Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 января 2021 г. по делу N 66а-22/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Рассказовой Г.В, судей Брянцевой Н.В, Анфаловой Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-95/2020 (УИД 05OS0000-01-2019-000358-40) по административному исковому заявлению Исакова Магомеда Курбанкадиевича к Правительству Республики Дагестан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Республики Дагестан на решение Верховного Суда Республики Дагестан от 17 августа 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

24 декабря 2019 г. Исаков М.К. обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 декабря 2012 г.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного земельного участка, плательщиком земельного налога, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 декабря 2012 г. составляет 9 860 508 руб. Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость - 6 963 600 руб, определенную экспертами общества с ограниченной ответственностью "Республиканское Управление независимых экспертиз и проектирования" согласно отчету N, выполненному 18 декабря 2019 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

28 января 2020 г. определением Верховного Суда Республики Дагестан назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 5 марта 2020 г. рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером N составляет 8 093 000 руб. по состоянию на 1 декабря 2012 г.

Решением суда от 17 августа 2020 г. административное исковое заявление Исакова М.К. удовлетворено.

В отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 декабря 2012 г, установлена кадастровая стоимость, в размере равной рыночной стоимости 8 093 000 руб.

С административного истца Исаков М.К. в пользу общества с ограниченной ответственности " "данные изъяты"" взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 600 руб.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Дагестан в лице Министерства юстиции Республики Дагестан просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" выполнено с нарушением Федеральных стандартов оценки и норм действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, кроме того отсутствует обоснованность и достаточность информации об объектах-аналогах, используемых для определения стоимости объекта оценки, что является нарушением основных принципов оценки.

Административный истец Исаков М.К, представитель административного истца ФИО5, административный ответчик Правительство Республики Дагестан, административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, заинтересованное лицо ФГБУ "ФПК Росреестра" по Республике Дагестан, заинтересованное лицо администрация г. Махачкала в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Исаков М.К. является собственником земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" Почтовый адрес ориентира: "адрес"

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано24 декабря 2002 г. в органах регистрации прав на недвижимое имущество за N, кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N "данные изъяты" (л.д.8-10 том 1).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 г. N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 860 508 руб, сведения о которой внесены в ГКН 24 июля 2013г.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Исаков М.К. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Республиканское Управление независимых экспертиз и проектирования" отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет 6 963 600 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с ходатайством представителя административного ответчика Правительства Республики Дагестан ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" ФИО7

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м. по состоянию на 1 декабря 2012 г. определена в размере 8 093 000 руб.

Разрешая административное дело по существу и удовлетворяя исковые требования об установлении кадастровой стоимости, суд первой инстанции проверил процедуру и сроки обращения административного истца с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в связи с чем правомерно восстановил истцу сроки обращения в суд с настоящим административным иском.

Суд первой инстанции также согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ООО "данные изъяты"", в размере 8 093 000 руб. по состоянию на 1 декабря 2012 г.

С выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой судебная коллегия согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи была опрошена эксперт общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" ФИО7, которая дала пояснения на предмет отнесения земельного участка к определенному сегменту рынка, а также относительно примененного метода оценки, выбора подхода оценки, критериев отбора объектов-аналогов при применении сравнительного подхода.

Между тем, в ходе допроса эксперта по доводам апелляционной жалобы сомнения в обоснованности экспертного заключения у суда апелляционной инстанции не были устранены.

Так, при проведении экспертизы в нарушение требований ФСО N 3 и 7 эксперт ФИО7 неверно указала размер, примененной корректировки на площадь в отношении объекта аналога N. Данная техническая ошибка повлияла на определение итогового размера рыночной стоимости земельного участка.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного заключения эксперта определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ назначена по делу дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" ФИО7

По результатам дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000067:29 составляет 8 415 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия, оценив данное заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, исходит из того, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - земельных участков коммерческого назначения. Эксперт, проанализировав и исследовав рынок недвижимости г. Махачкала, пришел к выводу, что рынок земельных участков коммерческого назначения находится в стадии формирования.

Эксперт определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг, на площадь земельного участка. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественного и качественной характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объекта, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Проанализировав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО7, в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, судебная коллегия считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции дополнительной судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением дополнительной судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

В связи с изложенным решение Верховного Суда Республики Дагестан от 17 августа 2020 г. в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 г. в сумме, определенной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы, в размере 8 415 000 руб.

При этом судебная коллегия признает недостоверными доказательствами рыночной стоимости объекта недвижимости представленный административным истцом отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Республиканское Управление независимых экспертиз и проектирования", и первичное заключение судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ИМА-КОМ", как составленные с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного суда Республики Дагестан от 17 августа 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 г. в размере 8 415 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика Правительства Республики Дагестан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Дагестан.

Председательствующий

Судьи