Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 февраля 2021 г. по делу N 33-8668/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Ефимовой И.Е.

и судей Федерякиной Е.Ю, Горновой М.В.

при помощнике судьи Чернышевой А.С, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю, дело по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Никулинского районного суда города Москвы от 08 июля 2020 года, которым постановлено: уменьшить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/654-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/655-2 от 14.08.2015, N 22/3кл/пр2/72-2 от 19.06.2017 за период с 02.10.2018 по 18.09.2019 до 2 350 000 руб.

Взыскать с фио в пользу АО "Интеко" задолженность по договору участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014 в размере 6 923 960 руб, неустойку 10 000 руб.

В остальной части иска АО "Интеко" - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец АО "Интеко" обратился в суд с иском с учетом уточнений к ответчику фио об уменьшении размера неустоек за просрочку передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, указывая в обоснование заявленных требований на то, что 21 ноября 2014 года между ОАО "Садовые Кварталы" и фио заключен договор участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2, по которому объектом долевого строительства является 2-х-комнатная квартира с условным номером 11.

21 ноября 2014 года между ОАО "Садовые Кварталы" и фио заключен договор участия в долевом строительстве N22/3гар/654-2, по которому объектом долевого строительства является машино-место с условным номером 654.

14 августа 2015 года между ОАО "Садовые Кварталы" и фио заключен договор участия в долевом строительстве N22/3гар/655-2, по которому объектом долевого строительства является машино-место с условным номером 655.

19 июня 2017 года между ОАО "Садовые Кварталы" и фио заключен договор участия в долевом строительстве N22/3кл/пр-2/72-2, по которому объектом долевого строительства является нежилое помещение индивидуальная внеквартирная кладовая с условным номером 72.

Указанные объекты расположены в строящемся многоквартирном доме - Многофункциональном жилом комплексе в городском квартале 473 района Хамовники города Москвы, по строительному адресу: адрес, адрес, срок ввода в эксплуатацию которого - 3 квартал 2017 года включительно. Срок передачи объектов участнику не позднее 30 сентября 2018 года. 14 декабря 2018 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица АО "Садовые Кварталы" путем реорганизации в форме присоединения к АО "ИНТЕКО". В установленные договорами сроки объекты ответчику истцом переданы не были. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 12 августа 2019 года.

При этом фактическая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной суммарной площадью (108, 54 кв. м) на 22, 16 кв. м (20, 4%) и составила 130, 70 кв. м. По условиям договора оплате подлежит вся фактическая площадь квартиры (130, 70 кв. м). Изменение цены договора в сторону увеличения составило 9 273 960 руб. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, содержащее сведения об увеличении площади квартиры, об окончательной цене договора, о размере доплаты, о сроке платежа. 26 сентября 2019 года в адрес застройщика поступило заявление участника о зачете встречных денежных требований. Истец считает начисленную и зачтенную ответчиком неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного, истец просил суд уменьшить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/654-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/655-2 от 14 августа 2015 года, N22/3кл/пр2/72-2 от 19 июня 2017 года за период с 02 октября 2018 года по 18 сентября 2019 года (321 день) до 400 000 руб.; взыскать с фио в пользу АО "Интеко" 8 873 960 руб. задолженности по договору участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года; взыскать с фио в пользу АО "Интеко" 47 393 руб. 28 коп. неустойки за просрочку платежа по договору участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года за период с 25 сентября 2019 года по 02 марта 2020 года (160 дней).

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Суд постановилуказанное выше решение, об изменении которого в части уменьшения размера неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства, отмене в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, как незаконного и необоснованного просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, не соглашаясь с выводами суда.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика фио по доверенности и ордеру адвоката фио, представителя истца АО "Интеко" по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как верно установлено судом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно п.4 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов настоящего гражданского дела, что 21 ноября 2014 года между застройщиком ОАО "Садовые кварталы" и участником долевого строительства фио был заключен договор участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 (т.1 л.д.28-38), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: адрес, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику (ответчику) объект долевого строительства жилое помещение (квартира) со следующими характеристиками: квартал: 3, корпус: 3.3, условный номер: 11, этаж: 6, количество комнат: 2, проектная суммарная площадь квартиры: 108, 54 кв. м. А участник (ответчик) обязуется уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

В редакции дополнительного соглашения от 22 июня 2015 года к договору участия в долевом строительстве от 21 ноября 2014 года N22/3.3/11-2 стороны пришли к соглашению, что стоимость объекта составляет 45 423 990 руб, исходя из расчета 418 500 руб. за один квадратный метр.

Оплата осуществляется в соответствии со следующим графиком: 17 917 500 руб. - не позднее семи банковских дней с даты государственной регистрации договора, 27 506 490 руб. - с рок до 21 сентября 2015 года (т.1 л.д.40).

21 ноября 2014 года между застройщиком ОАО "Садовые кварталы" и участником долевого строительства (ответчиком) фио был заключен договор участия в долевом строительстве N22/3гар/654-2 (т.1 л.д.41-50), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: адрес, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику (ответчику) объект долевого строительства нежилое помещение (машиноместо) со следующими характеристиками: условный номер: 654, уровень: "-3", этаж: -3, проектная площадь: 21, 34 кв. м. А участник (ответчик) обязуется уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора согласно п.3.1. составляет 2 612 500 руб.

14 августа 2015 года между застройщиком ОАО "Садовые кварталы" и участником долевого строительства (ответчиком) фио был заключен договор участия в долевом строительстве N22/3гар/655-2 (т.1 л.д.52-61), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: адрес, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику (ответчику) объект долевого строительства нежилое помещение (машиноместо) со следующими характеристиками: условный номер: 655, уровень: "-3", этаж: -3, проектная площадь: 22, 32 кв. м. А участник (ответчик) обязуется уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора согласно п.3.1. составляет 2 750 000 руб.

19 июня 2017 года между застройщиком ОАО "Садовые кварталы" и участником долевого строительства (ответчиком) фио был заключен договор участия в долевом строительстве N22/3кл/пр2/72-2 (т.1 л.д.63-73), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: адрес, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику (ответчику) объект долевого строительства нежилое помещение (индивидуальную внеквартирную кладовую) со следующими характеристиками: условный номер: 72, этаж/уровень: -1, проектная площадь: 5, 37 кв. м. А участник (ответчик) обязуется уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора согласно п.3.1. составляет 805 500 руб.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию определен сторонами 3 квартал 2017 года (включительно) (п.2.2). При этом согласно п.6.1 застройщик обязался передать, а участник принять объекты в срок не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома (даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию), то есть не позднее 30 сентября 2018 года.

14 декабря 2018 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица АО "Садовые Кварталы" путем реорганизации в форме присоединения к АО "ИНТЕКО" (т.1 л.д.78-81).

12 августа 2019 года АО "Интеко" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-210000-009067-2019, выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) (т.1 л.д.104-106).

23 августа 2019 года АО "Интеко" направило в адрес ответчика фио уведомления (исх. N22-45593/19, исх. N22-44978/19, исх. N22-45600/19, исх. N22-45342/19 от 19 августа 2019 года) о завершении строительства многоквартирного дома и готовности передать объект долевого строительства по договорам N22/3.3/11-2, N22/3кл/пр2/72-2, N22/3гар/654-2, N22/3гар/655-2 (т.1 л.д.107-110), которые были получены ответчиком (т.1 л.д.117-118, 119-120, 127, 128-129).

Согласно правовой позиции АО "Интеко" 27 сентября 2019 года участник явился на приемку объектов и осмотрел их, заявил несущественные замечания по квартире, не препятствующие приемке квартиры и ее эксплуатации по назначению. В отношении двух машиномест и кладовой каких-либо замечаний не заявлено. Тем не менее, акты приема-передачи объектов участник не подписал.

Так же из материалов дела следует, что фактическая площадь квартиры участника по сравнению с проектной суммарной площадью (108, 54 кв. м) увеличилась на 22, 16 кв. м (20, 4%) и составила 130, 70 кв. м (т.1 л.д.137-138).

В том числе общая площадь квартиры без учета летних помещений (балконов, лоджий, террас, веранд) составила 128, 1 кв. м.

По условиям договора N22/3.3/11-2 оплате подлежит вся фактическая площадь квартиры, включая летние помещения, то есть 130, 70 кв. м.

Изменение цены договора в сторону увеличения составило 9 273 960 руб, из расчета 418 500 руб. за один квадратный метр площади.

В связи с увеличением площади квартиры цена договора составила 54 697 950 руб.

Согласно п.3.4 договора, стороны согласились с возможностью некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице п.2.1 договора, определенной в соответствии с проектной документацией, и фактической площади квартиры по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности.

Как проектная суммарная площадь квартиры, так и фактическая площадь квартиры определяются с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартире, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы).

Цена договора подлежит уточнению по фактической площади квартиры, если она изменится по отношению к проектной суммарной площади более чем на 1%, причем без необходимости внесения изменений в договор дополнительным соглашением сторон, поскольку изменением условий договора о цене такое уточнение не является.

Согласно п.3.4.1 договора, если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, более чем на 1%, то цена договора, увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью квартиры ("излишков площади").

Участник обязан оплатить излишки площади по фиксированной в п.3.1 удельной цене 1 кв. м проектной суммарной площади объекта. Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления и счета на оплату.

В уведомлении от 19 августа 2019 года исх. N 22-45593/19, направленном в адрес участника (о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче) содержались сведения об увеличении площади квартиры, об окончательной цене договора, о размере доплаты за излишки площади, подлежащей внесению участником, о сроке платежа (т.1 л.д.107).

В соответствии с п.2 уведомления и п.3.4.1 договора оплата должна была быть произведена в течение 10 рабочих дней с момента получения участником уведомления и счета на оплату.

Уведомление вручено участнику 10 сентября 2019 года, соответственно, срок платежа истек 24 сентября 2019 года.

Между тем, 23 сентября 2019 года ответчиком фио в адрес истца АО "Интеко" (вход. N12-1168/19-инт/01ск от 01 октября 2019 года) направлено заявление о зачете встречных денежных требований (т.1 л.д.143-144), согласно которому участник произвел начисление неустоек за просрочку передачи объектов, предусмотренных ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 за период с 01 октября 2018 года по 18 августа 2019 года включительно, на общую сумму 9 473 237 руб. 59 коп. Участник заявил о зачете своих требований к застройщику об уплате неустоек в общей сумме 9 473 237 руб. 59 коп. по отношению к требованию застройщика к участнику о доплате денежных средств в сумме 9 273 960 руб. в соответствии с п.3.4.1 договора, предъявленного в связи с увеличением площади квартиры.

03 октября 2019 года застройщиком АО "Интеко" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договорам участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 и N22/3гар/654-2 от 21 ноября 2014 года (т.1 л.д.228, 229) и направлены в адрес ответчика фио

23 октября 2019 года застройщиком АО "Интеко" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве N22/3гар/655-2 от 14 августа 2015 года (т.1 л.д.230) и направлен в адрес ответчика фио

24 октября 2019 года застройщиком АО "Интеко" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве N22/3кл/пр2/72-2 от 19 июня 2017 года (т.1 л.д.231) и направлен в адрес ответчика фио

Согласно расчету истца, размер неустоек по договорам составляет: по договору N22/3.3/11-2 - 45 423 990 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 7 047 532 руб. 05 коп.; по договору NN22/3гар/654-2 - 2 612 500 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 405 329 руб. 38 коп.; по договору N22/3гар/655-2 - 2 750 000 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 426 662 руб. 50 коп, по договору NN22/3кл/пр2/72-2 - 805 500 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 124 973 руб. 33 коп. Всего 8 004 497 руб. 26 коп.(7 047 532 руб. 05 коп. + 405 329 руб. 38 коп. + 426 662 руб. 50 коп. + 124 973 руб. 33 коп, т.1 л.д.24-25).

Ответчик с данным расчетом и размером неустоек за период с 02.10.2018 года по 19.09.2019 года согласился.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассматривая дело, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что застройщик нарушил принятые на себя обязательства по передаче объектов долевого строительства в установленный договорами срок, а также о том, что участник нарушил принятые на себя обязательства по оплате излишков площади и пришел к верному выводу о необходимости зачета встречных требований.

Вывод суда о взыскании с фио в пользу АО "Интеко" неустойки за просрочку осуществления доплаты в связи с увеличением площади квартиры основан на положениях ст.ст.309, 310 ГК РФ, ст.5 ч.6 Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004 года, при определении ее размера в сумме 10 000 рублей суд правомерно применил ст.333 ГК РФ. Вопреки доводов жалобы, правовых оснований для отказа во взыскании данного вида неустойки, не имеется.

Однако, с выводом суда о размере определенной судом первой инстанции неустойки по договорам N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/654-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/655-2 от 14 августа 2015 года, N22/3кл/пр2/72-2 от 19 июня 2017 года, судебная коллегия согласиться не может, поскольку при разрешении требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства, суд первой инстанции допустил нарушение требований норм материального права.

Суд пришел к выводу о возможности снижения неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства с применением положений ст.333 ГК РФ к спорным правоотношениям, определив общий размер неустоек в сумме 2 350 000 руб.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В силу п.34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N17 от 28 июня 2012 г. "О рассмотрении судами гражданским дел по спорам о защите прав потребителей" применении ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

Истец АО "Интеко" в исковом заявлении и своих объяснениях, данных в суде первой инстанции указывал, что причиной задержки сроков строительства жилого дома и передачи ответчику фио, объектов являются непредвиденные и независящие от застройщика обстоятельства, вызванные подготовкой и проведением в г.Москве Чемпионата по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года. В частности, истец ссылается на Указ Президента РФ от 9 мая 2017 г. N 202 "Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года" и Постановление Правительства РФ от 9 июня 2017 г. N 689 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 г. N 202 "Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 года и Кубка конфедераций ФИФА 2017 года", исполнение которых вызвало ограничение работ по подключению жилого дома к электроснабжению со стороны его подрядчика ПАО "МОЭСК".

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 определения N 263-0 от 21 декабря 2000 года, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенные правовые нормы с учетом разъяснений Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ, исходя из периода просрочки (321 день), значительной общей стоимости объектов долевого строительства, оплаченной фио застройщику, учитывая наличие между сторонами взаимных обязательств, в частности у ответчика фио по доплате стоимости объекта долевого строительства (квартиры) в связи с увеличением площади в процессе строительства в размере 9 273 960 руб, принимая во внимание, что неустойка должна соответствовать последствиям нарушения основного обязательства, при этом меры гражданско-правовой ответственности должны носить соразмерный характер, применяться к нарушителю с учетом фактических обстоятельств дела, в том числе с учетом характера причиненного вреда, а также соответствовать требованиям разумности и справедливости, принимая во внимание необходимость соблюдения баланса имущественных интересов сторон, судебная коллегия полагает необходимым определить общий размер неустойки по договорам N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/654-2 от 21 ноября 2014 года, N22/3гар/655-2 от 14 августа 2015 года, N22/3кл/пр2/72-2 от 19 июня 2017 года в сумме 6 000 000 руб. В этой связи, решение в данной части подлежит изменению.

В соответствии с п.1 ст.407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 года N6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", следует, что согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Таким образом, зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

Требования, являющиеся предметом зачета, должны быть бесспорны и конкретно определены. При этом бесспорный характер обязательства должен заключать в себе такое условие, при котором сам факт наличия обязательства должен быть надлежащим образом доказан и обоснован.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об определении размера неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства в сумме 6 000 000 руб, однако учитывая, что стороны ранее пришли к выводу о зачете встречных однородных требований, судебная коллегия полагает возможным произвести данный зачет, и в итоге взыскать с фио в пользу АО "Интеко" 3 273 960 руб, исходя из расчета: 9 273 960 руб. (разница за увеличение площади) - 6 000 000 руб. (неустойка).

В остальной части судебная коллегия на усматривает законных оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены либо изменения решения по доводам апелляционной жалобы фио

Доводы апелляционной жалобы ответчика фио о том, что договором N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года не предусмотрено право застройщика произвольно, без уведомления и учета законных интересов ответчика изменять проектную документацию в части квартиры ответчика, включая ее площадь, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку по условиям договора стороны предусмотрели возможность изменения площади объекта, а также установили расчет разницы в стоимости объекта.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 ст.421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п.3.4 договора при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов но договору, и фактической площади квартиры по результатам обмеров проведенные кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности, включающей в себя площади помещений квартиры с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартире, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы), фактическая площадь которых подсчитывается согласно п.2.1 договора.

В случае если фактическая площадь квартиры станет отличной от проектной суммарной площади более чем на 1%, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии в п.3.4.1, п.3.4.2 и п.3.4.3 договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и составления дополнительного соглашения в настоящему договору (поскольку изменением условий договора не является).

На основании п.3.4.1 если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, более чем на 1%, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу между фактической и проектной суммарной площадью квартиры (излишки площади).

Участник обязан оплатить излишки площади по цене, равной стоимости одного квадратного метра указанной в п.3.1.

Оплата производится участником в течение десяти рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения о фактической площади квартиры, и счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. Указанные уведомление и счет на оплату направляются застройщиком заказным письмом по адресу для корреспонденции участника, указанному в договоре, либо вручаются участнику лично под расписку. Уведомление и счет, направленные заказным письмом, считаются полученными участником через 10 календарных дней с даты отправки. Дата отправки определяется по почтовой квитанции о принятии почтового отправления.

В случае просрочки участника в оплате излишков площади, застройщик вправе потребовать от участника оплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства такого объекта, допускается на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесении в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ презюмирует возможность внесения застройщиком изменений в проектную документацию на строительство многоквартирного дома после заключения договора участия в долевом строительстве, обязывая при этом застройщика вносить в проектную декларацию сведения об всех фактах внесения изменений в проектную документацию и публиковать соответствующие изменения проектной декларации для всеобщего сведения (ч.4 ст.19 Закона о долевом строительстве).

В случае существенного изменения характеристик объекта долевого строительства, в том числе его площади, Закон о долевом строительстве предоставляет участнику долевого строительства право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве, возврата внесенных по нему денежных средств и выплату процентов за пользование ими (п.2 ч.1.1 ст.9 Закона о долевом строительстве).

Из п.3.4.1 договора следует, что стороны допустили увеличение фактической площади квартиры более чем на 1%, и такое увеличение нарушением условий договора не является.

Норма п.2 ч.1.1 ст.9 Закона о долевом участии в редакции Федерального закона "204-ФЗ от 03.07.2014 года, согласно которой допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов указанной площади, вступила в силу с 01.01.2017 года. Договор между сторонами спора оформлен 21 ноября 2014 года, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 12 декабря 2014 года, то есть до вступления в силу приведенной правовой нормы, а потому не распространяется на спорные правоотношения.

Корректировка проектной документации, в результате которой проектная площадь квартиры увеличилась до 130, 03 кв. м, была выполнена в 2015 году. Это подтверждается выкопировками из проектной документации 2015 года и положительного заключения государственной экспертизы от 07 мая 2015 года за Per. N77-1-2-0252-15 (т.1 л.д.181-195).

Таким образом, учитывая, что ответчиком фио требований о расторжении договора не заявлено, а совершенная ответчиком сделка зачета встречных однородных требований (заявление от 23.09.2019 о зачете встречных денежных требований) расценивается как согласие фио в связи с увеличением площади квартиры его готовность принять объект долевого строительства с увеличенной площадью и признание своей обязанности внести доплату застройщику за увеличение площади объекта, судебная коллегия не усматривает правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327.1 ч.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 08 июля 2020 года изменить в части уменьшения размера неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства, взыскания задолженности по договору участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года.

Определить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства АО "Интеко" перед фио по договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/654-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/655-2 от 14.08.2015, N 22/3кл/пр2/72-2 от 19.06.2017 за период с 02.10.2018 года по 18.09.2019 года в сумме 6 000 000 рублей.

Взыскать с фио в пользу АО "Интеко" задолженность по договору участия в долевом строительстве N22/3.3/11-2 от 21 ноября 2014 года в размере 3 273 960 рублей.

В остальной части решение Никулинского районного суда города Москвы от 08 июля 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: