Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2021 г. по делу N 66а-229/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Солдатовой С.В., судей Колпаковой А.В, , Слепченко В.М., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело N 3а-93/2020 (УИД 91OS0000-01-2020-000254-61) по административному исковому заявлению ИП Иванюка Александра Алексеевича об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, по апелляционным жалобам Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 19 ноября 2020 г., Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя административного истца Пустовитенко И.В., представителя Совета Министров Республики Крым Вакуленко Я.А., представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Полещук Д.В., судебная коллегия

установила:

ИП Иванюк А.А. с учетом уточненных исковых требований, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7943 кв.м, с видом разрешенного использования -предпринимательство, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с заявлением, в котором просил установить в отношении данного объекта, кадастровую стоимость в размере рыночной.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 19 ноября 2020 г. административное исковое заявление И.П. Иванюка А.А. удовлетворено.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7943 кв. м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования Первомайское сельское поселение Первомайского района Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка предпринимательство, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 4001000 рублей.

Датой подачи заявления постановлено считать 2 июня 2020 г.

В апелляционных жалобах представители Совета министров Республики Крым и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В жалобах апеллянты повторяют позицию, изложенную в отзывах на административный иск, выражают несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, полагая его недопустимым доказательством по делу. Просят учесть, что судом не учтены доводы административных ответчиков о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Иванюк А.А, представители Администрация Первомайского сельского поселения Первомайского района Республики Крым в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, заслушав объяснения представителя административного истца Пустовитенко И.В, представителей Совета Министров Республики Крым Вакуленко Я.А, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Полещук Д.В, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7943 кв. м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования Первомайское сельское поселение Первомайского района Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - предпринимательство, расположенного по адресу: "адрес".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, Иванюк А.А, будучи арендатором спорного объекта недвижимости, является плательщиком арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования Первомайское сельское поселение Первомайского района Республики Крым и передан во временное владение и пользование административному истцу согласно заключенному между ним и Администрацией 13 октября 2017 г. договору аренды земельного участка N 25.

По условиям дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 9 января 20200 г, приложению N1 к дополнительному соглашению кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. N14922-р "О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым", в размере 7439016, 65 рублей, а годовой размер арендной платы составляет 6, 5% от кадастровой стоимости.

9 июня 2020 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, предоставив выполненный оценщиком ООО ЭКЦ "Профессионал" М. отчет об оценке N от 23 апреля 2020 г. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 4470000 рублей.

Решением комиссии от 18 июня 2020 г. N 6 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости отклонено в связи с наличием замечаний к указанному отчету об оценке.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, определилее размер на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 27 октября 2020 г. N 3554, проведенной экспертам Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр судебной экспертизы", согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 4001000 рублей.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Законом на административного истца возложена обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28).

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку выводы отчета противоречат нормам подпункта "б" пункта 11, подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в силу которых при проведении оценки в рамках сравнительного подхода и анализе рынка недвижимости подлежит определению сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не находятся в одном сегменте рынка и не являются сопоставимыми.

В нарушение вышеприведенных положений, оценщик ООО ЭКЦ "Профессионал" М. в отчете об оценке от 23 апреля 2020 г. N надлежащим образом не проанализировал рынок недвижимости, выбор объектов аналогов не отвечает требованиям сопоставимости по использованию и месторасположению, выявленные различия должным образом не откорректированы.

Учитывается судебной коллегией также и то, что решением Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости от 18 июня 2020 г. N 6 в указанном отчете об оценке были выявлены замечания.

Кроме того, несоответствие представленного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено выводами судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр судебной экспертизы" от 27 октября 2020 г. N 3554, согласно которой полученный результат определен оценщиком неверно и не может быть использован для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета, суд первой инстанции, проанализировав выводы заключения Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр судебной экспертизы" от 27 октября 2020 г. N 3554, согласно которой рыночная стоимость земельного участка составляет 4001000 рублей, обоснованно установилкадастровую стоимость равную рыночной, на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции.

Несмотря на голословные доводы апелляционных жалоб, выводы суда являются мотивированными. Каких-либо нарушений правил оценки доказательств, повлиявших на правильность принятого решения, судом первой инстанции не допущено.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода, методом сравнения продаж, с применением метода распределения. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При применении сравнительного подхода, эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 4 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об аналогах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Вопреки утверждениям апелляционных жалоб о неправомерности применения объектов аналогов, расположенных в иных населенных пунктах, эксперт сделал верные выводы, что исходя из анализа конкретных рыночных условий, так как рынок недвижимости пгт. Первомайский на дату оценки неразвит, предложения в секторах рынка недвижимости, куда можно отнести объект исследования, носят единичный характер, с учетом допускаемого в таких условиях расширения территории исследования, все объекты аналоги были взяты из иных населенных пунктах, которые максимально сопоставимы с месторасположением объекта. При этом подобранные аналоги схожи с объектом экспертизы, по основным критериям нахождения в типовых территориальных зонах сельских и пригородных поселений, что отвечает требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Что касается доводов апелляционной жалобы о несопоставимости объектов по другим критериям (разрешенное использование, месторасположение, размер), то они подлежат отклонению, так как при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, месторасположение, наличие коммуникаций, интенсивность транспортной магистрали.

Вопреки позиции административных ответчиков, указанные корректировки признаются судом апелляционной инстанции достаточными, так как наиболее полно учитывают различия и сглаживают имеющуюся разницу между земельными участками.

Нельзя признать верными и доводы авторов апелляционных жалоб о необоснованности примененных корректировок на коммуникации, поскольку необходимость применения данных корректировок, исходя из наличия или отсутствия потенциальной возможности присоединения к инженерным сетям, были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Само по себе нахождение или отсутствие в непосредственной близости от объектов-аналогов, сетей электро- и водоснабжения напрямую следует из представленных объявлений.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции и приходит к выводу, что определение рыночной стоимости является корректным; с допустимым и надлежащим выбором единицы сравнения, а также последующим использованием признаков, которые наиболее полно описывают особенности объекта оценки и его отличие от объектов, применяемых в качестве аналога, путем последовательного проведения корректировок по элементам сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Не нашли подтверждения и утверждения автора апелляционной жалобы, что экспертом представлена неполная и непроверяемая информация, поскольку как видно из экспертного заключения в нём представлены все необходимые сведения, идентифицирующие количественные и качественные характеристики, анализ рынка, имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

При изложенных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции вопреки доводам апелляционной жалобы, не установлено нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки. экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, со стороны административного ответчика в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителей апелляционных жалоб о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права.

Вместе с тем, судебной коллегией отмечается то обстоятельство, что указание в оспариваемом решении суда даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 2 июня 2020 г. является неверным и не соответствует доказательствам в деле, поскольку обращение административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости имело место не 2 июня 2020 г, а 9 июня 2020 г, что следует из истребованных судом апелляционной инстанции дополнительных пояснений и отметок о входящей дате на экземпляре соответствующего заявления.

Таким образом, абзац третий резолютивной части решения должен быть изменен, путем его изложения в следующей редакции: "Датой подачи заявления считать 9 июня 2020 г.".

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 19 ноября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции: "Датой подачи заявления считать 9 июня 2020 г.".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи