Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2020 г. по делу N 66а-5723/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Каминской А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2354/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ДЕЛЬТА КОМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 10 июня 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного ответчика ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А, поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя административного истца Красной Е.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Специализированный застройщик "ДЕЛЬТА КОМ" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (далее - объект недвижимости), равной его рыночной стоимости в размере 495 526 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данного объекта недвижимости и заинтересован в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 1 066 302 468, 84 руб. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что нарушает его права, как налогоплательщика. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, подготовленный оценщиком "данные изъяты"

Решением Московского городского суда от 10 июня 2020 года кадастровая стоимость названного объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в размере 615 633 000 руб.

В апелляционных жалобах Департамент городского имущества города Москвы и ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. При этом апеллянты ссылаются на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта, в котором, как они считают, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости.

Административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Специализированный застройщик "ДЕЛЬТА КОМ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: г "адрес"

Кадастровая стоимость земельного определена по состоянию на 1 января 2019 года на основании акта NГ-2 от 1 марта 2019 года в размере 1 066 302 468, 84 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно выполненному экспертом ФИО8 заключению от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, однако в отчете допущены методологические ошибки, повлиявшие на итоговый результат. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рассчитана экспертом в размере 615 633 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения экспертизы, с учетом письменных пояснений эксперта по поступившим возражениям, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованный метод оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно подпункту "б" пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7), анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из выписки из ЕГРН и подготовленного экспертом заключения, земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: 2.6.0 - размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир), расположен внутриквартально относительно Киевского шоссе в поселении Московский в Новомосковском административном округе г.Москвы на расстоянии 2, 5 км. от МКАД в сторону Московской области, относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости, объектами жилой (многоквартирной) недвижимости не застроен.

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора доходного подхода.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранном им доходном подходе оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Согласно пункту 10 ФСО N7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно п.п. "в" п.11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 8450 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 6757 руб./кв.м. до 15924 руб./кв.м, приведенного без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости "данные изъяты"

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтами по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Суждения авторов апелляционных жалоб, со ссылкой на письмо ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.01.2015 N 19-8157 о том, что при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости экспертом отобраны несопоставимые по цене объекты-аналоги, которые не могут использоваться в расчетах даже с учетом вносимых корректировок, несостоятельны, поскольку несмотря на выявленный разброс цен предложений объектов-аналогов, коэффициент вариации, наиболее часто применяемый в оценочной практике как показатель характеристики однородной совокупности объектов, предельного значения не превысил.

Доводы о допущенных экспертом нарушениях являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 10 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи