижимости и фактически используется для этих целей (автосалон по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей с надземным паркингом).

Эксперт, в том числе исходя из данных визуального осмотра, пришел к выводу о том, что объект исследования является зданием торгового назначения класса "В".

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора сравнительного и доходного подходов.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, в исследовательской части указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

Согласно п.п. "в" пункта 11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в Московской области с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость нежилого здания в размере 37121 руб./кв.м, с учетом того, что значительную часть здания на площади 6464, 6 кв.м. занимает паркинг, находится в интервале значений цен (от 91667 руб./кв.м. до 105263 руб./кв.м, без учета скидки на торг 11, 5%, стоимости доли земельного участка в составе ЕОН в размере 21%) для данного сегмента рынка недвижимости (стр.42, 43, 64, 72, 85 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Московской области в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, сторонами по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости нежилого здания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 1 июня 2020 года изменить.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, по состоянию на 1 июня 2018 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 481 300 109 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи