Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 66а-130/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе Колпаковой А.В., судей Брянцевой Н.В., Рассказовой Г.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляк В.А., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело N 3а-269/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000182-06) по административному исковому заявлению ПАО "Нептун" об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 г., Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

ПАО "Нептун", являясь собственником: земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под гаражами, общей площадью 11152 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого здания с кадастровым номером N, количество этажей, в том числе подземных 2, общей площадью 358, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", а также, являясь арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственного назначения, общей площадью 119222 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в квартале 603, обратился с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере их рыночной в соответствии с отчетами об оценке объектов недвижимости ООО "Деловой партнер" от 21 февраля 2020 г. N, от 25 февраля 2020 г. N, от 14 января 2020 г. N. В обоснование заявленных требований, административный истец ссылался на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает его интересы, как налогоплательщика.

Решением Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 г. административный иск ПАО "Нептун" удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под гаражами, общей площадью 11152 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 14143000 руб.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, количество этажей, в том числе подземных 2, общей площадью 358, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 5527000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственного назначения, общей площадью 119222 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 135718000 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В поданной на данное решение апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, удовлетворение иска ПАО "Нептун", осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, нарушает интересы муниципального образования. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, автор жалобы полагает ее результаты не отвечающими требованиям обоснованности и достоверности, а установленную судебной оценочной экспертизой рыночную стоимость заниженной, что, по мнению апеллянта, приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Представители ПАО "Нептун", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Администрации г. Ставрополя, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 11152 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого здания с кадастровым номером N общей площадью 358, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; земельного участка общей площадью 119222 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, ПАО "Нептун", будучи собственником земельного участка с кадастровым номером N, нежилого здания с кадастровым номером N, а также являясь арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, является плательщиком арендной платы, земельного налога и налога на имущество организации, размер которого зависит от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 36815540 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 8768892, 76 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - в размере 254019162, 08 рублей.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости были представлены отчеты об оценке от 21 февраля 2020 г. N, от 25 февраля 2020 г. N, от 14 января 2020 г. N, составленные оценщиком ООО "Деловой партнер", согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на 1 января 2019 г. составляет: земельного участка с кадастровым номером N -в размере 9172000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N - в размере - 4947300 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - в размере 88506000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленные отчеты оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил их как недостоверные, ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания изученных судебной коллегией отчетов оценщика, анализ рынка земельных участков в юридически значимый период произведен не в полном объеме. Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату. Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности.

С целью проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО Оценочной компании "Эксперт".

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочной компании "Эксперт" рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена: с кадастровым номером N - в размере 14143000 рублей, с кадастровым номером N - в размере 552700 рублей, с кадастровым номером N - в размере 135718000 рублей.

Исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности отчетов и недостоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков и нежилого здания несоответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N - в размере 14143000 рублей, с кадастровым номером N - в размере 552700 рублей, с кадастровым номером N - в размере 135718000 рублей.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельных участков мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 3 объекта, расположенных в одном населенном пункте, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, дату предложения, целевое использование, транспортную доступность.

Несогласие апеллятора с примененными корректировками ничем не подтверждено и является голословным.

В свою очередь в тексте оспариваемого судебного акта приведен исчерпывающий анализ исследуемого экспертного заключения, в том числе по вопросу правомерности применения корректировок на "пассивный" рынок, наличие транспортной доступности к земельному участку, учет величин площадей.

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия поддерживает как основанные на изученных и исследованных судом первой инстанции доказательствах.

Так, в самом экспертном заключении содержится подробное описание проведенного исследования, из которого следует, что итоговое суждение эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости не является произвольным, характеризуется точностью и достоверностью, эксперт в полной мере придерживался федеральных стандартов оценки. Заключение отвечает принципам относимости и допустимости. Анализ полученных в нем результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Рыночная стоимость объекта оценки - нежилого здания с кадастровым номером N была мотивированно определена экспертом с использованием затратного подхода.

Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В рамках затратного подхода экспертом применен метод сравнительных единиц, при котором эксперт рассчитывал стоимость затрат на создание объекта недвижимости путем произведения удельных затрат на единицу объема. В экспертном заключении эксперт использовал в качестве исходных данных для определения затрат на возведение здания сборник оценщика, содержащий стоимостные показатели возведения единицы измерения 1 куб.м/1 кв.м. строительного объема, с ее последующим пересчетом с применением корректирующих коэффициентов, размер которых экспертом был определен на основании справочников оценщиков, ссылка на которые (различие в объеме, на климатический район, на сейсмичность, на региональное различие в уровне цен) также содержится в экспертном заключении. Обоснованно был произведен экспертом и расчет величины износа исходя их физического, функционального и экономического устаревания. В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы и определена рыночная стоимость

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 26 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи