Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 марта 2021 г. по делу N 66а-395/2021

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Артамонова Т.А., при секретаре Беляк В.А., рассмотрела в открытом судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи со Ставропольским краевым судом административное дело 23OS0000-01-2019-001672-13 по административному исковому заявлению Геворкян Татьяны Анатольевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав пояснения эксперта ФИО11 судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Геворкян Т.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, площадью 863 +/- 10 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства одноэтажного объекта розничной торговли (магазин) (площадью не более 150 кв.м.), расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 733 984, 00 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 031 842, 32 рубля существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком ООО "Институт оценки и управления собственностью" в отчете N 1-1918-О/2019 от 30 сентября 2019 года, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, расчет которой осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2019 года, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заявленные требования удовлетворены; кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 733 984, 00 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

Не согласившись с решением суда, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город Краснодар подали на него апелляционные жалобы, в которых просят обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводят доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей и повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно апелляционных жалоб представителем административного истца поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте его рассмотрения в апелляционном порядке извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства не заявили.

Представитель административного истца по доверенности Щербаков А.Б. ходатайствовал о проведении судебного заседания без своего участия и без участия Геворкян Т.А.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также -КАС РФ) судья рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, допросив эксперта ФИО12, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, прихожу к следующему.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель; в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость, равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что Геворкян Т.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 863 +/- 10 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства одноэтажного объекта розничной торговли (магазин) (площадью не более 150 кв.м.), расположенного по адресу: "адрес" на основании заключенного с администрацией муниципального образования город Краснодар договора аренды земельного участка от 13 декабря 2011 года N 4300017985 сроком с 24 августа 2011 года по 24 августа 2021 года.

Согласно приложению к данному договору, размер годовой арендной платы рассчитывается на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" по формуле, включающей кадастровую стоимость земельного участка и ставку арендной платы 1, 5 %.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2016 года и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 5 031 842, 32 рубля, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 1 февраля 2017 года.

Суд первой инстанции, установив данные обстоятельства и применив вышеназванные положения федерального законодательства, пришел к верному выводу о том, что Геворкян Т.А, владеющая объектом недвижимости на праве аренды, размер платы за который исчисляется из кадастровой стоимости, является лицом, имеющим право обращаться в суд с настоящим иском, следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 30 сентября 2019 года N 1-1918-О/2019, подготовленный оценщиком ООО "Институт оценки и управления собственностью", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляла 2 733 984, 00 рубля.

Оценив данный отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ на предмет допустимости, относимости и достаточности, суд первой инстанции принял обжалуемое решение, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с содержащимися в нем выводами оценщика.

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции о соответствии отчета об оценке от 30 сентября 2019 года N 1-1918-О/2019 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности согласиться нельзя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В нарушение вышеназванных требований закона и федеральных стандартов оценки в представленном административным истцом в подтверждении рыночной стоимости земельного участка отчете N 1-1918-О/2019 от 30 сентября 2019 года отсутствуют сведения о сегменте рынка, к которому оценщиком отнесен земельный участок, что исключает возможность проверки использования в качестве аналогов объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 11б, 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"), не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (пункт 22в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)").

Данные нарушения и сомнения в обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке не были устранены в ходе допроса в судебном заседании оценщика Билер Т.С, в связи с чем, принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом апелляционной инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО13.

Согласно заключению данного эксперта от 25 мая 2020 года N 041/20-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляла 4 989 000, 00 рублей.

Оценив заключение эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО14 от 25 мая 2020 г. N 041/20-Э в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, допросив эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется подписка.

Вопреки доводам представителя административного истца, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости нежилого здания сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Определение рыночной стоимости осуществлено экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж, является мотивированным и корректным, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, текущее использование объекта недвижимости определено "под коммерческой застройкой", принимая во внимание сведения о назначении нежилого здания с наименованием - магазин "Автозапчасти", введенного в эксплуатацию в 2016 году и находящегося на исследуемом земельном участке, содержащиеся в публичной кадастровой карте Росреестра, скриншот которых приложен к заключению, не отличающееся от вида разрешенного использования.

Ссылки представителя административного истца на то, что земельный участок фактически не освоен в соответствии с видом разрешенного использования, не использовался под коммерческую застройку, не свидетельствуют о неправомерности выводов эксперта в названной части, учитывая, что в соответствии с пунктами 12-15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7) в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования, которым в рассматриваемом случае является разрешенное использование - объекты розничной торговли (земельные участки под торгово-офисную застройку).

Суд полагает, что приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту (торгово-офисная застройка), каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего установления стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом определены такие ценообразующие факторы, как передаваемые имущественные права, условия продажи, условия рынка (уторговывание), местоположение объекта и расположение относительно красной линии, коммуникации, общая площадь.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" различия объекта экспертизы и объектов-аналогов скорректированы с использованием Справочника Оценщика недвижимости. Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". Издательство: ЗАО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки". Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А. - Нижний Новгород, 2014 г, а именно, на уторговывание 8%, на имущественные права к аналогу N 2 - 1, 266, на масштаб (площадь) к аналогам N 1 (1, 12), N 3 (1, 04) и N 5 (1, 04), на расположение относительно красной линии - к аналогам N 1, N 4 и N 5 - 0, 735.

Расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается пунктом 11б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом, в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Доводы представителя административного истца относительно того, что экспертом не проверена информация в объявлениях по объектам-аналогам, являются несостоятельными, поскольку к заключению приложены скриншоты объявлений, невозможность дозвона по указанным номерам телефона не свидетельствует о недостоверности имеющихся в них сведений, учитывая ретроспективность даты оценки - по состоянию на 1 января 2016 года, и доказательств обратного административным истцом не приведено.

Таким образом, вопреки доводам возражений, вся информация, изложенная в экспертном заключении, является подтвержденной, в заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Данных о том, что экспертом не установлено фактическое использование объекта либо иное чем определено экспертом - "под коммерческой застройкой" на дату оценки, некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов, необоснованно применены корректировки, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, административным истцом не представлено.

С целью получения информации, косвенно отражающей ситуацию на рынке продажи земельных участков "под коммерческую застройку" в непосредственной близости от объекта исследования по состоянию на 1 января 2016 года, экспертом был проведен анализ объявлений о продаже земельных участков "под индивидуальную жилую застройку" за период со 2 января 2015 г. по 1 января 2016 г. Данный анализ показал, что средний удельный показатель стоимости с учетом скидки на торг в размере 8, 2 % составил 5214 рублей/кв. м.

Из сборника рыночных корректировок (СРК) под ред. Яскевича Е.Е. (2015 год), следует, что в 2015 году в г. Краснодаре стоимость земельных участков "под торгово-офисную застройку" могла быть дороже земельных участков "под индивидуальную жилую застройку" в 1, 2 раза. Таким образом, удельный показатель исследуемого земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года мог находиться в диапазоне от 5214 до 6257 рублей/кв. м.

Полученный по результатам определения рыночной стоимости земельного участка удельный показатель укладывается в приведенный диапазон.

Имеющиеся в заключении технические опечатки (указание в качестве одного из ценообразующих факторов "близость метро" в отсутствие фактического применения соответствующих корректировок и расчетов, недействующей редакции Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при фактическом использовании актуальной редакции) не влияют на итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО15 от 25 мая 2020 г. N 041/20-Э является относимым, допустимым и достаточным доказательством, предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы не установлено, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с выводами названного закючения.

Вместе с заключением эксперта в суд поступило ходатайство ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" о взыскании расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 44 800, 00 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основополагающим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца.

Указанное в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом изложенного, судебные расходы по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 44 80, 00 рублей подлежат взысканию с административного истца.

Размер подлежащих взысканию расходов подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе представленной ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" калькуляцией, свидетельствующей о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании и является разумным.

Доводы апелляционных жалоб не содержат обоснованных доводов, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ являются основанием для отмены решения суда и принятия по административному делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2019 года изменить, изложив абзац второй резолютивной части в новой редакции.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства одноэтажного объекта розничной торговли (магазин), площадью 863 +/- 10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 4 989 000, 00 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Геворкян Татьяны Анатольевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 44 800, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 2 апреля 2021 года.

Судья Т.А. Артамонова

4