Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 апреля 2021 г. по делу N 66а-1092/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В, при секретаре Кощеевой Р.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "ОргНефтеГаз" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Кузьмичева В.А, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "ОргНефтеГаз" (далее - ООО НПО "ОргНефтеГаз", Общество) обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, просило суд об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей соответственно. В обоснование требований указано, что Общество является арендатором земельных участков, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку это влечет неверное определение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 января 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей соответственно.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просит решение отменить как незаконное и необоснованное ввиду нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан - 1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что ООО НПО "ОргНефтеГаз" является арендатором земельных участков с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, почтовый адрес ориентира: "адрес" и с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, почтовый адрес ориентира: "адрес".

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, соответственно административный истец имел основания для обращения за судебной защитой.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N в размере "данные изъяты" рублей соответственно.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, административный истец представил отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N, которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере "данные изъяты" рублей соответственно.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, и кадастровой стоимости земельных участков, по ходатайству административного истца определением суда назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2019 года составляет "данные изъяты" рублей соответственно.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки, приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), полагает, что заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата, не корректно осуществлен подбор объектов-аналогов, что не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, делает заключение недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда, в связи с чем итоговая рыночная стоимость определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Указанные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет, поскольку, как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость объектов оценки определена в рамках сравнительного подхода к оценке, то есть стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является мотивированным и корректным. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам. В качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения. Экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Разделом V ФСОN 7 определено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости включает в себя помимо прочего определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Пунктами 12, 13, 14, 15 раздела VI ФСО N 7 установлено, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Экспертом в заключении указано, что исследуемые земельные участки относятся к землям населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство; производственная деятельность, деловое управление, для проведения оценки оценщиком проанализированы предложения на даты проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам для коммерческого использования, сегменты рынка объекта оценки и аналогов - идентичны.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о некорректности (занижении) итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по мотиву отсутствия в заключении эксперта анализа их наиболее эффективного использования, которое максимизирует продуктивность объекта оценки (соответствует его наибольшей стоимости), и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО N 7), поскольку заключение эксперта содержит достаточный анализ рынка объекта оценки, выполненный в установленной для этого последовательности (пункт 11 ФСО N 7), учитывает разрешенное и фактическое использование объектов оценки (пункт 10 ФСО N 7).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подхода к оценке, его метода, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям ФСО, какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Конкретных доводов о том, какие именно выводы эксперта ООО " "данные изъяты"" вводят в заблуждение относительно корректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, апелляционная жалоба не содержит и таких обстоятельств судебной коллегией не усматривается.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, в частности на передаваемые имущественные права, торг, местоположение, площадь, на наличие/отсутствие железнодорожной ветки, функциональное назначение, позволяющих считать их сопоставимыми с объектами оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми судебная коллегия не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит кого-либо в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость спорных земельных участков на юридически значимую дату определена экспертом с нарушениями, занижена и не является корректной, являются несостоятельными.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено и в материалах дела не имеется, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения, полученного по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленного экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, при этом, предусмотренных законодательством оснований для назначения повторной экспертизы, по настоящему делу не имеется.

При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда подтверждены материалами дела, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

С учётом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 310 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2021 года.

Председательствующий

Судьи