Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 марта 2021 г. по делу N 66а-32/2021

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Катанаева А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело заседании административное дело N 3а-710/2020 по административному исковому заявлению Щербак Маргариты Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования города Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 22 июня 2020 г, которым административный иск был удовлетворен в части, установила:

Щербак М.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости: здания торгового блока, кадастровый номер "данные изъяты", встроенного магазина в капитальном здании, кадастровый номер "данные изъяты". В обосновании требований указывает, что установленная в отношении объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, установленную в соответствии с отчетами об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налогового обременения.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 22 июня 2020 г, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, заявленные требования административного истца удовлетворены в части. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, составляющей 38 890 000 руб. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, составляющей 44 492 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 2 марта 2020 г. С административного истца взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования города Сочи просит отменить решение суда, в удовлетворении требований административного истца отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости приводит к уменьшению неналоговых и налоговых платежей, что влияет на наполняемость бюджета муниципального образования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд приходит к следующему.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) по состоянию на 1 января 2018 г. установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 55 607 391, 36 руб, нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 62 059 678, 34 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административным истцом были представлены отчеты об оценке N и N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненные оценщиком ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" ФИО9, согласно которым рыночная стоимость объектов оценки на 1 января 2018 г. составила: здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 36 220 124 руб, здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 43 767 779 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28), в связи с возникшими вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании ходатайства административного истца, определением суда первой инстанции от 6 марта 2020 г. по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг".

Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт Оценка Юг" ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ г. N на дату оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" составила 38 890 000 руб, здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 44 492 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании затратного и сравнительного подходов.

При этом из заключения следует, что при определении рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом учтен коэффициент в виде налога на добавленную стоимость в размере 18%. После расчета рыночной стоимости с учетом НДС экспертом полученный результат уменьшен на размер налога.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Как предусматривается пунктами 1.2, 1.7 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

В свою очередь, по правилам статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Используемое же в оценочной деятельности понятие рыночной стоимости имеет вероятностный характер и не во всех случаях учитывает возможность реального совершения сделки на соответствующих условиях.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценочной деятельности, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект налогообложения НДС по смыслу статей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При данных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключении эксперта, суд апелляционной инстанции определением от 17 ноября 2020 г. назначил по делу проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО11

Согласно заключению эксперта ФИО12. от ДД.ММ.ГГГГ N на 1 января 2018 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" составила 43 823 000 руб, здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 56 676 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Как следует из содержания заключения, экспертом, в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", проведен осмотр объекта в присутствии административного истца. Приложены фотообзоры объектов экспертизы.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. В нём представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых нежилых зданий, а также описание земельных участков, на которых расположены объекты оценки.

Экспертом, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 7, проведен анализ рынка недвижимости г. Сочи и определен ценовой диапазон оцениваемых объектов, скриншоты с соответствующими интернет-ссылками, контактными телефонами и идентификационными номерами объявлений приведены в тексте заключения и в приложениях к нему. Экспертом объекты оценки отнесены к сегменту рынка - рынок офисно-торговых объектов свободного назначения и сходным типам недвижимости, в связи с чем экспертом при анализе рынка рассматривался рынок коммерческой недвижимости.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода, отказ от затратного подхода обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 110 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, включая проверку представленного административным истцом отчета как на предмет подтверждения определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, так и проверку самого отчета на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 110 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 22 июня 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1 483, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 43 823 000 руб.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1 655, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 56 676 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Щербак Маргариты Сергеевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" "адрес" судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 110 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 апреля 2021 г.

Судья А.С. Катанаева