Решение Московского городского суда от 25 февраля 2021 г. по делу N 3а-0087/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-87/2021 по административному исковому заявлению ООО "Строительное управление-5" к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "Строительное управление-5" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 76908000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 36099000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2, подготовленные оценщиком ООО "Прайм консалтинг".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Строительное управление-5" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 106200000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 51400000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Строительное управление-5" - Арсентьев С.Н. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Есин И.С. в озражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица АО "Бизнес-Недвижимость" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя указанного лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Также административный истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ, статей 65, 66 Земельного кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьёй 65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ налоговая база в отношении нежилого здания, арендная плата за спорный земельный участок определяются исходя из их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных объектов недвижимости утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г, в частности в отношении здания в размере 237674232 руб. 86 коп, земельного участка в размере 101639908 руб. 16 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2, подготовленные оценщиком ООО "Прайм консалтинг". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 8 сентября 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 октября 2020 года N6025-ЗЭ/2020, проведенной экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л.:

1). Отчеты об оценке от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2, подготовленные оценщиком ООО "Прайм консалтинг", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере 148011000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 67321000 руб.

Определением суда от 16 ноября 2020 года по ходатайству административного ответчика и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза, поскольку экспертом не осматривались объекты исследования, принятые объекты-аналоги не сопоставимы по своим количественным и качественным характеристикам с объектами исследования, не введены необходимые корректировки.

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 29 января 2021 года N610/2020, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

1). Отчеты об оценке от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2, подготовленные оценщиком ООО "Прайм консалтинг", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере 106200000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 51400000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами повторной оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 25 февраля 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 14 октября 2020 года N6025-ЗЭ/2020, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, в части несоответствия отчетов об оценке ООО "Прайм консалтинг" от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 29 января 2021 года N610/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении повторной оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки в повторной экспертизе полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости в повторной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования на странице 45 заключения и установлено, что нежилое здание представляет собой здание советской постройки, 1967 года постройки, с кабинетной планировкой, построенное и используемое ранее под размещение телефонной станции МГТС, на дату оценки предназначено под общежитие - низкокачественный хостел для рабочих, но фактически не использовалось, ввиду проведения ремонта, поэтому по своим количественным и качественным характеристикам здание относится к классу "С" и не является "бизнес-центром" и "гостиницей, отелем". Оцениваемый земельный участок расположен на окраине района Зюзино, вдалеке от станций метро, от центров деловой и торговой части района, использование земельного участка не является максимально эффективным, ввиду несоответствия текущей застройки критериям наиболее эффективного использования. Кроме того, на земельном участке расположены два здания. Эксперт применил сравнительный и доходный подход с целью определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость нежилого здания как объекта капитального строительства и земельного участка определена выделением доли из единого объекта недвижимости. Также экспертом обоснованно учтено, что на земельном участке расположены два здания, поэтому стоимость единого объекта недвижимости определялась для исследуемого объекта капитального строительства и той площади земельного участка, которая относится непосредственно к нему. Из данного расчета была получена итоговая стоимость здания, а для площади земельного участка, относящейся к зданию - удельная стоимость, на основании которой рассчитывалась стоимость всего земельного участка. В силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным.

Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 14 октября 2020 года N6025-ЗЭ/2020, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке ООО "Прайм консалтинг" от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 29 января 2021 года N610/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке ООО "Прайм консалтинг" от 27 мая 2020 года N853-05/20/1, N853-05/20/2 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

При этом не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости заключение оценочной судебной экспертизы от 14 октября 2020 года N6025-ЗЭ/2020, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, так как экспертом допущены ошибки в расчетах, поскольку полученная стоимость здания и земельного участка не соответствует стоимости единого объекта недвижимости, определение стоимости земельного участка и здания, как объекта капитального строительства, не связаны друг с другом. Также в рамках доходного подхода экспертом необоснованно применена ставка аренды к общей площади здания, а не к арендопригодной площади; ставка капитализации применена для офисной недвижимости класса "А", тогда как спорный объект относится к классу "С". Указанное повлияло на достоверность расчетов рыночной стоимости объектов исследования.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной в повторной оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 1.1 статьи 391, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N334-ФЗ, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 14 августа 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки; а для целей налогообложения применяется с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации ООО "Агентство "Русспромоценка" о возмещении расходов на оплату услуг эксперта за проведение первоначальной судебной экспертизы в размере 210000 руб, ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" о возмещении расходов на оплату услуг эксперта за проведение повторной экспертизы в размере 250000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилого здания и земельного участка является значительной, составляет соответственно 55, 31%, 49, 42%, что явно свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанных объектов недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в недопустимом диапазоне отклонения.

На основании изложенного, а также учитывая позицию административного ответчика, представители которых в ходе рассмотрения дела возражали против удовлетворения заявленных административных исковых требований, заявляли ходатайство о проведении судебных экспертизы, суд на основании части 3 статьи 108, статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ считает необходимым взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" расходы на оплату услуг эксперта в размере 250000 руб, в пользу ООО "Агентство "Русспромоценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 210000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "Строительное управление-5" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 106200000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 51400000 руб.

Датой обращения ООО "Строительное управление-5" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 14 августа 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" расходы на оплату услуг эксперта в размере 250000 (двести пятьдесят тысяч) руб.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Агентство "Русспромоценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 210000 (двести десять тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 5 марта 2021 года.