Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 февраля 2021 г. по делу N 33-1673/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н. судей Орловой А.И., Некрасовой А.С. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 04 февраля 2021 года гражданское дело по иску Филатьева Владимира Сергеевича к Администрации городского округа Первоуральск, обществу с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" о признании договора аренды земельного участка ничтожным, применении последствий недействительности сделки

по апелляционным жалобам Администрации городского округа Первоуральск, лица, не привлеченного к участию в деле, Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И, объяснения представителя Администрации ГО Первоуральск Чемерикиной П.С, представителя Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Деревянкиной С.С, поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Филатьев В.С. обратился в суд с иском к Администрации ГО Первоуральск, ООО "Дельтастрой" о признании договора аренды земельного участка ничтожным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указал, что является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес". Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером "N", сформированном и поставленном на кадастровый учет 07 августа 2006 года, принадлежащем на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме. В мае 2020 года Филатьеву В.С. стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером "N" предоставлен ООО "Дельтастрой" на основании договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года, заключенного с Администрацией ГО Первоуральск, однако на момент заключения договора аренды земельного участка имелись зарегистрированные права физических лиц на помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", в том числе право Филатьева В.С. на принадлежащую ему квартиру было зарегистрировано 17 декабря 2014 года, в связи с чем у Администрации ГО Первоуральск отсутствовали права на распоряжение земельным с кадастровым номером "N". Просил признать ничтожным договор аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года земельного участка с кадастровым номером "N", заключенный между Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Дельтастрой", применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Филатьев В.С. в судебное заседание не явился, его представитель Злоказов В.А. требования и доводы искового заявления поддержал.

В судебном заседании представитель Администрации ГО Первоуральск Чемерикина П.С. исковые требования не признала, указала на то, что ООО "Дельтастрой" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:58:0114001:199, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора аренды N 2030-к от 07 апреля 2008 года с дополнительными соглашениями к нему со сроком действия до 29 февраля 2016 года. Во исполнение обязательств по указанному договору ООО "Дельтастрой" получена разрешительная документация на осуществление строительства жилого комплекса из трех 16-тиэтажных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автопарковкой. Строительство должно осуществляться в четыре этапа с привлечением денежных средств участников долевого строительства. На момент заключения договора аренды земельного участка N 4814-к от 30 мая 2016 года отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах. Указала на пропуск Филатьевым В.С. срока исковой давности. Собственники помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", не обращались с заявлениями о формировании самостоятельного земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом. Земельный участок с кадастровым номером "N" имеет вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Срок действия договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года истек 28 февраля 2019 года, в связи с чем все обязательства по нему прекращены.

Представитель ООО "Дельтастрой" Мишарина Ю.А. в судебное заседание не явилась, представила отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО "Дельтастрой", считала исковые требования законными и обоснованными, указала на то, что в период с 28 августа 2014 года по 27 мая 2016 года были введены в эксплуатацию все жилые помещения согласно проекту, а также все строительные конструкции полуподземной и подземной автопарковки, на четвертый этап строительства вынесено только инженерное оборудование и сети. В 2014 году жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером "N" присвоен милицейский адрес: "адрес".

Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 июля 2020 года исковые требования Филатьева В.С. удовлетворены частично. Признан ничтожным договор аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года, заключенный между Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Дельтастрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером "N" расположенного по адресу: "адрес". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Администрация ГО Первоуральск просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года отсутствовали сведения о регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес"А; суд неправомерно принял во внимание доводы Филатьева В.С. о том, что об оспариваемом договоре аренды ему стало известно только 27 мая 2020 года, в связи с чем пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности не пропущен; на наличие недобросовестного поведения в действиях ООО "Дельтастрой".

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области просит решение суда изменить, исключив указание на то, что подземная автопарковка, входящая в 4 этап строительства жилого комплекса, введена в эксплуатацию на 3-м этапе строительства, ссылаясь на то, что выводы, содержащиеся в решении суда, существенно ограничивают Департамент в реализации возложенных на него контрольно-надзорных полномочий; суд необоснованно пришел к выводу о том, что подземная автопарковка, входящая в четвертый этап строительства жилого комплекса из трех шестиэтажных домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, введена в эксплуатацию на третьем этапе строительства жилого комплекса; судом не учтено, что 21 июля 2020 года ООО "Дельтастрой" зарегистрировало право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером "N", площадью 3825, 7 кв.м, имеющий 85% строительной готовности, расположенный под жилыми домами; решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области от 11 августа 2020 действия Департамента по выдаче предписания лицу, осуществляющему строительство подземной парковки, признаны нарушающими часть 6 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации со ссылкой на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 июля 2020 года.

В заседание суда апелляционной инстанции Филатьев В.С, ООО "Дельтастрой" не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб Администрации ГО Первоуральск, лица, не привлеченного к участию в деле, Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области назначено на 04 февраля 2021 года определением от 28 декабря 2020 года, извещение о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 28 декабря 2020 года (л.д. 164 т.2). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 февраля 2020 года апелляционная жалоба Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 июля 2020 года оставлена без рассмотрения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы Администрации ГО Первоуральск в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального и процессуального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Установив, что земельный участок с кадастровым номером "N", площадью 5836, 0 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен ООО "Дельтастрой" в аренду на срок до 28 февраля 2019 года с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) на основании договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года, что ранее земельный участок был предоставлен застройщику ООО "Дельтастрой" на основании договора аренды земельного участка N 2030-к от 07 апреля 2008 года, что ООО "Дельтастрой" осуществляется на указанном земельном участке строительство жилого комплекса из трех 16-тиэтажных домов, а также что с 2014 года регистрировались права собственности дольщиков на помещения в многоквартирном доме по "адрес" возведенном на земельном участке с кадастровым номером "N", суд пришел к обоснованному выводу, что земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем отсутствовали основания для заключения договора аренды земельного участка N 4814-к от 30 мая 2016 года.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Филатьева В.С. и признавая ничтожным договор аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года, заключенный между Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Дельтастрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером "N", суд отверг доводы Администрации ГО Первоуральск о пропуске истцом срока исковой давности, указав, что истцу стало известно о заключении ответчиками договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года в мае 2020 года.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и доказательствами не подтверждены.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Вывод о том, что истец узнал о договоре аренды земельного участка в мае 2020 года, сделан судом только на основании пояснений представителя истца, какие-либо доказательства в его подтверждение суду представлены не были.

Между тем, как видно из материалов дела, обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном порядке 21 июня 2016 года (л.д. 50 т. 1), соответственно с этой даты Филатьев В.С. мог и должен был узнать о существовании договора аренды, принимая во внимание, в том числе то, что в это время ООО "Дельтастрой" в рамках исполнения договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года осуществляло работы по возведению жилых домов на земельном участке с кадастровым номером "N".

Таким образом, Филатьев В.С. мог и должен был узнать о существовании договора аренды земельного участка N 4814-к от 30 мая 2016 года не позднее июля 2016 года, в суд Филатьев В.С. обратился 28 мая 2020 года (л.д. 5, 6, 22 т. 1), то есть по истечении трехлетнего срока для обращения в суд.

Поскольку с иском в суд Филатьев В.С. обратился за пределами трехлетнего срока исковой давности, ответчиком заявлено о применении исковой давности, с учетом положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда отсутствовали.

Кроме того, в соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит только нарушенное право.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Филатьев В.С. не указал, какой охраняемый законом интерес имеется у него в признании сделки недействительной, и не представил тому какие-либо доказательства.

Так, из материалов дела следует, что оспариваемый истцом договор аренды прекратил свое действие 28 февраля 2019 года, то есть уже практически год назад; как собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером "N", в период действия договора аренды истец не имел препятствий во владении и пользовании земельным участком, что подтверждается самим фактом обращения в суд по истечении срока действия договора аренды земельного участка и утверждениями истца о том, что о существовании договора он узнал уже после прекращения его действия; какие-либо правовые последствия для истца существование договора аренды земельного участка в период с 01 марта 2016 года по 28 февраля 2019 года не повлекло, на их наличие истец не указал.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии на данный момент нарушения прав Филатьева В.С. сторонами договора аренды земельного участка, то есть у истца не имеется правового интереса для признания ничтожным договора аренды N 4814-к от 30 мая 2016 года, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании договора недействительным.

Фактически в настоящее время имеется спор между сторонами договора аренды - Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Дельтастрой", однако он не затрагивает права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Суд, не приняв указанные обстоятельства во внимание, не только удовлетворил требования истца в части признания сделки ничтожной, но и высказался по сути отношений между органами власти, органами местного самоуправления и застройщиком в части осуществления строительства (ввода объекта в эксплуатацию) в отсутствии таких требований сторон, без установления необходимых обстоятельств и исследования доказательств. Между тем, сделав вывод о вводе подземной автопарковки в эксплуатацию без установления всех необходимых обстоятельств, и удовлетворив иск в части признания сделки ничтожной, суд в том числе, создал предпосылки для разрешения вопроса о правах и обязанностях дольщиков строительства, объекты которых в застройке на земельном участке с кадастровым номером "N" до настоящего времени не введены в эксплуатацию и не переданы дольщикам (а тот факт, что все объекты переданы, и права на них зарегистрированы, судом установлен не был, при том, что жилой комплекс в целом в эксплуатацию не введен, 4 этап строительства не завершен, что судом было установлено при отсутствии возражений всех участников спора).

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Филатьева В.С. к Администрации ГО Первоуральск, ООО "Дельтастрой" о признании договора аренды земельного участка ничтожным не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 июля 2020 года в части удовлетворения исковых требований отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Филатьева Владимира Сергеевича к Администрации городского округа Первоуральск, обществу с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" о признании договора аренды земельного участка ничтожным отказать.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

А.С. Некрасова