Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2021 г. по делу N 66а-9/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Вдовиченко С.В. и Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-243/2020 по административному исковому заявлению Мустафина Гаджи Закарьяевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 сентября 2020 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, объяснения представителя административного истца Мустафина Г.З.- Захарова В.А, пояснения эксперта Якуповой А.Ю, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N Мустафин Г.З. обратился в суд с административным иском, в котором просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", и установить ее в размере рыночной стоимости равном 334 280 руб. по состоянию на 01.01.2019 г. на период с 01.01.2020 г. до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, существенно превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 сентября 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель- земли населенных пунктов, установлена в размере его рыночной стоимости равном 334 280 руб, по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления Мустафина Г.З. о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30 июля 2020 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик ссылается на то, что отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен с существенными нарушениями законодательства в области оценочной деятельности, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством. В жалобе утверждает о нарушении судом требований ч.1 ст.59, ст.84, ч.5 ст.247 КАС РФ. По мнению административного ответчика, судом проигнорированы замечания о занижении рыночной стоимости по сравнению с кадастровой стоимостью.

Административный истец Мустафин Г.З. представил возражения относительно заключения оценочной экспертизы, проведенной судом апелляционной инстанции, в ходатайстве просил назначить повторную судебную экспертизу.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Признав представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка N144-05.2020 от 29.05.2020 достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости, суд удовлетворил административный иск Мустафина Г.З. и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной названным отчетом- 334 480 руб.

Решение суда подлежит изменению в части установления размера его кадастровой стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установлено, что Мустафин Г.З. в соответствии с договором аренды от 22.12.2016 г. NНУ-274-16 (заключенным на срок до 23.11.2065 г.) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель- земли населенных пунктов, для использования в целях размещения строения (торговый павильон). По условиям договора аренды, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 762 748 руб. 88 коп, по состоянию на 01.01.2019 г.

Отчетом об оценке N144-05.2020 от 29.05.2020 г, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" (далее-Отчет об оценке), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в размере равном 334 280 руб.

Как следует из Отчета об оценке, рыночная стоимость объекта оценки установлена в рамках сравнительного подхода с использованием данных о трех объектах-аналогах. При согласовании результатов рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере, определенном при исчислении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода-334 280 руб.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом, в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ) (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В суде апелляционной инстанции определением судебной коллегии по административным делам от 25 ноября 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом двух вопросов:

1) 1)Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость названного объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 244 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2019 года?

Проведение судебной экспертизы поручено ООО "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки".

Основанием для назначения судебной экспертизы явились замечания к Отчету об оценке, относительно которых отсутствовали какие-либо убедительные разъяснения в материалах дела.

В заключении N2002/2021-66а-1180/2020 от 01.02.2021 г.(далее-заключение эксперта) эксперт ФИО11 пришла к следующим выводам.

Отвечая на первый вопрос, эксперт признала, что оценщиком допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: нарушено требования п.5 ФСО N3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов); факторы, влияющие на стоимость объекта оценки относительно выбранных объектов -аналогов, определены неправильно; информация по объекту-аналогу N2 не является достоверной, информация по объекту-аналогу N3 не является проверяемой. Изложенная в отчете информация недостаточна для подтверждения стоимости объекта оценки, определенной в отчете.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 244 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2019 г, установлена в размере равном 730 715 руб.

Экспертом дано описание и характеристика земельного участка, произведен анализ рынка земельных участков. Эксперт сделал вывод о том, что объект исследования может быть отнесен к вторичному рынку г. Новый Уренгой Ямало-Ненецкого автономного округа, а именно -рынка земельных участков, имеющих вид разрешенного использования-земельные участки под офисно-торговую застройку.

По результатам анализа рынка экспертом сделаны выводы: объект исследования относится к категории земель: земли населенных пунктов, расположен в общественно-деловой зоне О1 в г.Новый Уренгой Ямало-Ненецкого автономного округа; рынок коммерческой недвижимости в округе развит слабо; диапазон цены предложения участков, сравнимых с объектом исследования составляет 556-3 966 руб./кв.м. без учета скидки на торг; среднее значение скидки на торг составляет 9, 9%.

К факторам, влияющим на стоимость сопоставимых земельных участков, относятся: передаваемое право на землю; местоположение в границах города и относительно "красной линии"; размер земельного участка; инженерные коммуникации; наличие/отсутствие объектов под снос/дальнейшее использование; диапазон цены предложения в аренду торговых помещений площадью 56-473, 9 кв.м. составляет 739-1905 руб./кв.м./мес.(цена предложения зависит от площади помещения).

При анализе наиболее эффективного использования (НЭИ) эксперт отметил, что фактически земельный участок используется для осуществления торговли. Наиболее эффективным использованием земельного участка признано его фактическое использование, которое соответствует одному из основных видов разрешенного использования в границах территориальной зоны.

Полагая невозможным применение сравнительного подхода для исчисления рыночной стоимости земельного участка, эксперт сослался на то, что найденные предложения вторичного рынка не подходят в качестве аналогов, так как не представляется возможным корректно учесть влияние факторов "площадь" и "инженерные коммуникации"; использование объектов-аналогов, расположенных в иных населенных пунктах Ямало-Ненецкого автономного округа, потребует внесения дополнительных корректировок на местоположение, которые увеличивают погрешность итогового результата. Найденные объекты значительно хуже оцениваемого, поэтому не могут служить аналогами для расчета в рамках сравнительного подхода. Эксперт пришел к выводу о невозможности использования сравнительного подхода, в том числе и в качестве поверочного, мотивировав и обосновав данный вывод (стр.57-58, 60-61 заключения эксперта).

Отказ от применения затратного подхода для расчета рыночной стоимости земельного участка экспертом мотивирован (стр.55-56 заключения).

Для расчета рыночной стоимости экспертом использован метод остатка земли с применением в рамках доходного подхода метода дисконтированных денежных потоков.

В рамках доходного подхода экспертом выделены следующие этапы оценки объекта исследования: оценка потенциального валового дохода для объекта на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов; оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики и формирование действительного дохода применительно к оцениваемой недвижимости; расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее состоянию и /или типичных издержек на данном рынке. Издержки вычитаются из действительного валового дохода с целью определения чистого операционного дохода объекта; прогнозирование динамики чистого операционного дохода за период экономической жизни объекта и пересчет годовых доходов в текущую стоимость объекта путем их дисконтирования или капитализации.

В рамках доходного подхода произведен расчет затрат на строительство объекта недвижимости на земельном участке и затрат на благоустройство территории. Прогнозный период определен экспертом в 4 года.

При определении потенциального валового дохода эксперт учел, что источником дохода будет являться сдача в аренду объекта недвижимости. В связи с чем, произвел расчет рыночной арендной ставки за помещения (арендной платы) (стр.71 заключения эксперта). Экспертом определены операционные расходы, чистый доход, прибыль предпринимателя. Ставка дисконтирования исчислена экспертом методом кумулятивного построения. Расчет стоимости земельного участка в рамках доходного подхода приведен в таблице N39 (стр.79-80 заключения эксперта). Рыночная стоимость объекта исследования, исчисленная с применением доходного подхода, определена экспертом в 730 715 руб. При согласовании результатов рыночная стоимость объекта исследования-земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2019 г, установлена экспертом в 730 715 руб.

К заключению эксперта приложены копии документов эксперта и источники рыночной информации.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с со ст.82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанных в результате его выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Судебная коллегия по административным делам, исследовав судебную экспертизу, сопоставив ее содержание с материалами дела, приходит к выводу о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.ст.84, 82 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, судебная коллегия признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 730 715 рублей.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа возражений против заключения эксперта не представил.

Возражения административного истца относительно судебной экспертизы судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, установленной экспертом в результате проведения судебной экспертизы по следующим основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО17 составленное ею заключение эксперта N2002/2021-66а-1180/2020 от 01.02.2021 г. подтвердила, представив документы и письменные пояснения относительно возражений административного истца и представленного им заключения специалиста от 17.02.2021 г. N389 (письменные пояснения от 17.02.2021 г, 26.02.2021г.).

Доводы жалобы о несоблюдении порядка назначения судебной экспертизы не являются основанием для признания заключения эксперта N2002/2021-66а-1180-2020 от 01.02.2021 г. недостоверным доказательством, так как судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО12 на основании договора N11/2020 г. от 30.09.2020 г, заключенного ею с ООО "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки".

Определением судебной коллегии по административным делам от 25 ноября 2020 г. эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, в заключении эксперта имеется расписка эксперта ФИО13 о предупреждении по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в судебном заседании 26.02.2021 г. перед допросом эксперт ФИО14 также предупреждена об уголовной ответственности.

Поэтому, судебная коллегия полагает, что требования ст.ст.78, 82, 155 КАС РФ соблюдены в полном объеме, доводы административного истца о том, что эксперт ФИО16 не предупреждена судом об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ являются несостоятельными.

Экспертом ФИО15 даны убедительные устные и письменные пояснения относительно доводов административного истца о нарушении экспертов методологии оценки объекта недвижимости, об арифметических ошибках, о неправильном расчете и допущенных описках в заключении.

Вопреки суждению административного истца, эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, в том числе эксперт вправе произвести оценку с применением одного из подходов (ст.14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", п.п.11, 24 Федерального стандарта оценки "общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297).

Расчет рыночной стоимости доходным подходом произведен с соблюдением требований п.23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено; согласование результатов отвечает требованиям п.п.26-30 ФСО N7.

Как в заключении эксперта, так и в своих пояснениях (в том числе и в письменных пояснениях) эксперт обосновал порядок расчета в рамках доходного подхода земельного налога, налога на имущество (при определении операционных расходов), "фактора дисконта", безрисковой ставки.

Допущенные экспертом описки в описательной части заключения эксперта (на стр. 77, в таблице 39 на стр.79-80 заключения эксперта) не влияют на правильность определения экспертом размера рыночной стоимости земельного участка.

Так как заключение экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, а административным ответчиком в нарушение ст.62 КАС РФ не представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в поименованном заключении эксперта, то судебная коллегия не усмотрела оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность заключения судебной экспертизы, не является согласно ч.2 ст.83 КАС РФ правовым основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Учитывая, что доказательств, опровергающих установленную заключением эксперта величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлены, то судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о признании административного искового заявления Мустафина Г.З. обоснованным, подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта N2002/2021-66а-1180/2020 от 01.02.2021 г.

С учетом ч.4 ст.22 Федерального закона N237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом правильно определено, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 30 июля 2020 г. В указанной части решение суда не подлежит отмене или изменению.

Правовых оснований для отмены судебного решения, предусмотренных ст.310 КАС РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 сентября 2020 г. в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном 334 280 руб, изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель-земли населенных пунктов, в размере его рыночной стоимости, равном 730 715 (семьсот тридцать тысяч семьсот пятнадцать) рублей по состоянию на 01 января 2019 г, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В остальной части решение Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа -без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 марта 2021 г.