Решение Московского городского суда от 01 марта 2021 г. по делу N 3а-0231/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А, при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Р. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Р. обратилась с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере 113 991 666 руб, нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, - равной его рыночной стоимости в размере 72 191 128 руб. на основании отчета N 05122019-1 от 5 декабря 2019 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Прагматика".

В обоснование заявления ссылалась на то, что является собственником указанных нежилых помещений, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости затрагивает ее права как плательщика налога на имущество.

От представителя административного истца М. в судебном заседании поступило заявление об уточнении исковых требований. Административный истец просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы М. против удовлетворения административного иска возражал. Представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, Департамента городского имущества г. Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 242 353 905, 11 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 141 638 095, 13 руб, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (том 1 л.д. 14-17).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона г. Москвы от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 26 октября 2020 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилых помещений, Р. представила в суд отчет N 05122019-1 от 5 декабря 2019 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Прагматика".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха" - Б.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N 05122019-1 от 5 декабря 2019 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Прагматика", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, составляет 165 146 000 руб, нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, - 97 222 000 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Консалтинговая компания "Прагматика", а по результатам судебной экспертизы.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объектов оценки; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов оценки, в обоснование чего представлены письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха" - Б. представлены письменные пояснения на указанные возражения, представлены расчетные таблицы, из которых следует, что в экспертном заключении эксперт прововел анализ цен предложений по офисной недвижимости. Согласно анализу фактических данных о ценах сделок и предложений итоговая величина рыночной стоимости находится в интервале средних рыночных цен на исследуемом сегменте рынка на дату оценки (стр. 42-43 Заключения эксперта). При оценке нежилых помещений экспертом были применены два возможных подхода к оценке рыночной стоимости. Коэффициент вариации для объектов исследования составил 21% и 24%, что является подтверждением достоверности и применимости полученного результата. Исследование изменения предыдущих значений определения кадастровой стоимости в задачу эксперта согласно поставленным вопросам суда в определении о назначении экспертизы не входило.

Эксперт указал также, что подбор объектов аналогов по цене предложения является некорректным и недопустимым в оценочной и экспертной деятельности. Для оценки качества, достоверности и применимости полученного результата используется коэффициент вариации, который характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от математического ожидания. Поскольку значение итогового коэффициента вариации по используемым в заключении эксперта объектам-аналогам в рамках сравнительного подхода составляет 14%, подобранные аналоги соответствуют оцениваемому объекту по основным ценообразующим параметрам.

В замечаниях к заключению эксперта представителем Департамента городского имущества г. Москвы приведена информация о предложениях по продаже объектов, которые, по мнению эксперта, не могут быть использованы для проверки цены объекта исследования. Приведенные предложения не подтверждены принт-скринами объявлений и полными ссылками на источники, поэтому не могут быть использованы для анализа стоимости. Более того, о бъект по адресу * согласно тексту объявления имеет дорогостоящий ремонт в классическом стиле, что существенно повышает стоимость помещений. Объект по адресу * согласно данным из открытых источников находится в жилом доме бизнес-класса, данный объект не сопоставим с оцениваемыми объектами по основным ценообразующим факторам. Объект по адресу * согласно данным из открытых источников находится в жилом доме бизнес-класса, на текущий момент объект используется под медицинский центр, т.е. имеет помещения свободного назначения, данный объект не сопоставим с оцениваемыми объектами по основным ценообразующим факторам. Объект по адресу * согласно данным из открытых источников представляет собой класс А, тогда как оцениваемые объекты относятся к классу В. Объект по адресу * согласно данным из открытых источников находится в жилом доме, данный объект также не сопоставим с оцениваемыми объектами по основным ценообразующим факторам.

Дополнительно по поставленным вопросам эксперт уточнил, что, как правило, на рынке условия коммерческой аренды не включают величину коммунальных платежей. На страницах 60-61 справочника "Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", под ред. Лейфера Л.А, 2017, который использует эксперт и на который ссылается представитель Департамента городского имущества города Москвы, указано, что в коммунальные расходы не включаются расходы за электричество и водоснабжение, а также что услуги интернет и связи оплачиваются арендаторами отдельно. Так как в ставку объекта-аналога N2 включены коммунальные платежи, была применена корректировка (стр. 83).

При определении среднего значения величины недозагрузки эксперт руководствовался рекомендациями, указанными в справочнике "Справочник Оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород, 2017 год", на странице 33 которых сказано, что при отсутствии данных для городов, рекомендуется пользоваться данными по России. Эксперт в рамках доходного подхода использовал среднее значение величины недозагрузки по России по мнению оценщиков, представленному в данном справочнике (стр. 84 Заключения). Согласно данным о ставке недозагрузки, размещенным на сайте https://zdanie.info/informer, величина ставки для класса В составляет 14%, что подтверждает рыночные показатели в справочнике.

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода экспертом определялась арендопригодная площадь, способная приносить доход собственнику. Коридоры, холлы, уборные и подсобные помещения не приносят доход и не могут приравниваться к арендуемым площадям. Коэффициент арендопригодной площади определен согласно исследованиям компании Statrielt и составил 0, 84. К расчету принят коэффициент 0, 84 для административных зданий, построенных до 1992 года (стр. 73-74 Заключения). В связи с тем, что в общую площадь объектов исследования входят площади под коридоры, холлы, уборные и подсобные помещения, которые не являются арендопригодными, данные площади не учитывались при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода.

Экспертом даны письменные ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 26 октября 2020 года.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 120 000 рублей в пользу экспертной организации, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Суд пришел к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере 165 146 000 руб, нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, - в размере 97 222 000 руб. (согласно заключению судебной экспертизы).

При этом Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 242 353 905, 11 руб. (разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 31, 86%), кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 141 638 095, 13 руб. (разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 31, 36%).

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П дифференциация правового регулирования распределения судебных расходов в зависимости от характера рассматриваемых судом категорий дел, в том числе с учетом особенностей заявляемых требований, сама по себе не может расцениваться как отступление от конституционных принципов правосудия, поскольку необходимость распределения судебных расходов обусловлена не судебным актом как таковым, а установленным по итогам судебного разбирательства вынужденным характером соответствующих материальных затрат, понесенных лицом, прямо заинтересованным в восстановлении нормального режима пользования своими правами и свободами, которые были оспорены или нарушены. Однако в любом случае такая дифференциация не может носить произвольный характер и должна основываться на законе.

Поскольку установленная кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года подлежит применению к налоговым периодам 2019, 2020, 2021 годов, административным истцом представлены сведения о полученной и ожидаемой налоговой выгоде за период применения оспариваемой кадастровой стоимости объектов (2019, 2020, 2021 годы).

Согласно справке, представленной административным истцом, налоговая выгода за период применения оспариваемой кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером * (2019, 2020, 2021 год) составила в совокупности 4 632 474 руб, нежилого помещения с кадастровым номером * - 2 664 966 руб.

Общая стоимость экспертизы по определению рыночной стоимости обоих объектов составила 120 000 руб. (60 000 руб. - оценка каждого объекта).

Анализируя представленные административным истцом сведения, суд приходит к выводу, что с учетом подлежащих взысканию судебных расходов по оплате судебной экспертизы и полученной и ожидаемой налоговой выгодой, вынесенное по делу решение Московского городского суда о пересмотре кадастровой стоимости объектов для административного истца не будет финансово обесценено с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с полученной и ожидаемой административным истцом финансовой (налоговой) выгодой. При таких обстоятельствах суд взыскивает расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 120 000 рублей в пользу ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха" с Р.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 165 146 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 97 222 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 октября 2020 года.

Взыскать с Р. в пользу ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха" расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 120 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2021 года