Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 18 марта 2021 г. по делу N 33-529/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Волковой О.В, судей Иванова А.В. и Ваулина А.А, при секретаре Сафиулиной Э.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сбродова А. И. на решение

Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 июня

2020 года, которым постановлено:

исковые требования Сбродова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М", обществу с ограниченной ответственностью "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмета залога оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Казанский Посад" к Сбродову А. И. о признании права собственности, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о государственной регистрации договора, внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Ваулина А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сбродов А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М" (далее - ООО "Гала-М"), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад" (далее - ООО СЗ "Казанский Посад"), в котором просил обратить взыскание на предмет залога - "адрес", расположенную по адресу: Республика Марий Эл, "адрес" В, с установлением начальной продажной цены для ее реализации путем продажи с торгов в размере 1361500 руб.

В обоснование иска указано, что на основании договора уступки права требования (цессии) от "дата", заключенного истцом с обществом с ограниченной ответственностью "Группа "Капитал" (далее - ООО "Группа "Капитал"), Сбродов А.И. приобрел право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче однокомнатной квартиры на 5 этаже в третьем подъезде, в осях (13-19; А-Д), с проектным номером "N" общей проектной площадью 38, 9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0, 5 или с учетом балкона с коэффициентом 0, 3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м. В связи с неисполнением ООО "Гала-М" своего обязательства по передаче соответствующего объекта долевого участия в строительстве в установленный договором срок, Сбродов А.И. обратился в суд с иском к указанному застройщику о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств. Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля 2017 года договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года "N", заключенный между истцом и ООО "Гала-М", расторгнут. С ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 263280 рублей 06 копеек, почтовые расходы в размере

171 руб. 65 коп, расходы по уплате государственной пошлины в сумме

3424 руб. В настоящее время исполнительный документ возвращен взыскателю в связи с невозможностью исполнения, общая сумма задолженности ООО "Гала-М" перед Сбродовым А.И. составляет

1580014 руб. 07 коп. 31 октября 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город

Йошкар-Ола", ООО СЗ "Казанский посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, согласно условиям которого ООО СЗ "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. 21 ноября 2018 года между ООО СЗ "Казанский Посад" и ООО "Гала-М" заключен договор субаренды земельного участка сроком на 11 месяцев. С уступкой прав на земельный участок с кадастровым номером "N" сменился статус ООО СЗ "Казанский Посад" на застройщика, с сохранением залога на спорную квартиру в виде обеспечения денежного требования истца к ООО "Гала-М". Ввиду объединения в доме нескольких квартир, проектный (строительный) номер спорной "адрес" изменился на "N". 25 декабря 2019 года администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" выдано разрешение ООО СЗ "Казанский Посад" на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес".

ООО СЗ "Казанский Посад" обратилось в суд со встречным иском к Сбродову А.И, в котором просило признать за ним право собственности в отношении однокомнатной "адрес", общей площадью 39, 2 кв.м, расположенную по адресу: "адрес"; исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) регистрационную запись "N" от

10 августа 2015 года о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве "N" от 7 июля 2015 года в отношении Сбродова А.И.; внести в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО СЗ "Казанский Посад" на указанную квартиру.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 15 августа 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО СЗ "Казанский Посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья N 185-пр, по которому последний обязался предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. 31 октября 2018 года между указанными выше лицами заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья в рамках которого и в целях реализации соглашения N 185-пр ООО СЗ "Казанский Посад" принято обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". Истец по встречному исковому заявлению осуществлял завершение строительства спорного объекта, правопреемником ООО "Гала-М" не является, каких-либо правоотношений с ним не имеет. В соответствии с соглашением N 185-пр ООО СЗ "Казанский Посад" приняло на себя обязательство предоставить меры по защите прав участникам долевого строительства, включенным в список пострадавших участников строительства жилья. Сбродов А.И. в данный реестр не включен, поскольку решением суда от 6 июля 2017 года договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года N 72/2, заключенный между истцом и ООО "Гала-М" расторгнут, в пользу

Сбродова А.И. взысканы денежные средства. В связи с чем ООО СЗ "Казанский Посад" несет обязательства только перед участниками долевого строительства, признанными пострадавшими участниками жилья. На завершение объекта недвижимости ООО "Казанский Посад" были потрачены денежные средства в размере 135505846 руб. 15 коп. Истец по встречному иску лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Сбродов А.И. просит отменить решение суда в части оставления без удовлетворения его исковых требований, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Выражает несогласие с выводом суда о прекращении залога в случае расторжения договора долевого участия в строительстве. Указывает, что после расторжения договора долевого участия у истца залогом обеспечен возврат денежных средств. Предметом залога выступает спорная квартира, которая существует как предмет залога с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО СЗ "Казанский Посад" приводит доводы в поддержку решения суда, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от

2 июня 2020 года отменено в части отказа в удовлетворении иска Сбродова А.И. к ООО "Гала-М", ООО СЗ "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмет залога. В указанной части принято новое решение, которым обращено взыскание на заложенное имущество - "адрес", расположенную по адресу: "адрес", с кадастровым номером "N". Определен способ продажи заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1274400 руб. В остальной части решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 июня 2020 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Выслушав объяснения Сбродова А.И, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО СЗ "Казанский Посад" Степовой М.В, просившей решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 67 ГПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО СЗ "Казанский Посад" к Сбродову А.И. о признании права собственности на спорную квартиру, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о государственной регистрации договора, внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности.

Решение суда в указанной части сторонами не обжаловано, поэтому с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ его законность и обоснованность предметом проверки судебной коллегии не является.

Проверяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 7 июля 2015 года между ООО "Гала-М" и ООО "Макси Плюс" заключен договор участия в долевом строительстве "N", по условиям которого ООО "Гала-М" обязалось построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м, площадь застройки 1614, 8 кв.м, и передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с проектным номером "N" на 5 этаже в 3 подъезде, в осях (13-19; А-Д), общей проектной площадью 38, 9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0, 5 или с учетом балкона с коэффициентом 0, 3), а ООО "Макси Плюс" обязалось оплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 1361500 руб. и принять объект долевого строительства. Принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1361500 руб. ООО "Макси Плюс" исполнило.

На основании заключенного 14 августа 2015 года ООО "Макси Плюс" с ООО "Группа "Капитал" договора уступки права требования (цессии) к последнему перешло право требования вышеуказанного объекта долевого строительства за 1361500 руб.

26 августа 2015 года между ООО "Группа "Капитал" и Сбродовым А.И. заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "Группа "Капитал" уступило Сбродову А.И. право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче вышеуказанной однокомнатной квартиры. По договору Сбродов А.И. оплатил ООО "Группа "Капитал" денежную сумму 1280000 руб.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля 2017 года исковые требования Сбродова А.И. к ООО "Гала-М" о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами удовлетворены. Договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года "N", заключенный между ООО "Гала-М" и Сбродовым А.И, расторгнут. С ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства в размере 1361500 руб, проценты за пользование денежными средствами в сумме 263280 руб. 06 коп, почтовые расходы в размере 171 руб. 65 коп, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3424 руб. До настоящего времени указанное решение суда не исполнено.

На основании Закона Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года N 10-З "О защите прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" 15 августа 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО СЗ "Казанский посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья N 185-пр, по условиям которого ООО СЗ "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства, являющийся приложением к соглашению, предусмотренные Законом меры по защите прав.

31 октября 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО СЗ "Казанский посад" заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по которому ООО СЗ "Казанский посад" приняло на себя обязательство по завершению строительства спорного многоквартирного дома в срок до 31 декабря 2019 года и во исполнение которого ООО СЗ "Казанский посад" заключило 21 ноября 2018 года с ООО "Гала-М" договор субаренды земельного участка с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м, на срок 11 месяцев. Дополнительным соглашением от 20 октября 2019 года, срок договора субаренды земельного участка с кадастровым номером "N" от 21 ноября 2018 года продлен с 21 октября 2019 года по 31 декабря 2019 года.

22 ноября 2018 года администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" ООО СЗ "Казанский посад" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес").

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 14 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 19 сентября 2019 года, Сбродову А.И. отказано в удовлетворении иска к ООО "Гала-М" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обращении взыскания на предмет залога.

25 декабря 2019 года администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" выдано разрешение ООО СЗ "Казанский Посад" на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес".

По настоящему гражданскому делу в определении судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 года, указания которой о толковании закона в силу части 4 статьи 390 ГПК РФ являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело, содержится правовая позиция, со ссылками на следующее нормативное регулирование.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве") в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве") такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Указанные нормы подлежат истолкованию следующим образом.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", статья 48 Федерального закона от 13 июля

2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу части 8 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства. Однако в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотреблениям правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" об основаниях и моменте возникновения залога (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, говорить о полноценном залоговом праве у участников долевого строительства можно только в двух случаях: когда застройщиком зарегистрировано право собственности, либо на объект незавершенного строительства, либо построенную квартиру, подлежащую передаче участнику долевого строительства.

По данному гражданскому делу такие обстоятельства судом не установлены, право собственности на объект незавершенного строительства или построенную спорную квартиру, подлежащую передаче участнику долевого строительства, за ответчиками не зарегистрировано, что исключает удовлетворение заявленного Сбродовым А.И. требования об обращении взыскания на предмет залога - "адрес", расположенную по адресу "адрес".

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что итоговый вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Сбродова А.И. к ООО "Гала-М", ООО СЗ "Казанский Посад" является по существу правильным, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сбродова А. И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи А.В. И.

А.А. Ваулин