Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 марта 2021 г. по делу N 33-8723/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Левшенковой В.А, судей Морозовой Д.Х, Олюниной М.В, при помощнике судьи Шидлове Н.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика АО "Интеко" по доверенности Кутелёва А.В. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 22 июня 2020 года и дополнительное решение от 19 ноября 2020 года по иску Адиевой Анжелики Хамидовны к АО "Интеко" о признании пункта договора ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, которым исковые требования Адиевой А.Х. удовлетворены частично, УСТАНОВИЛА:

Истец Адиева А.Х. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику АО "Интеко", в котором (после уточнения исковых требований) просила:

- признать условия договора N22/3.3/1-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: *, заключенного между АО "ИНТЕКО" и Адиевой А.Х, изложенные в п. 3.4. ничтожными, - взыскать с ответчика денежные средства в размере 3 978 285, 16 руб, излишне уплаченных ей в связи с передачей квартиры меньшей площади, чем предусмотрено проектной документацией и Договором N 22 3.3 1-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: *

- взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 02.10.2018 по 02.12.2019 в размере 13 015 510, 28 руб, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 75 191, 43 руб, штраф.

Требования мотивированы тем, что 15.01.2015 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: *. Согласно п.2.1, 6.1 договора (в редакции дополнительного соглашения к договору от 30.09.2016) застройщик обязался в срок не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома передать участнику квартиру проектной площадью 206, 5 кв.м N1Г, кадастровый номер 77:01:0005010:6132, расположенную на этаже "3", в многоквартирном жилом доме, многофункциональном жилом комплексе в городском квартале 473 района Хамовники города Москвы, квартал 3 и часть подземной парковки центральной зоны по адресу: *. Пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения к договору от 30.09.2016, стороны определили, что цена договора определяется как произведение проектной суммарной площади объекта и стоимости одного кв.м. площади объекта из расчета 296 886, 98 руб. за 1 кв.м и составляет 61 307 161 руб. Абзацем 2 пункта 3.4 Договора стороны установили, что в случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной площади, цена договора изменению не подлежит. Ответчиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в адрес истца направлен акт приема-передачи, из которого следует, что фактическая площадь (с учетом летних помещений) передаваемой квартиры изменилась в сторону уменьшения на 13, 40 кв.м. и составила 193, 10 кв.м. Пунктом 4 указанного акта в редакции ответчика устанавливалось, что цена договора остается неизменной в связи с уменьшением фактической площади передаваемой квартиры. Застройщик обязался в срок не позднее 3 квартала 2018 года передать квартиру участнику в соответствии с п.2.2 договора. 24.10.2019 составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

Судом постановлено: исковые требования Адиевой Анжелики Хамидовны к АО "Интеко" о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать АО "Интеко" в пользу Адиевой Анжелики Хамидовны денежные средства в размере 3 978 285, 16 руб, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 800 000 руб, в счет компенсации морального вреда 3 000 руб, штраф в размере 1 000 000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 800 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Дополнительным решением постановлено: признать недействительным п.3.4 договора участия в долевом строительстве N22/3.3/1-2 от 15.01.2015 заключенного между Адиевой Анжеликой Хамидовной и ООО "Садовые кварталы".

С указанным решением и дополнительным решением не согласился представитель ответчика АО "Интеко" по доверенности Кутелёв А.В, подав соответствующие апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель ответчика АО "Интеко" по доверенности Кутелёв А.В, который доводы апелляционной жалобы поддержал, а также представитель истца Адиевой А.Х. по доверенности Халабузарь Д.А, который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.309, 310, 329, 333 ГК РФ, ст.1, 4, 5, 6, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст.13, 15, 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей ".

Судом первой инстанции установлено, что 15.01.2015 между истцом Адиевой А.Х. и застройщиком АО "Садовые кварталы" (прекратил деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения; правопреемником является АО "ИНТЕКО") заключен договор участия в долевом строительстве N22/3.3/1-2, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: г. *, на земельном участке с кадастровым номером * и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект (квартира N1) участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.

Стоимость объекта составила 61 307 161 руб, которые были оплачены Адиевой А.Х. в полном объёме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно п.2.2 договора, срок ввода комплекса в эксплуатацию - не позднее 30 сентября 2017 года.

В соответствии с п.6.1 договора, застройщик обязан передать, а участник принять объект в срок не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома. Следовательно, в соответствии с п.2.2 договора, во взаимодействии с п.6.1 договора, продавец обязан передать объект не позднее 30.09.2018.

Из материалов дела следует, что дом сдан в эксплуатацию 12.08.2019, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

При обращении в суд истец указала, что застройщиком не исполнены обязательства по договору, объект участнику долевого строительства в установленный договором срок не передан.

24.10.2019 составлен односторонний акт приемки-передачи квартиры.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в установленный договором срок ответчик свои обязательства не исполнил, в связи с чем у участника долевого строительства возникло право требования уплаты неустойки.

Учитывая, что виновность третьих лиц не освобождает застройщика от обязанности по передаче объекта договора долевого строительства в оговоренный в договоре срок, деятельность АО "ИНТЕКО", носит коммерческий характер, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют основания для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Учитывая положения ст.333 ГК РФ и ходатайство ответчика, компенсационный характер неустойки, принимая во внимание период начисления неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срок передачи объекта долевого строительства, снизив ее до 800 000 руб.

Согласно акту приема-передачи квартиры площадь переданной ответчику квартиры составляет 193, 10 кв.м, что меньше проектной площади на 13, 40 кв.м.

Абзацем 2 пункта 3.4 договора стороны установили, что в случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной площади, цена договора изменению не подлежит.

В соответствии с п.3.6 указанного договора стоимость одного квадратного метра площади объекта является окончательной, изменению не подлежит и действует только для настоящего договора.

Разрешая спор в части требования о признании условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, изложенные в п.3.4 ничтожными, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований истца в данной части.

При этом суд первой инстанции отклонил довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора в части недействительным, поскольку односторонний акт приема-передачи составлен 24.10.2019, а иск подан 16.12.2019.

Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что потребитель является юридически слабой и уязвимой стороной договора и не всегда может повлиять на содержание договора, который предлагается к заключению и изменить его условия, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обязался передать истцу квартиру 206, 5 кв.м, согласно дополнительному соглашению к договору, а фактически передал квартиру площадью 193, 10 кв.м, что составляет меньше на 13, 40 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стоимость, излишне оплаченная участником долевого строительства за спорный объект подлежит возврату ответчиком в пользу истца, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 3 978 285, 16 руб. (296 886, 98 руб. х 13, 40 кв.м.).

На основании ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей в размере 1 000 000 руб, с учетом положений ст.333 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 46 800 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Довод апелляционной жалобы о необходимости применения судом первой инстанции срока исковой давности, отклоняется судебной коллегией, поскольку срок исковой давности начал течь с момента составления акта приема-передачи от 24.10.2019, из которого следует, что фактическая площадь (с учетом летних помещений) передаваемой квартиры изменилась в сторону уменьшения на 13, 40 кв.м. и составила 193, 10 кв.м. Таким образом, истец узнала об уменьшении площади квартиры 01.11.2019 из переписки сторон и после составления акта приема-передачи от 24.10.2019.

Кроме того, в соответствии с п.2.1 договора участия в долевом строительстве, в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2016, указано, что проектная суммарная площадь объекта, указанная в столбце 6 (206, 50 кв.м.), является ориентировочной. Окончательная площадь объекта, включая площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов будет определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности. Окончательная суммарная площадь объекта закрепляется/утверждается сторонами в акте приема-передачи объекта.

Таким образом, стоимость объекта определяется исходя из площади квартиры в размере 296 886, 98 руб. за 1 кв.м, с учетом дополнительного соглашения (л.д.113-114 т.1).

При этом фактическая площадь квартиры указана только в одностороннем акте приема-передачи квартиры от 24.10.2019 и составила 193, 10 кв.м.

Уменьшение застройщиком площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлением от условий договора, в связи с чем предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, соответственно, такое условие исходя из положений п.2 ст.400 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным в силу закона.

Согласно п. 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 названного Федерального Закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляют потребителю право при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Принимая во внимание, что разница между проектной и фактической площадью составляет 13, 40 кв.м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект значительно меньшей площади без соответствующего перерасчета, которую истец при разумности и осмотрительности не мог предвидеть и предполагать, противоречат закону, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Положения договора об участии в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность цены договора в случаях увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, противоречат ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", также ст.29 Закона "О защите прав потребителей" и в силу ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцу при заключении договора была предоставлена скидка, в связи с возможным изменением площади объекта долевого строительства, отклоняются судебной коллегией, поскольку данные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.

Иные доводы апелляционных жалоб ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически повторяют правовую позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление и сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения.

Т аким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гагаринского районного суда города Москвы от 22 июня 2020 года и дополнительное решение от 19 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя АО "Интеко" по доверенности Кутелёва А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи