Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 66а-492/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В, при секретаре

ФИО8

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Борисова Андрея Валерьевича, Хмырова Алексея Львовича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, объяснения представителя административных истцов Борисова А.В. и ФИО1 - ФИО9, представителя заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - Гузееву Е.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административные истцы Борисов А.В. и Хмыров А.Л. обратился в Нижегородский областной суда с вышеуказанным административным иском, в обоснование которого указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером "данные изъяты", которое расположено по адресу: "адрес", городецкий район, "адрес", о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ и "данные изъяты" 21 февраля 2017 года, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1563 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания ОГИБДД, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 ноября 2013 года в размере 2 512 475, 61 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО "Лаборатория судебных экспертиз" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 ноября 2013 года составила 964 371 руб. Установленной кадастровой стоимостью нарушаются права административных истцов, поскольку от нее зависит выкупная цена земельного участка.

Административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2013 года в размере 964 371 руб.

Решением Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года постановлено: административное исковое заявление Борисова Андрея Валерьевича и Хмырова Алексея Львовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворено.

Установлена кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1563 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания ОГИБДД, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 733 000 руб. по состоянию на 1 ноября 2013 года.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области просило решение Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - Гузеева Е.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года отменить.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции представитель административных истцов Борисова А.В. и Хмырова А.Л. - Фирсов А.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и отзыве относительно апелляционной жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

В силу ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствие с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 4 Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 6 июля 2015 года N 419 установлено, что цена земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в размере 2, 5 процента кадастровой стоимости земельного участка при продаже лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, находящихся у них на праве аренды, если:

а) в период с 30 октября 2001 года до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

б) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте "а" настоящего пункта;

в) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), переоформлено на право аренды в срок до 1 января 2016 года.

Из материалов дела следует, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", расположенное на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1 563 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания ОГИБДД, кадастровая стоимость которого утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" по состоянию на 1 ноября 2013 года в размере 2 512 475, 61 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО "Лаборатория судебных экспертиз" N 11-19/297 от 11 ноября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 ноября 2013 года составила 964 371 руб.

Определением Нижегородского областного суда от 4 марта 2020 года по ходатайству заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг".

Согласно заключению эксперта ООО "Инвестконсалтинг" N 126/2020 от 15 мая 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 ноября 2013 года составляет 2 195 000 руб.

Определением Нижегородского областного суда от 23 сентября 2020 года по ходатайству административных истцов по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов".

По результатам повторной судебной экспертизы представлено заключение эксперта ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 ноября 2013 года составила 1 733 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области; при расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, экспертом для сравнения было отобрано 3 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на торг, на местоположение, на расположение вдоль "красной линии", на площадь - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", том 3, Нижний Новгород, 2014 года; на наличие коммуникаций - на основе данных обзора ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы" (http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm), так же в таблице 6 заключения эксперта представлен расчет стоимости объекта оценки. Описание процедуры согласования результатов оценки и итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки изложены в разделах 5 и 6 заключения эксперта. При определении рыночной стоимости земельного участка применен сравнительный подход, проведен анализ рынка спроса и предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов.

Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в заключении эксперта, при этом в качестве относимого и допустимого доказательства суд первой инстанции принял заключение эксперта ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года, поскольку объекты-аналоги, выбранные экспертом для оценки, наиболее сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки, экспертом учтены замечания по результатам первой экспертизы, заключение эксперта ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области указало, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в заключении повторной судебной экспертизы ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года, явно и существенно, более чем на 30% отличается от кадастровой стоимости и от рыночной стоимости этого же земельного участка, определенной в заключении экспертизы ООО "Инвестконсалтинг" N 126/2020 от 15 мая 2020 года, замена одной стоимостной величины на другую выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, которые предусмотрены Приказом Минэкономразвития N 263 от 4 мая 2012 года, судом не приведены мотивы, по которым судом не принята установленная кадастровую стоимость земельного участка и по которым суд не согласился с заключением эксперта ООО "Инвестконсалтинг" N 126/2020 от 15 мая 2020 года.

Судебная коллегия указанные доводы апелляционной жалобы отклоняет, по следующим основаниям.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" N 16 от 26 октября 2020 года выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Как следует из исследовательской части заключения повторной судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода к оценке определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения затратного и доходного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции приведены мотивы, по которым суд не согласился с заключением эксперта ООО "Инвестконсалтинг" N 126/2020 от 15 мая 2020 года. Отклоняя заключение эксперта ООО "Инвестконсалтинг" N 126/2020 от 15 мая 2020 года суд пришел к выводу, что эксперт не принял во внимание обременения исследуемого земельного участка, а именно: прохождение по участку транзитных инженерных коммуникаций, принадлежащих третьим лицам - сетей теплоснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, перенос которых с данного земельного участка не представляется возможным, что существенно повлияло на рыночную стоимость земельного участка; выбор объектов-аналогов экспертом ООО "Инвестконсалтинг" надлежащим образом не обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, представленные аналоги не отнесены к одному сегменту рынка с исследуемым объектом, не сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с иным видом разрешенного использования, расположены в других территориально-экономических зонах, при том, что по состоянию на дату проведения оценки имеются аналоги, удовлетворяющие всем перечисленным требованиям в том регионе, где расположен объект оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной повторной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Другие доводы апелляционной жалобы области аналогичны доводам, заявлявшимся Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского областного суда от 6 ноября 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в течение шести месяцев в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) через Нижегородский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 4марта 2021 года.

Председательствующий

Судьи: