Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 23 марта 2021 г. по делу N 33-1888/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Беляевой Е.О, судей Голубева И.А, Ершова А.А, при секретаре Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Энгельса в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Лузику Илье Викторовичу, Шепелеву Сергею Владимировичу, Копытину Сергею Николаевичу, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании недействительным открытого аукциона, признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности по апелляционным жалобам Лузика Ильи Викторовича, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Копытина Сергея Николаевича и Шепелева Сергея Владимировича на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 15 мая 2020 года и дополнительное решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года, которыми исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Беляевой Е.О, объяснения ответчика Лузика И.В. и его представителя Цаплина Р.Н, ответчиков Шепелева С.В, Копытина С.Н. и их представителя Малюгина Л.Б, представителя комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области -Дягтеренко О.А, поддержавших доводы жалоб, помощника прокурора Хворостенко Ю.В, возражавшего против удовлетворения жалоб, обсудив доводы жалоб, возражения относительно них, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

заместитель прокурора г. Энгельса Саратовской области обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, Энгельсского муниципального района Саратовской области, Российской Федерации с вышеуказанным иском, в котором просил признать недействительным открытый аукцион по продаже нежилых зданий, расположенных по адресу: "адрес", признать недействительным заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - КУИ администрации Энгельсского МР) и Лузиком И.В. договор купли-продажи от 29 ноября 2017 года; признать недействительным заключенный между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В. договор купли-продажи (купчую) земельных участков N от 29 ноября 2017 года; признать недействительным договор купли-продажи от 19 февраля 2019 года, заключенный между Лузиком И.В. и Копытиным С.Н, Шепелевым С.В, применить последствия недействительности указанных сделок в виде двусторонней реституции.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой г. Энгельса по заданию прокуратуры Саратовской области проведена проверка соблюдения законодательства в сфере законности распоряжения муниципальным имуществом. В ходе проверки установлено, что постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N от 09 марта 2016 года принято решение об отчуждении следующих объектов недвижимости, расположенных адресу: "адрес" "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м.

В соответствии с проведенной рыночной оценкой "данные изъяты" рыночная стоимость указанных объектов недвижимости составила 1 498 000 руб.

Спорные нежилые здания расположены на земельных участках одинаковой площадью 1786 кв.м с кадастровыми номерами N и N соответственно.

В сети Интернет было размещено информационное сообщение о проведении 27 ноября 2017 года открытого аукциона по продаже муниципального имущества (нежилых зданий), по результатам проведения которого 29 ноября 2017 года между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В. был заключен договор купли-продажи, продажная стоимость нежилых зданий составила 2 321 900 руб.

Кроме того, 29 ноября 2017 года на основании договора купли-продажи (купчей) земельных участков N Лузику И.В. были проданы земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м по выкупной цене 246 060, 26 руб. и земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м. по выкупной цене 246 060, 26 руб.

По мнению истца, указанные договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, являются ничтожными, поскольку земельные участки и расположенные на нем объекты недвижимости являются единым объектом приватизации и, следовательно, оценка их стоимости должна была производиться в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность; комитетом по управлению имуществом не проведена оценка рыночной стоимости продаваемых земельных участков, что повлекло за собой лишение Энгельсского муниципального района дополнительных источников дохода; продажа участка без проведения аукциона предоставила Лузику И.В. более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, приобретающими земельные участки по рыночной стоимости.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", проданы Лузиком И.В. по договору купли-продажи от 19 февраля 2019 года Копытину С.Н. и Шепелеву С.В, которым указанные объекты недвижимости принадлежат на праве общей долевой собственности (по 3/5 и 2/5 доли соответственно); нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м снесено; в собственности Лузика И.В. находится земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2019 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 июля 2019 года решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2019 года оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда обшей юрисдикции от 27 декабря 2019 года решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 июля 2019 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Энгельсский районный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении решением Энгельского районного суда Саратовской области от 15 мая 2020 года постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи N N от 29 ноября 2017 года, заключенный между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В. в отношении объектов, расположенных по адресу: "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельных участков с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м и кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В.

Признать недействительным договор купли-продажи от 19 февраля 2019 года, заключенный между Лузиком И.В. и Копытиным С.Н, Шепелевым С.В. в отношении объектов, расположенных по адресу: "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать Лузика И.В. возвратить КУИ администрации Энгельсского МР земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Обязать Копытина С.Н, Шепелева С.В. возвратить КУИ администрации Энгельсского МР нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", "адрес"

Прекратить право собственности Лузика И.В. на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право общей долевой собственности Копытина С.Н. (3/5 доли), Шепелева С.В. (2/5 доли) на объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес", "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м.

Восстановить право муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м.

Не согласившись с постановленным решением, Лузик И.В. подал апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Администрация Энгельсского МР, Копытин С.Н. и Шепелев С.В. подали апелляционные жалобы, в которых также просили отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.

Лузик И.В. в обоснование доводов жалобы и дополнений к ней ссылается на то, что судом первой инстанции в нарушение требований ч. 2 ст. 39, ч. 2 ст. 45, ст.ст. 166, 173 ГПК РФ не рассмотрено заявление прокурора от 10 апреля 2019 года об отказе от иска в части требования о признании открытого аукциона по продаже нежилых зданий недействительным; исковые требования, заявленные прокурором в интересах комитета финансов Энгельсского МР и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, об оспаривании торгов не были предметом разбирательства и не нашли своего разрешения в решении суда первой инстанции. Автор жалобы полагает, что судом не была дана оценка пояснениям процессуального истца - комитета финансов Энгельсского МР, в котором последний просит отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что суд неправомерно квалифицировал оспариваемые сделки как ничтожные, не применил срок исковой давности по заявлению ответчиков, выводы суда о неправомерной продаже земельных участков основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные отношения. Кроме того, ответчик ссылается на то, что все участники сделки состояли в равных условиях, в связи с чем конкурентный способ приобретения имущества организатором аукциона был соблюден в полной мере. Полагает, что истец не доказал нарушение публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а суд не указал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц было восстановлено.

В апелляционной жалобе администрация Энгельсского МР выражает несогласие с решением суда по следующим основаниям: судом не рассмотрены требования прокурора о признании недействительным открытого аукциона по продаже спорных нежилых зданий, отказ от иска в данной части не рассматривался; истцом не представлено доказательств реального нарушения прав и свобод неопределенного круга лиц, Энгельсского муниципального района, Российской Федерации. В обоснование доводов ссылается на то, что имущество было реализовано на торгах, участие в конкурсе и условия приобретения имущества были равными для всех, в силу закона победителю торгов - собственнику недвижимого имущества принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в собственность или в аренду (ст. 39.20 ЗК РФ), нет нарушений публичных интересов. По мнению указанного ответчика, ссылка суда первой инстанции на то, что среднерыночная стоимость спорных земельных участков могла существенно отличаться от стоимости, указанной в договоре купли-продаже (купчей), заключенного с Лузиком И.В, основана на предположении суда, ни один из материальных истцов не поддержал заявленные прокурором требования.

Копытин С.Н. и Шепелев С.В. в доводах апелляционной жалобы указывают на неразрешение судом требования прокурора о признании аукциона недействительным, непредставление прокурором доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков отличается от кадастровой стоимости, т.к. земельные участки передавались Лузику И.В. для обслуживания недвижимости по цене, определенной на основании Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также решения Собрания депутатов Энгельсского МР от 26 ноября 2009 года N 984/82-03 "Об установлении порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района".

В письменных возражениях прокурор г. Энгельса просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 августа 2020 года гражданское дело возвращено в Энгельсский районный суд Саратовской области для выполнения требований процессуального закона, в частности, установив, что судом первой инстанции не принято решение по требованиям заместителя прокурора г. Энгельса об оспаривании открытого аукциона по продаже нежилых зданий, расположенных по адресу: "адрес" из которых вытекают все остальные требования о признании оспариваемых договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, а также не разрешен вопрос о восстановлении первоначального положения сторон сделок до их заключения, а именно вопрос о возврате денежных средств Лузику И.В. КУИ администрации Энгельсского МР, руководствуясь положениями ст. 201 ГПК РФ, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда возвратила гражданское дело в суд первой инстанции для выполнения требований процессуального законодательства.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 августа 2020 года оставлено без изменения.

Дополнительным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года признан недействительным открытый аукцион по продаже нежилых зданий, расположенных по адресу: "адрес". С КУИ администрации Энгельсского МР в пользу Лузика И.В. взысканы денежные средства в размере 2 814 020 руб, уплаченные по договору купли-продажи N от 29 ноября 2017 года и договору купли-продажи (купчей) земельных участков N от 29 ноября 2017 года.

С дополнительным решением суда не согласились Лузик И.В, КУИ администрации Энгельсского МР, Копытин С.Н. и Шепелев С.В.

В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда Лузик И.В. просит его отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов указывает, что открытый аукцион по продаже нежилых зданий является оспоримой сделкой и срок исковой давности, равный одному году, истек; суд первой инстанции не указал, какое именно нарушение конкретного права неопределенного круга лиц было восстановлено.

Копытин С.Н. и Шепелев С.В. в доводах апелляционной жалобы на дополнительное решение суда указывают, что сделка является оспоримой, в связи с чем срок исковой давности пропущен истцом; земельные участки не были предметом аукциона, а были переданы одновременно с передачей права собственности на нежилые здания в силу ст. 552 ГК РФ; истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств нарушения прав конкретного лица, в связи с этим авторы жалобы просят дополнительное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора отказать.

КУИ администрации Энгельсского МР подана апелляционная жалоба на дополнительное решение суда, в котором данный ответчик просит дополнительное решение Энгельсского районного суда Саратовской области отменить и принять по делу новое решение. Считает незаконным дополнительное решение суда, поскольку при разрешении спора было установлено, что приобретенный по договору купли-продажи N от 29 ноября 2017 года Лузиком И.В. объект недвижимости - нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м уничтожено по желанию Лузика И.В. (на тот момент являющегося собственником указанного здания) и снято с кадастрового учета 30 ноября 2018 года. Полагает, что в указанном случае сторона должна возместить действительную цену (рыночную стоимость имущества).

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 214 ГК РФ от имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 данного Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст. 125 данного Кодекса.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени РФ и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).

Согласно ст. 13 Федерального закона N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным Федеральным законом.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 18 Федерального закона N 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе. На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 447, п. 1 ст. 449 ГК РФ договор, если иное не вытекает из существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или иной форме, предусмотренной законом.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ст. 3 Федерального закона N 178-ФЗ закреплено, что отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являются предметом регулирования данного закона (пп. 1 п. 2).

При этом ст. 12 Федерального закона N 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из разъяснений, данных в письме Министерства экономического развития РФ от 29 июня 2011 года N Д08-2423, объекты приватизации, указанные в п. 1 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ, рассматриваются как единый объект приватизации, в связи с чем в начальную цену подлежащего приватизации объекта недвижимости включается не только стоимость зданий, строений и сооружений, но и стоимость земельного участка.

Статьей 19 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрен исчерпывающий перечень целей предоставления муниципальных преференций, который расширительному толкованию не подлежит.

Основные требования к порядку проведения торгов по продаже земельных участков, установлены статьями 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ, ст.ст. 447 - 449 ГК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления(ст. 29 ЗК РФ).

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу данной нормы основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушение процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

При этом, применительно к ст. 449 ГК РФ, под правилами проведения торгов следует понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всех заинтересованных лиц принять участие на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м являлись муниципальной собственностью Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Указанные нежилые здания расположены на земельных участках с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м и кадастровым номером N площадью 1786 кв.м.

Постановлением администрации Энгельсского МР N от 09 марта 2016 года принято решение об отчуждении муниципального имущества, расположенного по адресу: "адрес": нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м.

27 ноября 2017 года был проведен аукцион по продаже вышеуказанных нежилых зданий. Победителем аукциона, предложившим продажную цену в размере 2 321 900 руб, признан Лузик И.В.

29 ноября 2017 года между Лузиком И.В. и КУИ администрации Энгельсского МР заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Лузик И.В. приобрел в собственность указанные нежилые здания, расположенные по адресу: "адрес", по цене 2 321 900 руб.

Из п. 1.6 договора следует, что выкуп земельного участка, расположенного под нежилыми объектами недвижимости, осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ одновременно с выкупом недвижимого имущества. На земельный участок заключается отдельный договор купли-продажи.

29 ноября 2017 года между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка N, по условиям которого Лузику И.В. проданы вышеуказанные земельные участки по выкупной цене 492 120, 52 руб. (по 246 060, 26 руб. за каждый), определенной на основании ЗК РФ, Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также решения Собрания депутатов Энгельсского МР от 26 ноября 2009 года N 984/82-03 "Об установлении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района".

Ответчиком Лузиком И.В. оплата денежных средств по указанным выше договорам купли-продажи нежилых зданий и земельных участков произведена в полном объеме. Право собственности Лузика И.В. на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о регистрации.

Кроме того, судом установлено, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м, нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", проданы Лузиком И.В. по договору купли-продажи от 19 февраля 2019 года Копытину С.Н. и Шепелеву С.В.; нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м снесено.

Из договора купли-продажи недвижимости от 19 февраля 2019 года, заключенного между Лузиком И.В. (продавцом), с одной стороны, и Копытиным С.Н, Шепелевым С.В. (покупателями), с другой стороны, следует, что цена приобретаемой недвижимости составляет 3 400 000 руб, из них: стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:50:031726:90 площадью 1786 кв.м определена сторонами в размере 1 620 000 руб, стоимость нежилого здания гаража площадью 115, 3 кв.м - в размере 550 000 руб, нежилого здания гаража площадью 132, 8 кв.м - в размере 700 000 руб, нежилого здания гаража площадью 65, 5 кв.м - в размере 530 000 руб.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь положениями ст.ст. 168, 447, 448, 449 ГК РФ, ст.ст. 29, 35, 38 ЗК РФ, Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и Приказом Генеральной прокуратуры РФ от 07 декабря 2007 года N 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина", Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 года N 585, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований и исходил из того, что нежилые здания, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе вместе с земельным участком, а заключенные между сторонами сделки по передаче в собственность Лузику И.В, а затем и Шепелеву С.В, Копытину С.Н. объектов недвижимости, включая земельные участки недействительны в силу положений ст.ст. 166, 168 ГК РФ, поскольку заключением этих сделок нарушены интересы публичного образования ввиду непоступления в бюджет денежных средств, которые должны были поступить по результатам торгов, а также нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельных участков повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц.

Как следует из материалов дела, земельные участки были проданы Лузику И.В. без проведения аукциона.

Поскольку при нарушении порядка предоставления земельных участков в собственность нарушены и права неопределенного круга лиц (в частности право приобрести земельные участки на торгах) прокурор был вправе обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями в порядке ст. 45 ГПК РФ. Вопреки доводам апелляционных жалоб, последствием принятия решения суда является возвращение спорных земельных участков в муниципальную собственность.

В этой связи судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами N и N одинаковой площадью 1786 кв.м, на которых расположено спорное недвижимое имущество, на аукцион не выставлялись и предметом аукциона не являлись.

Удовлетворяя заявленные требования, суд также указал, что заключенные между сторонами сделки совершены с целью продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в собственность физического лица в обход установленного законодательством порядка.

Установив, что воля сторон сделок была направлена на отчуждение объектов муниципального имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что торги проведены с нарушением действующего законодательства, признал сделки по купле-продаже этих объектов недействительными и применил последствия недействительности ничтожных сделок.

Суд исходил из того, что в данном случае последствием признания сделок ничтожными будет являться двусторонняя реституция.

Судебная коллегия не находит оснований по доводам жалоб не согласиться с решением суда, которым были удовлетворены исковые требования, поскольку нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договоров, заключенных по результатам торгов.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что оспариваемые сделки не могли быть признаны ничтожными, для заявления таких требований срок исковой давности пропущен; о недоказанности выводов суда о заниженной цене земельных участков при заключении сделки; о том, что несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования само по себе не свидетельствует о наличии нарушений публичных интересов, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку они не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств по делу и основаны на неправильном толковании действующего законодательства применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам дела.

КУИ Энгельсского МР, заключая договор купли-продажи нежилых объектов недвижимого имущества от 29 ноября 2017 года, включил в данный договор условие о выкупе земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества.

Определение стоимости выкупаемых земельных участков исходя из кадастровой стоимости дает основания полагать, что перечисленные выше сделки были направлены на вывод земельных участков с кадастровыми номерами N и N из муниципальной собственности и создание видимости добросовестности их приобретения.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 178-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети Интернет информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев (ст. 12 Федерального закона N 178-ФЗ).

В нарушение норм Федерального закона N 178-ФЗ рыночная оценка стоимости земельных участков проведена не была, в связи с чем нарушен один из основных принципов приватизации - признание равенства покупателей муниципального имущества, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц.

Таким образом, основания для определения выкупной стоимости земельных участков, продажи указанных объектов недвижимости без проведения открытого аукциона отсутствовали.

Принимая во внимание, что установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенные с его нарушением сделки являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Федеральным законом от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" определено, что прокуратура РФ - это единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени РФ надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на территории РФ.

Согласно ст. 35 данного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством РФ вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Обращение в суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о признании открытого аукциона недействительным, признании сделок недействительными правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В нарушение вышеуказанных норм права, стоимость земельных участков, занимаемых спорными нежилыми зданиями, определена КУИ администрации Энгельсского МР самостоятельно, исходя из кадастровой стоимости.

Лузик И.В. на момент заключения договора купли-продажи земельных участков 29 ноября 2017 года не являлся собственником зданий, в связи с чем выкупная цена зданий и земельных участков должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Определение рыночной стоимости продаваемых земельных участков не проводилось.

Порядок определения цены и оплаты земельного участка, находящегося в собственности Энгельского МР, определенной на основании решения Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 26 ноября 2009 года N 984/82-03 "Об установлении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района", также не подлежал применению к спорным правоотношениям, поскольку в данном случае определение выкупной цены земельного участка в размере кадастровой стоимости противоречило вышеуказанным правовым нормам.

В связи с признанием сделок недействительными суд первой инстанции пришел к выводу о применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Оснований для применения ст. 302 ГК РФ, в силу которой добросовестный приобретатель получает защиту от истребования приобретенного им имущества, не имеется, поскольку к моменту совершения оспариваемых возмездных сделок в отношении спорного имущества, заключенного между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В, оформленными договорами купли-продажи от 29 ноября 2017 года, были нарушены права неопределенного круга лиц, о которых продавцу было известно.

Учитывая вышеизложенное, Лузик И.В, заключая оспариваемые договоры купли-продажи, должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, ввиду того, что земельные участки на торгах не участвовали.

Как указано в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возмездность приобретения земельного участка сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим исковым заявлением судебная коллегия признает несостоятельным в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 21 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предметом надзора являются: соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Согласно ч. 2 п. 2 указанной статьи федерального закона проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.

Согласно ч. 2 п. 1 Приказа Генеральной прокуратуры РФ от 07 декабря 2007 года N 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина" основными направлениями надзорной деятельности считать надзор за законностью правовых актов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина, надзор в сфере экономики и экологической безопасности, предупреждение преступных проявлений.

В соответствие с положениями ч. 1, 2 п. 6 вышеназванного Приказа, проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации (обращений граждан, должностных лиц, сообщений средств массовой информации и т.п.), а также других материалов о допущенных правонарушениях, требующих использования прокурорских полномочий, в первую очередь - для защиты общезначимых или государственных интересов, прав и законных интересов групп населения, трудовых коллективов, репрессированных лиц, малочисленных народов, граждан, нуждающихся в особой социальной и правовой защите. В качестве повода для прокурорских проверок рассматриваются материалы уголовных, гражданских, арбитражных и административных дел, результаты анализа статистики, прокурорской и правоприменительной практики, а также другие материалы, содержащие достаточные данные о нарушениях закона.

Как следует из положений, содержащихся в Федеральном законе от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и Приказе Генеральной прокуратуры РФ от 07 декабря 2007 года N 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина", а также на основании поручения прокуратуры Саратовской области прокуратурой г. Энгельса в январе 2019 года была проведена проверка соблюдения действующего законодательства в сфере распоряжения муниципальной собственностью.

В связи с изложенным, срок исковой давности истцом не пропущен.

Вместе с тем доводы жалобы КУИ администрации Энгельсского МР о том, что приобретенный по договору купли-продажи N N от 29 ноября 2017 года Лузиком И.В. объект недвижимости - нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м уничтожен и снят с кадастрового учета, в связи с чем правила двусторонней реституции неприменимы, заслуживают внимания.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд по результатам проверки доводов о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с указанной нормой обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) подлежащего возврату имущества.

Заявляя требования о признании договора купли-продажи N от 29 ноября 2017 года недействительным, прокурор указывал, что нежилое здание хозяйственного корпуса снесено Лузиком И.В, в связи с чем невозможно применить последствия спорной сделки в виде возврата указанного недвижимого имущества.

Так, установлено, что объект недвижимости - нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м уничтожено по желанию Лузика И.В. (на тот момент являющегося собственником указанного здания) и снято с кадастрового учета 30 ноября 2018 года.

Указанное обстоятельство в ходе рассмотрения дела лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

В соответствии с проведенной рыночной оценкой "данные изъяты" (отчет N от 18 октября 2017 года) рыночная стоимость объектов недвижимости составила 1 498 000 руб, из которых 550 000 руб. - рыночная стоимость здания хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора такого объекта недвижимости, как нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", не существует, применить последствия недействительности сделки по купле-продаже N от 29 ноября 2017 года, совершенной между КУИ администрации Энгельсского МР и Лузиком И.В. в отношении указанного объекта невозможно, в связи с чем судебная коллегия выражает несогласие с выводами суда, изложенными в дополнительном решении, о размере денежных средств, подлежащих взысканию с КУИ администрации Энгельсского МР в пользу Лузика И.В, и в этой части считает дополнительное решение суда подлежащим изменению.

Таким образом, на КУИ администрации Энгельсского МР следует возложить обязанность возвратить Лузику И.В. уплаченные им по договору купли-продажи N от 29 ноября 2017 года и договору купли-продажи (купчей) земельных участков N от 29 ноября 2017 года денежные средства в размере 2 264 020, 52 руб. (2 814 020, 52 руб. (общая сумма уплаченных денежных средств) - 550 000 руб. (рыночная стоимость здания хозяйственного корпуса на момент продажи).

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что при заключении договора купли-продажи недвижимости от 19 февраля 2019 года, заключенного между Лузиком И.В. и Копытиным С.Н, Шепелевым С.В. со стороны последних была произведена оплата за объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес" нежилое здание гаража площадью 115, 3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132, 8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65, 5 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1786 кв.м. В этой связи Копытин С.Н. и Шепелев С.В. не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В связи с нарушением норм материального права, выразившихся в неправильном истолковании закона, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, дополнительное решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года подлежит изменению (п. п. 3. 4 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

дополнительное решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года изменить.

Изложить абзац 2 резолютивной части дополнительного решения суда в следующей редакции:

"Взыскать с комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в пользу Лузика Ильи Викторовича 2 264 020 руб, уплаченные по договору купли-продажи N от 29 ноября 2017 года и договора купли-продажи (купчей) земельных участков N от 29 ноября 2017 года".

В остальной части решение и дополнительное решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи