Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08 апреля 2021 г. по делу N 8Г-4118/2021[88-5649/2021]

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе судьи Кукарцевой Е.В., рассмотрев гражданское дело N 2-506-1702/2020 по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Робин Гуд", в интересах Загирова Мурада Наврузбеговича, к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" о защите прав потребителя, по кассационной жалобе общества Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Робин Гуд", в интересах Загирова Мурада Наврузбеговича на апелляционное определение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.11.2020, установил:

МОО ЗПП "Робин Гуд" обратилась в суд в интересах Загирова М.Н. с иском к ООО Специализированный застройщик "Си Групп Урал" о защите прав потребителя, признании недействительными пунктов 3.4 и 10.6 договора участия в долевом строительстве жилого дома N ДДУ-78/10 от 08.12.2018, взыскании в пользу Загирова М.Н. излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади переданной квартиры в размере 73 674, 85 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 224, 83 руб, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб, штрафа в соответствии с положениями пункта 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон о защите прав потребителей), распределении судебных расходов.

В обоснование требований указано, что 08.12.2016 между Загировым М.Н. и ООО "Си Групп Урал" заключен договор N ДДУ-78/10 участия в долевом строительстве жилого дома N N (строительный номер) "данные изъяты" находящегося по почтовому адресу ориентира: "адрес" по условиям которого застройщик обязался в установленные договором сроки построить объект капитального строительства и передать участнику объект долевого участия: трехкомнатную квартиру N N проектной площадью с учетом площади лоджии, балкона 53, 90 кв. м, общей проектной площадью без учета площади балкона, лоджии 52, 97 кв. м.

Однако, по окончании строительства объект долевого строительства передан участнику по акту приема передачи от 19.01.2018 фактической площадью меньшей, чем указано в договоре N ДДУ-78/10.

Поскольку при изложенных обстоятельствах объект долевого строительства не соответствует требованиям качества, условие договора долевого участия в строительстве N ДДУ-78/10 не предполагающее обязанности застройщика возвратить участнику денежные средства в случае изменения площади объекта долевого строительства (пункты 3.4 и 10.6) ничтожно, со стороны застройщика имеет место факт нарушения прав истца как потребителя.

Решением мирового судьи судебного участка N 2 Когалымского судебного района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.04.2020 исковые требования удовлетворены частично; признаны недействительными пункты 3.4 и 10.6 договора участия в долевом строительстве жилого дома N ДДУ-78/10 от 08.12.2016 заключенного между ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" и Загировым М.Н, с ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" в пользу Загирова М.Н. взысканы излишне уплаченные денежные средства в размере 73 674, 85 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 224, 83 руб.; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 21 224, 92 руб.; моральный вред в размере 1 000 руб.; почтовые расходы в размере 306 руб, а всего 107 430, 60 руб.; с ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" в пользу МООЗПП "Робин Гуд" взыскан штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 21 224, 92 руб.; в удовлетворении остальной части иска - отказано.

Апелляционным определением Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.11.2020 решение мирового судьи судебного участка N 2 Когалымского судебного района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.04.2020 изменено; отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома N ДДУ-78/10 от 08.12.2016 года заключенного между ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" и Загировым М.Н.; отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" в пользу Загирова М.Н. излишне уплаченных денежных средств в размере 73 674, 84 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 224, 83 руб.; с ООО "Специализированый застройщик "Си Групп Урал" в пользу Загирова М.Н. взыскан штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 250 руб.; с ООО "Специализированный застройщик "Си Групп Урал" в пользу МООЗПП "Робин Гуд" взыскан штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 250 руб.; в остальной части решение мирового судьи судебного участка N 2 Когалымского судебного района Ханты-Мансийского автономного округа- Югры от 28.04.2019 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе МОО ЗПП "Робин Гуд", действующей в интересах Загирова М.Н, поставлен вопрос об отмене обжалуемого судебного постановления в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, не верным определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению заявителя, при рассмотрении апелляционной жалобы по существу суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что спор между сторонами возник вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства принял решение по существу требования которое на разрешение суду не заявлялось; безосновательно оставил без внимания, что предметом спора являлись требования потребителя о передаче участнику долевого строительства объекта, не соответствующего характеристикам, указанным в договоре долевого участия (п.3.1). Определяя величину подлежащего взысканию штрафа безосновательно снизил его величину до 250 руб. в пользу потребителя, и соответственно до 250 руб. в пользу общественной организации.

На основании ч. 10 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационные жалоба, представление на вступившие в законную силу судебные приказы, решения мировых судей и апелляционные определения районных судов, определения мировых судей, районных судов, гарнизонных военных судов и вынесенные по результатам их обжалования определения, решения и определения судов первой и апелляционной инстанций, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст.ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Судами установлено, что между Загировым М.Н. и ООО "Си Групп Урал" (после переименования - ООО "Специализированый застройщик "Си Групп Урал") 08.12.2016 заключен договор N ДДУ-78/10 участия в долевом строительстве жилого дома, согласно п.п. 3.1, 3.3 которого объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира "адрес" проектной площадью с учетом площади лоджии, балкона 53, 90 кв.м, общей проектной площадью без учета площади лоджии, балкона - 52, 97 кв.м. Согласно п. 3.3. договора, цена договора составляет 2 701 411 руб. Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику в собственность квартиру не позднее 31.12.2017.

В судебном заседании первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что обязательства участника долевого строительства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, чеком-ордером.

Согласно, акту приема-передачи жилого помещения, двухкомнатная квартира N, расположенная в жилом доме "адрес", передана Загирову М.Н. 19.01.2018.

Согласно данному акту, подписанному сторонами, ООО "Си Групп Урал" передало Загирову М.Н. вышеуказанную квартиру фактической площадью без учета площади лоджии, балкона - 51, 5 кв.м.

30.05.2018 за Загировым М.Н зарегистрировано право собственности на данную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРП, согласно которой площадь квартиры составляет 51, 5 кв.м.

11.10.2018 Загиров М.Н. направил в адрес ООО "Специализированый застройщик "Си Групп Урал" претензию в возврате излишне уплаченных истцом денежных средств в удовлетворении которой застройщиком отказано.

Обращаясь с иском, Загиров М.Н. ссылался на, то, что переданная ему квартира не соответствует характеристиками указным в п. 3.1 договора, по площади меньше заявленной по договору на 1, 47 кв.м.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства в совокупности, проанализировав фактические обстоятельства дела, исходя из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, приняв во внимание ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о нарушении со стороны ответчика прав истца как потребителя, передаче участнику объекта долевого строительства с недостатками в виде меньшей площади, ничтожности условий договора долевого участия, исключающих возможность перерасчета цены договора и возврата излишне уплаченных денежных средств при передаче гражданину жилого помещения меньшей площади, чем было предусмотрено договором долевого участия, наличии оснований для взыскания разницы в стоимости проектной и фактической площадей спорной квартиры, в связи с чем, руководствуясь положениями ст.ст. 168, 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 6, 7, 12, 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), ст.ст. 13, 15, 16 Закона о защите прав потребителей, разъяснениями изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об

ответственности за нарушение обязательств", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", удовлетворил заявленные требования частично.

Суд апелляционной инстанции, полагая ошибочными выводы суда первой инстанции, исходя из того, что стоимость передаваемого объекта недвижимости составляет 2701411 руб. и определена как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия, является фиксированной, установлена не за единицу ее площади, не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра помещения, определена на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства (п. 3.4 договора), условиями договора изменение цены после заключения договора не предусмотрено, ожидание возможного отличия площади следует из п. 3.4. договора N N ДДУ-78/10 от 08.12.2016, возможность такого отличия сторонами была согласована, пришел к выводу о том, что доводы истца о нарушении со стороны ответчика прав потребителя подтверждения материалами дела не нашли, в связи с чем изменил постановление суда первой инстанции с принятием по существу требований о признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома N ДДУ-78/10 от 08.12.2018, взыскании излишне уплаченных денежных средств за уменьшение фактически переданной площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами решения об отказе в их удовлетворении, снижении при этом величины подлежащего взысканию в пользу потребителя и общественной организации штрафа.

Суд кассационной инстанции полагает возможным не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, а доводы кассационной жалобы находит заслуживающими внимания на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст.ст. 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Обращаясь в суд с требованием о защите прав потребителя, истец последовательно указывал, что объект долевого строительства не соответствует требованиям качества, условие договора долевого участия в строительстве N ДДУ-78/10 не предполагающее обязанности застройщика возвратить участнику денежные средства в случае изменения площади объекта долевого строительства (пункты 3.4 и 10.6) ничтожно (ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона о защите прав потребителей) со стороны застройщика имеет место факт нарушения прав истца как потребителя.

При разрешении спора по существу суд первой инстанции, с учетом приведенных истцом фактических обстоятельств дела, и норм действующего законодательства приняв во внимание, что определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, не влекущие за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства при заключении договора сторонами не согласованы, пришел к выводу о недействительности спорных условий договора N ДДУ-78/10, передаче участнику объекта долевого строительства построенного (созданного) застройщиком с отступлениями от условий договора, доказанности материалами дела факта нарушения со стороны застройщика прав участника как потребителя.

Суд апелляционной инстанции, изменяя и отменяя решение суда первой инстанции, должен был указать, в чем выразилось нарушение судом первой инстанции в применении норм процессуального права при оценке доказательств или неправильном применении норм материального права.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, полагая ошибочным вывод суда первой инстанции о признании п. 3.4 договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченных денежных средств за уменьшение фактически переданной площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами приведенные положения действующего законодательства не учел, в нарушение положений ст.ст. 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, по которым он не согласился с выводами суда первой инстанции, не принял во внимание, что основанием иска являются фактические обстоятельства, приведенные истцом в обоснование заявленных требований.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить апелляционное определение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.11.2020 как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права (ч.ч. 2, 3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

апелляционное определение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.11.2020 отменить направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судья