Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 февраля 2021 г. по делу N 33-1008/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М, судей Ершова А.А, Кудряшовой Д.И, при секретаре судебного заседания Шпановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", Кулькову Р.Ю, Доненко О.Ю. о признании недействительными сделок, сносе самовольного строения, по иску Доненко О.Ю. к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на нежилое здание, по апелляционной жалобе Кулькова Романа Юрьевича, апелляционному представлению прокурора г. Саратова на решение Заводского районного суда г. Саратова от 22.09.2020 г.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М, объяснения представителя истца Желновой Н.С, поддержавшей апелляционное представление и просившей отказать в удовлетворении доводов апелляционной жалобы Кулькова Р.Ю, объяснения представителя Доненко О.Ю. - адвоката Ильясова С.К, полагавшего об отсутствии осований для удовлетворении доводов апелляционного представления прокурора, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и представления, судебная коллегия

установила:

прокурор г. Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации МО "Город Саратов", Кулькову Р.Ю, Доненко О.Ю. с требованиями о признании недействительными сделок, сносе самовольного строения, мотивируя тем, что в ходе проверки исполнения законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, установлено, что 29.07.2019 г. между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю. без проведения торгов заключен договор купли-продажи N в отношении земельного участка площадью 321 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования - "занимаемый индивидуальным жилым домом (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей)", по цене 11, 5 тыс. рублей.

Основанием для заключения договора купли-продажи явились документы, предоставленные Кульковым Р.Ю, о наличии на земельном участке объекта недвижимости - одноэтажного деревянного дома площадью 45, 9 кв.м с кадастровым номером N.

Впоследствии Кульков Р.Ю. продал Доненко О.Ю. земельный участок, а последний на основании межевого плана объединил его с принадлежащим ему на праве собственности земельным участком с кадастровым номером N, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 757 кв.м, право собственности Доненко О.Ю. на указанный земельный участок зарегистрировано 18.09.2019 г.

По заявлению Доненко О.Ю. 02.10.2019 г. произведена замена вида разрешенного использования земельного участка на "магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади".

Однако на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю. на земельном участке с кадастровым номером N какие-либо объекты недвижимости отсутствовали. В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером N Доненко О.Ю. возведено нежилое здание.

Прокурор полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 29.07.2019 г. между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю. является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона.

Договор купли-продажи между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю. прокурор полагает недействительной притворной сделкой, направленной на достижение иных правовых последствий.

В порядке ст. 39 ГПК РФ прокурор г. Саратова уточнил основания для признания сделки между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю. полагая, что данная сделка является последующей после недействительной сделки, а также дополнил требования и просил обязать ответчиков снести самовольную постройку.

Окончательно сформулировав требования в порядке ст. 39 ГПК РФ прокурор просил признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю. от 29.07.2019 г. N, между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю. от 06.08.2019 г, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Доненко О.Ю. возвратить администрации МО "Город Саратов" земельный участок с кадастровым номером N, исключить из ЕГРН запись о земельном участке с указанным кадастровым номером и запись о регистрации права Доненко О.Ю. на него, признать постройку - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, самовольной, обязать Кулькова Р.Ю. и Доненко О.Ю. за свой счет снести самовольную постройку.

В свою очередь Доненко О.Ю. обратился с иском к администрации МО "Город Саратов" о признании за ним права собственности на нежилое здание - магазин литера А, общей площадью 997, 8 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", в Заводском районе, мотивируя тем ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N по вышеуказанному адресу, на котором в 2019 г. им за свой счет возведено нежилое здание магазина, общей площадью 997, 8 кв.м.

Произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на нежилое здание магазина в настоящее время не представляется возможным в виду отсутствия разрешения органа местного самоуправления на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.

На основании определения Заводского районного суда г. Саратова от 06.07.2020 г. дела по искам прокурора г. Саратова и Доненко О.Ю. объединены в одно производство с присвоением номера дела N.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 15.07.2020 г. исковые требования прокурора удовлетворены в части, в удовлетворении исковых требований Доненко О.Ю. отказано.

Суд признал недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от 29.07.2019 г, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N от 06.08.2019 г, заключенный между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратил право собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, обязав УФРС по Саратовской области внести в ЕГРН сведения об исключении записи о земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес", а также об исключении записи о правах собственности Доненко О.Ю. на него.

Прекратил право собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес".

Возвратил земельный участок с кадастровым номером N, площадью 321 кв.м в распоряжение муниципального образования "Город Саратов" с отношениями, вытекающими из договора аренды земельного участка с Кульковым Р.Ю.

Обязал УФРС по Саратовской области внести в ЕГРН сведенияия о восстановлении записи о земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), расположенном по адресу: "адрес", записи об обременении в виде аренды в пользу Кулькова Р.Ю. на основании договора аренды земельного участка от 26.10.2017 г, договора замены стороны в обязательстве от 13.02.2018 г.

Восстановил право собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, обязал УФРС по Саратовской области внести в ЕГРН сведения о восстановлении записи о земельном участке с кадастровым номером N, а также записи о праве собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Возложил на администрацию МО "Город Саратов" обязанность вернуть Кулькову Р.Ю. стоимость земельного участка в размере 11535 руб. 39 коп.

Взыскал с Кулькова Р.Ю. в пользу Доненко О.Ю. денежные средства в размере 2270000 руб.

В остальной части исковых требований прокурору г. Саратова в защиту неопределенного круга лиц отказал.

В удовлетворении исковых требований Доненко О.Ю. к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на нежилое здание - отказал.

В апелляционной жалобе Кульков Р.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и об удовлетворении встречных требованиях Доненко О.Ю. Автор жалобы указывает, что судом неверно применены положения п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Суд не учел, что к Кулькову Р.Ю. 13.02.2018 г. в момент заключения сделки договора купли-продажи перешел тот же объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, который имелся у прежнего владельца жилого дома Никишовой Н.В, возникший до 2001 г.

Прокурор не доказал, что Кульков Р.Ю. не обладал правом на получение земельного участка в собственность в порядке ст. 9.1 ст. 3 ФЗ N 17 либо ст. 39.3 ЗК РФ. Право собственности на жилой дом по адресу: "адрес", 1928 г. постройки, общей площадью 45, 9 кв.м, прекращено не было. Оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется.

Кроме того, суд необоснованно отказал в ходатайстве о привлечении к участию в деле Цехнову Н.В. - супругу Кулькова Р.Ю. и необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Доненко О.Ю.

В дополнительной апелляционной жалобе Кульков Р.Ю. в обоснование отмены решения суда указывает следующее. Из представленных МБТИ г. Саратова документов в отношении спорного земельного участка и дома, следует, что жилой дом, приобретенный Кульковым Р.Ю. - 1928 г. постройки, располагается на земельном участке. Согласно сведениям в инвентарном деле, очертания и размеры участка по состоянию на 26.12.1939 г. указаны в графе общая площадь участка - 405, 82, в графе площадь по представленным документам - 400 кв.м, имеется абрис с описанием формы и протяженности границ земельного участка.

По данным на 19.11.1940 г. - в инвентарной карточке N на усадебный участок по адресу: "адрес" имеется план дворового участка, расположенного в квартале N по "адрес", его границы и площадь 405, 82 кв.м.

15.10.1957 г. проведена техническая инвентаризация домовладения по "адрес" и в разделе площадь земельного участка отмечено - 414, 50, площадь по документам - 400 кв.м, при этом план на дворовой участок от 17.10.1957 г. содержит описание формы и протяженность границ земельного участка.

09.04.1991 г. - в техническом паспорте на индивидуальный жилой дом отмечены те же параметры земельного участка, что и ранее - общая площадь участка 414, 50 кв.м, площадь по документам - 400 кв.м, имеется план земельного участка с описанием формы и протяженности границ земельного участка.

Исходя из указанного, у владельцев домовладения по адресу "адрес" (ранее N) с 30-х годов в натуре был в пользовании участок земли, на котором был расположен жилой дом площадью 49 кв.м, при этом участок имел фактические границы и площадь.

Кульков Р.Ю. приобрел право собственности на жилой дом, находящийся по адресу: "адрес" по договору купли-продажи от 13.02.2018 г, заключенному между ним и Никишовой Н.В, при этом последняя имела право на получение этого участка в собственность в порядке п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, даже после заключения 27.10.2017 г. договора аренды земельного участка.

Право собственности на недвижимое имущество Кулькова Р.Ю. - жилой дом на 29.07.2019 г. прекращено не было, поэтому основания для признания договора купли продажи земельного участка отсутствуют. Интересы неопределенного круга лиц спорная сделка нарушать не могла, поскольку третьи лица не имели и не могли иметь никаких прав в отношении приобретенного 29.07.2019 г. земельного участка с кадастровым номером N, с учетом существующего обременения земельного участка правом долгосрочной аренды.

Продажа с торгов земельного участка с кадастровым номером N площадью 321 кв.м. неопределенному кругу лиц была запрещена в силу прямого запрета, указанного в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (обременение арендой). Срок действия аренды в пользу Кулькова Р.Ю. был установлен до 26.10.2066 г.

Не имелось оснований и для признания договора купли продажи от 06.08.2019 г. по ч. 2 ст. 170 ГК РФ, предметом договора купли-продажи являются два самостоятельных объекта недвижимости - дом и земельный участок.

В обоснование иска в указанной части отмечено, что договор между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю. является притворной сделкой, поскольку не является договором купли-продажи жилого дома, а является договором купли-продажи земельного участка, поскольку воля сторон была направлена на передачу земельного участка, при этом прокурором договор оспаривается только в части продажи жилого дома.

Однако договор в части купли-продажи дома не может прикрывать продажу земельного участка, поскольку земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости и включен в оспариваемый договор.

Суд неправомерно применил последствия недействительности сделок в возврате администрации г. Саратов земельного участка с кадастровым номером N, поскольку данный участок был образован в результате объединения двух земельных участков, с кадастровыми номерами N и N. В настоящее время спорного земельного участка N не существует как объекта правоотношений.

Прокурор г. Саратова, не согласившись решением суда, подал апелляционное представление, в котором просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании нежилого здания самовольной постройкой и возложении обязанности на Кулькова Р.Ю. и Доненко О.Ю. обязанности по её сносу за свой счет. В доводах жалобы ссылается на обстоятельства, изложенные в иске и в позицию в суде первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст.ст. 9, 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и избирают способ защиты нарушенных прав. Исходя из принципов независимости и беспристрастности, у суда нет ни прав, ни обязанности определять способ защиты истца и, соответственно, вид производства, в котором будет осуществляться защита нарушенных прав истца. Обращаясь в суд с иском, истец самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и определяет для себя объем испрашиваемой у суда защиты. Таким образом, выбор способа защиты является субъективным правом истца и если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, либо обратился в порядке, не предусмотренном ГПК РФ, его требования не могут быть удовлетворены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по состоянию на 2017 г. жилой дом по адресу: "адрес", 1928 г. постройки, находился в собственности Зениной (Никишовой) Н.В. на основании договора купли-продажи от 08.04.1982 г. (т. 3 л.д. 180, материалы инвентарного дела на домовладение).

26.10.2017 г. между администрацией МО "Город Саратов" и Никишовой Н.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 442 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов по адресу: "адрес", занимаемый индивидуальным жилым домом (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей), сроком на 49 лет.

13.02.2018 г. между Никишовой Н.В. и Кульковым Р.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес", общей площадью 45, 9 кв, расположенный на земельном участке площадью 442 кв.м, стоимостью 2000000 руб. Государственная регистрация права собственности Кулькова Р.Ю. на жилой дом произведена 26.02.2018 г. (т. 3 л.д. 45-46).

13.02.2018 г. между Никишовой Н.В. и Кульковым Р.Ю. заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Кульков Р.Ю. принял на себя обязательства по договору аренды земельного участка N от 26.10.2017 г, находящегося по адресу: "адрес". Государственная регистрация уступки прав произведена 26.02.2018 г. (т. 3 л.д. 169).

29.07.2019 г. между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю. на основании ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, цена участка составила 11535, 39 руб. (т. 1 л.д. 37 с оборота -41). Государственная регистрация права Кулькова Р.Ю. произведена 06.08.2019 г.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка жилой дом площадью 45, 9 кв.м по адресу: "адрес", зарегистрированный на праве собственности за Кульковым Р.Ю, не был снят с кадастрового учета (т.1 л.д. 131-139).

06.08.2019 г. между Кульковым Р.Ю. и Доненко О.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с видом разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома по адресу: "адрес". Цена договора составила 2270000 руб, из них 2000000 руб. - стоимость жилого дома, 270000 руб. - стоимость земельного участка (т. 3 л.д. 57-58). Право собственности Доненко О.Ю. на данный жилой дом зарегистрировано 13.08.2019 г.

Земельный участок с кадастровым номером N по адресу: "адрес", с 21.06.2018 г. (регистрация перехода права 18.07.218 г.) принадлежал на праве собственности Кулькову Р.Ю.

21.07.2018 г. Кульков Р.Ю. продал земельный участок и жилой дом по адресу: "адрес" Доненко О.Ю.

В рамках настоящего спора прокурор не оспаривал ни право собственности Кулькова Р.Ю, ни право собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N.

Таким образом, по состоянию на август 2019 г. за Доненко О.Ю. было зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N площадью 321 кв.м и N площадью 436 кв.м и жилой дом по адресу: "адрес"

Факт демонтажа установлен актом обследования от 05.09.2019 г. жилого здания с кадастровым номером N, проведенного на основании заявления Доненко О.Ю. (т. 3 л.д. 69-70).

Жилой дом по адресу: "адрес", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N был снят с кадастрового учета 12.09.2019 г. (т. 3 л. д. 83).

В силу ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется только в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

По п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, существование таких смежных земельных участков прекращается.

Исходя из вышеуказанных норм материального права, вывод суда о том, что совершение Доненко О.Ю. действий по объединению земельных участков с внесением об этом сведений из ЕГРН, не свидетельствует о том, что спорные объекты (участки земной поверхности, имеющие уникальные характеристики) прекратили свое существование, противоречит основам земельного законодательства и основан на неправильном толковании норм материального права.

18.09.2019 г. Доненко О.Ю. обратился с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами N, N.

19.09.2019 г. вновь образованному земельному участку по адресу: "адрес", площадью 757 кв.м, присвоен кадастровый N, с видом разрешенного использования - размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Истец не оспаривал правомерность образования земельного участка с кадастровым номером N площадью 757 кв.м.

На основании вышеизложенного, на момент предъявления иска и рассмотрения спора судом земельный участок с кадастровым номером N площадью 321 кв.м, прекратил своё существование, как самостоятельный объект вещного права.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории МО "Город Саратов" Правил землепользования и застройки МО "Город Саратов", утв. Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 г. N 54-397, земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах территориальной зоны N - зоны развития застройки многоэтажными многоквартирными домами, где указанны зоны размещение магазинов от 500 до 1000 кв.м общей площади является основным видом использования.

Согласно установленному ЗК РФ принципу деления земель по целевому назначению на категории правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1). Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42).

Статья 7 названного Кодекса закрепляет, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса (п. 1); при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2).

Регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 г. N 2317-О).

Для достижения этой цели ст. 2 ГрК РФ закрепляет основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (п. 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (п. 4). Обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, федеральный законодатель раскрывает в Градостроительном кодексе Российской Федерации (п.п. 7 и 9 ст. 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (ст. 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 и 3 ст. 85), создают основу правового режима земельных участков для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.), и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает также, что в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в градостроительном регламенте в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков (ч. 6 ст. 30), среди которых могут быть основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37).Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Совокупный анализ перечисленных законоположений свидетельствует о том, что собственник земельного участка во всяком случае имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации непосредственно не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в Едином государственном реестре недвижимости, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что, в частности, подтверждается отсутствием в них, впрочем как и в других нормативных актах, положений, закрепляющих порядок (условия и сроки) исполнения таких обязанностей.

25.09.2019 г, 02.10.2019 г. Доненко О.Ю. обращался в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования "размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" на разрешенное использование "магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади", в связи с чем в ЕГРН внесена запись об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на "магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади".

В рамках настоящего спора истцом порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 757 кв.м, по адресу: "адрес", не оспаривался.

Удовлетворяя исковые требования прокурора в части, суд первой инстанции указал, что жилой дом на земельном участке с кадастровым номером N на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.07.2019 г. между администрацией МО "Город Саратов" и Кульковым Р.Ю, что следует из акта осмотра земельных участков от 22.11.2018 г, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля, а также сообщения от 12.12.2018 г. комитета по управлению имуществом г. Саратова на имя прокурора Заводского района г. Саратова, объяснениями третьего лица Жицкой Н.Ю.

С выводами суда судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.

Согласно ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (действовавшего на момент отведения участка) владение землей допускается только на правах пользования.

Статьей 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. было определено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Предыдущие владельцы дома - Филиппова М.П, Сидорова З.П. приобрели право собственности на дом на основании судебных актов от 1960 г. и 1981 г, с правом собственности к указанным лицам в силу закона также перешло и право бессрочного пользования земельным участком на котором расположен дом.

Впоследствии в 1982 г. Никишова Н.В. у названных лиц приобрела дом по договору купли -продажи жилого дома, удостоверенного нотариусом Лапшиной Г.С. 08.04.1982г, номер в реестре N. В договоре указано, что дом расположен на участке земли мерою в 400 кв.м/пл. кв. N. К Никишовой Н.В. от Филипповой М.П. и Сидоровой З.П. при приобретении дома также перешло и право бессрочного пользования указанным земельным участком, выделенным под дом.

В связи с установлением в 90-е годы XX века нового правового регулирования и введением права частной собственности граждан на земельные участки был принят ряд нормативных правовых актов, действовавших до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и последующих актов.

Так, в ч. 4 ст. 1 Закона Российской Федерации от 23.12.1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" определено, что граждане, имеющие на момент вступления в силу этого закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. При этом гражданам предоставляется право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.

Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" предусмотрено, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством (п. 3).

Согласно п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 0703.1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" земельные участки, полученные гражданами до 01.01.1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Рассматривая дело, суд указал, что снос жилого дома влечет прекращение права собственности на него в силу ст. 235 ГК РФ, а следовательно, прекращение права на приватизацию и получение в собственность ранее существующего спорного земельного участка.

Вместе с тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 7 данной статьи государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Частью 4 ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся, в частности, такие основные сведения об объекте недвижимости, как: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид) (п. 1 ч. 4 ст. 8), сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование (п. 7 ч. 4 ст. 8).

Согласно пункту 4 части 1 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав (в том числе, прекращения права) проводится на основании заявления правообладателя (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в названном пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ (ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 г.). Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Правопредшественникам Кулькова Р.Ю. земельный участок был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования в соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент, и в последующем был изменен на арендные правоотношения.

Основания прекращения права пользования земельным участком, находящемся на праве аренды, приведены в 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такого основания для прекращения права пользования земельным участком как снос здания, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.

Учитывая, что право собственности на дом у Кулькова Р.Ю. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 29.07.2019 г. не прекратилось, оснований для проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером N, находящегося на праве аренды у Кулькова Р. Ю, не имелось.

Кроме того, в силу подп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, а потому оспариваемые сделки не затрагивают прав и законных интересов граждан и юридических лиц, как неопределенного круга лиц, в защиту которых обратился прокурор.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что применяя последствия недействительности сделки суд возвратил земельный участок с кадастровым номером N Кулькову Р.Ю, возвратив ему право аренды на земельный участок, что также не свидетельствует о восстановлении каких-либо прав неопределенного круга лиц.

Судом первой инстанции в мотивировочной части решения было указано, что по состоянию на 08.06.2017 г. согласно инвентаризационному делу жилой дом имелся в натуре и его площадь составляла - 45, 7 кв.м, не оспаривалось существование жилого дома и на момент 13.02.2018 г. т.е. в момент приобретения его Кульковым Р.Ю, при этом точная дата сноса жилого дома не известна, каких-либо доказательств, свидетельствующих о сносе данного дома в конкретный период времени истцом не представлено, однако в противоречие вышеуказанных обстоятельств и норм материального права, суд пришел к необоснованному выводу о правомерности требований прокурора, что повлекло принятие незаконного и необоснованного решения суда.

Обоснованными являются доводы жалобы об отсутствии оснований для прекращения права собственности Доненко О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, обязав УФРС по Саратовской области внести в ЕГРН сведения об исключении записи о земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес", а также об исключении записи о правах собственности Доненко О.Ю. на него, поскольку как было указано выше, процедура образования данного земельного участка, изменение вида разрешенного использования не оспорена.

Нельзя не согласиться с доводами жалобы об отсутствии оснований для признания притворной сделкой договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N от 06.08.2019 г.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из разъяснений, данных в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно п. 2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ) (п. 88).

Из содержания приведенных норм следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Приходя к выводу о притворности договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 06.08.2019 г, суд не указал на что, по его мнению, была направлена действительная воля сторон.

Более того, судом первой инстанции не учтено, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Таким образом, вывод суда о притворности оспариваемой сделки является неправомерным.

Согласно абз. 3 п. 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Проверяя доводы апелляционного представления, судебная коллегия не находит оснований для признания их обоснованными, поскольку доказательств того, что какие-либо права неопределенного круга лиц нарушенным самовольным строением, как объектом незавершенного строительства, или могут повлечь угрозу жизни и здоровью материалы дела не содержат.

Постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Как следует из материалов дела, целевое назначение земельного участка, на котором расположены спорная постройка - "магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади".

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области от 14.08.2020 г. N нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", является объектом незавершенного строительства, степень его готовности составляет 77%.

При проведении фактически выполненного объема работ по строительству указанного нежилого здания строительные, пожарные, экологические, санитарные, технические нормы и правила соблюдены.

Прочность основных строительных конструкций и жесткость исследуемого нежилого здания магазина фактически смонтированных на момент производства экспертного осмотра, обеспечивают безаварийную длительную эксплуатацию при соблюдении правил по содержанию и обслуживанию. На момент проведения экспертного осмотра нежилое здание магазина не эксплуатируется, является объектом, степень готовности которого составляет 77%.

Нежилое здание магазина в санитарной либо охранной зоне каких-либо коммуникаций, в границах мест общего пользования (красных линий) не находится. Фактическое использование земельного участка разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка соответствует.

Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении эксперта, не имеется, поскольку оно достаточно аргументировано, научно обоснованно, выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, квалифицированными экспертами, выводы обоснованно и полно раскрывают ответы на поставленные вопросы. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене в части удовлетворенных исковых требований прокурора г. Саратова на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 22.09.2020 г. отменить в части удовлетворения исковых требований прокурора г. Саратова. Принять в данной части новое решение.

Прокурору города Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Город Саратов", Кулькову Р.Ю, Доненко О.Ю. о признании недействительными сделок, применении последствий - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: